宜宜 兴兴 太 湖 吴江与浙 江 吴 江 与 浙 江 吴江与上海 上上 海海 吴吴 江江 昆山 太仓 张家港 常熟 同里概述 同里概况 同里隶属于江苏省吴江市，位于太湖之畔，古运河之东，四面临水，八湖环抱 同里九里澄湖沐庄白砚叶泽南星庞山湖，东距上海虹桥机 场公里，南接国道西连苏嘉高速公路北离苏州公里。年 月，同里与屯村两镇合并后的同里镇行政区总面积平方公里，总人 口万人，辖个行政村，个水产总场，个社区居委会。 同里，旧称‚富土‛，唐初，因其名太侈，改为‚铜里‛，宋代，又将旧名‚富 土‛两字相叠，上去点，中横断，拆字为‚同里‛，沿用至今。 同里古镇风景优美，镇外四面环水，古镇镶嵌于同里九里叶泽南星庞 山五湖之中。镇区被川字形的条小河分隔成七个小岛，而座古桥又将小 岛串为个整体。建筑依水而立，以‚小桥流水人家‛著称，是目前江苏省保 存最为完整的水乡古镇，也是省重点文物保护单位，已列为太湖十三大景区之 。 古镇于年对外开放，年被省政府列为江苏省首批历史文化名镇。 目前，同里镇退思园已被列入世界文化遗产，古镇同里也正申报世界文化遗产， 随着宣传力度的加强，古镇被越来越多的人所了解熟悉，全国各大报纸以及 美国香港等地的报纸均以图文并茂的形式介绍同里，影视摄制组也频频取景 同里，所得这天然的摄影棚蜚声海内外，中国电影家协会也在此设立了‚中 国同里影视摄制基地‛。 同里四大 投资优势 地理优势。同里处于上海 都市圈内，具有良好交通 条件 产业优 势。产 业特色 鲜明， 基础良 好 成本优势。在土地劳动 力上有较其他地区更低成 本 服务优 势。政 府高效 服务， 营造优 良人居 环境 人口情况 同里镇户籍人口总体呈现上涨趋势但上涨速度极为缓慢，年同里 镇户籍人口平均增长率为，年年末同里镇户籍人口为人。 同里镇外来人口总体呈现上涨趋势，年同里镇外来人口平均增长率 为，年年末同里镇外来人口为人 表近年同里人口 年份年年年 户籍人口人 数据来源吴江统计局 表同里外来人口 年份年年年 外来人口人 比例 数据来源吴江统计局 同里与长三角 同里距吴江市区仅分钟的车程。距离苏州市区公里，开车到上海也仅需 个小时。苏嘉杭高速公路国道苏同黎公路等交通线路四通八达，真 正满足了人们‚小时生活圈‛的构想。古镇同里为‚国家级生态宜居示范乡 镇‛，是江苏省仅有的两个国家级生态宜居示范乡镇之。 近年来，更是加强了城镇基础设施和生态环境建设，不断优化人居环境。新同 里将是座交通等基础设施现代化的新的水乡城镇，新城镇现代化风貌是基 础，加上传统元素，中国味道，使同里镇成为处人们生活的江南新水乡。 二宏观经济与政策环境 宏观经济发展状况 中国宏观经济运行分析 国际金融危机爆发以来，我国政府迅速出台了万亿投资计划十大产业振兴 规划，稳定了投资者和消费者信心。年，我国经济遏制了急剧下滑的势 头，呈现企稳回升的良好态势。固定资产投资快速增长，成为经济增长的主要 推动力，投资结构有所改善。但也出现了部分行业重复建设和产能过剩自主 投资增长动力不足投资效益下降银行不良资产潜在风险增大等问题。 年宏观经 济态势特征 内需回 升明显 工业生 产加快 物价停 止下降 景气稳 步回升 投资结 构优化 消费平 稳增长 外贸顺 差缩小地方投资升温 社会投 资启动 资金来 源充裕 当前经济运行中突出的矛盾和问题 产能过剩问题突出，有些行业仍在重复建设 目前，我国产能过剩问题较为突出，从低端到高端产能从内需到外需产能 从传统到新兴产能均不同程度面临过剩问题。是外需行业产能过剩问题难以 解决。二是钢铁有色建材化工等传统行业产能已经过剩，但在建和新建 项目仍有加大的规模。三是部分新兴行业也显露产能过剩迹象。新能源新材 料等行业在本轮大规模投资的刺激下，新建项目快速增长，产品需求相对滞后， 已经出现了产能过剩迹象。 经济增长主要依赖政策拉动，支撑经济增长的内生动力不强 今年以来，我国经济呈现出‚增长靠投资投资靠政府‛的特征。在政府大规 模投资和宽松货币政策的配合下，出现了国进民退和国有资本与民争利的局 面，部分国有资本大规模进入竞争性领域，挤出了社会投资。如国有企业在各 地土地拍卖中频频成为‚地王‛，中粮收购蒙牛，民营航空公司基本退出航空 运输领域。