郁的建筑，自然高下的山 势，萦绕开合的水系，构成了景区的结构框架。主要景观呈轴线状展开，高潮迭起，交相辉映。由建筑水体水面绿化等造景要素组 成大小空间环境，形成既有太湖地域风情，又令人耳目新的现代文 化园林风光，并体现出多元协调，蕴古出新，亲和人性，寓教于乐， 湖山毓秀的文化园林布局特点。详见规划用地面积和效果图 规划用地面积指标 蓼莪文化园区总用地公顷投影面 积 蓼莪寺用地公顷 太湖观间用地公顷 入口广场公顷 商业用地公顷 停车声公顷 道路用地公顷 绿化用地含水体公顷 四客源市场分析 据调查研究，中国城市居民观光旅游，随距离增加而衰减， 的出游市场分布在距城市的范围内，的市场分布在 内，分布在内，由旅游中心城市出发的非本市场居民的 目的地选择范围，主要集中在距城市半径范围内。以此做参考， 可将园区主要国内客源市场定位在半径范围内。而这地区恰 恰包括由宁镇扬苏锡常杭嘉湖和上海构成的中国当今最大的城市 带，园区就处该城市带的中部。这些城市人口众多，经济发达人民收 入水平高，出游愿望强烈。再加上园区宗教文化浓，为全国唯孝道寺庙，并与灵山大佛相呼应，必将吸引广大游客的注意力。比照 年周边景点接待游客情况，成熟后的中华蓼莪文化园游客人数达到 万人次年是可以达到的，详见市场潜在旅游者预测表 目前市场潜在旅游者预测表 区城市场人口数 万 熟知度潜在游客数万 上海 南京 无锡 苏州 常州 镇江南通扬 州 杭州 嘉兴湖州 浙江其他城市 其它华东市 场 海外市场 总计 周边景点接待游客情况年度 景点名游客人数万人 灵山大佛 中华恐龙园 天目湖度假区 无锡三国水浒城 常州天宁寺 茅山 五项目投资估算 本投资估算主要由前期费用，总体部分，入口广场净澄湖蓼 莪禅寺太湖观音王裒雕像等部分组成，详见表投资估算表。 项目投资估算表单位万元表 序号项目名称投资额 前期费 其中拆迁费 征地费 前期动作 二总体 其中停车场道路用地 绿化用地 地形调整 三入口广场 其中广场 龙之居 蓼莪乡村 四净澄湖 其中茶室 前廊 湖桥楼阁等 蓼莪会馆 小别墅 莲花广场五蓼莪禅寺 其中庙宇 二十四孝子廊 孝子广场 六 太湖观音王裒雕像 等 七预留费 八总投资 六经济效益分析 本研究报告使用的基础数据和基本条件是根据国内旅游业的实际经营情况，在分析旅游市场发展前景的基础上，结合太湖旅游大环 境以及蓼莪文化园景区