当前的消费增长也主要靠政策引导和鼓励，在国民收入分配体制没 有根本性改变的情况下，稳定的消费增长内生机制尚难形成。 地方政府投融资平台贷款潜藏系统性金融风险 地方政府出于融资和保障基础设施项目资金供给而建立了各种政府投融资平 台，作为承贷主体统向银行贷款，然后再将贷款转贷给企业或项目，使债务 信贷化。政府投融资平台总体负债率较高，盈利能 图吴江市年土地市场情况 土地面积万 建筑面积万 楼面价元 整体住宅 数据来源吴江国土局 图年吴江市分区域土地市场情况住宅用地及含住宅用地 土地面积万 建筑面积万 楼面价元 汾湖开发区平望盛泽松陵桃源震泽 数据来源吴江国土局 房地产开发情况 开发投资额 吴江市房地产开发投资额逐年放大，目前已经从年的亿元上 升到年的亿元，年均复合增长率为，表明投资者看好 吴江房地产市场发展前景 今年月，吴江市完成房地产开发投资亿元，同比增长， 在新项目开工的拉动下，扭转了今年负增长的局面，也表明对吴江房地产 市场良好的预期 从开发投资额占整个苏州市的比例上看，吴江市的比例逐年上升， 年仅为，年已经超过，年前三季度达到以上，说 明吴江房地产市场在整个苏州市的地位不断上升，比重逐渐加大，地位优 势在逐步被肯定。 图吴江市年房地产开发投资额单位亿元 房地产开发投资额 同比增幅 占苏州市的比例 年月 数据来源苏州统计局 施工面积 吴江市商品房施工面积呈现阶梯式上涨，由年的万上涨到 年的万，年均复合增长率达到 年年间上涨幅度较快，房地产市场处于快速发展周期 年受大环境的影响，增幅大幅下降，但依然同比上涨 年受国家政策刺激影响，房地产市场开始回暖，下半年吴江市新开 工项目逐渐增多，因此前三季度房地产市场施工面积也有所增长，同比去 年上涨 年前三季度，吴江市的施工面积总量占整个苏州市的，规模 较大。超过常熟万张家港万太仓 万，为昆山万的 吴江市的各乡镇中，以松陵镇施工面积最多，年施工面积达万 ，占比，开发区第二，占比，同里镇占比为。 图吴江市年房地产施工面积走势图单位万 施工面积 同比增幅 数据来源吴江统计局 图吴江市年房地产施工面积同比 数据来源吴江统计局 新开工面积 年吴江房地产项目累计新开工面积平方米，比年全年 万平方米上升了 年施工面积和新开工面积创历史新高，是年房地产开发热情的 延续 年，年金融风暴的影响，不少开发商因资金问题延后施工开 工周期，从而导致年的施工开工面积同比有所减少，由于市场回 暖迅速，需求大增，开发商在下半年开始加快开工计划，但对供应的影 响已经产生，因此市场将继续表现为供不应求。 图吴江市年房地产新开工面积月度走势图单位 数据来源吴江统计局 竣工面积 吴江市房地产竣工面积从年的万增长到年的 万，年均复合增长率达到 年是吴江房地产市场比较火热的年，年竣工面积为 万，远不能满足市场的需要。市场火热引发年的建设热度，导致 年竣工面积增加较大，却遇到市场低谷。也因此存量能在年市场回 暖后保证供应。 图吴江市年房地产竣工面积走势图单位万 竣工面积 同比增幅 数据来源吴江统计局 销售面积 吴江市商品房成交量逐年上涨，在年达到高峰，全年成交 万，年由于市场环境变差而下降到万，今年前三季度在政 策刺激及市场环境变好的情况在，成交量已经超过年全年，同比上 涨，呈现旺盛的销售态势 年吴江房地产市场突破历史高位，达到顶峰，全年的供销比竣工 面积销售面积仅为，供求失衡严重。年市场进入低谷， 供销比高达，年市场回暖，由于供需失衡导致价格路上涨， 刚性需求不断释放，保证房地产市场稳定向上发展。 图年吴江市商品房销售面积走势图单位万 商品房成交面积 同比增幅 年月 数据来源吴江统计局 吴江市住宅市场分析 总体供求情况 截止年月日，吴江目前在售项目共个，可售套数 套，其中松陵镇可售套数套，占，已售套数为套，需 求表现旺盛其次是盛泽镇，可售套数套，占，去化套数仅 次于松陵镇开发区可售套数套，占，已售套数达到套， 需求量最大同里目前可售套数仅为套，占，市场份额较少， 已售套数为套 随着吴江乡镇的快速发展，原来以松陵镇为中心的吴江市区房地产格局逐 步扩张到全市，特别是近期开发区盛泽镇等的后起之秀，松陵开发区 等商品房性质较为明显，其他区域大多以动迁配套为主，随着吴江乡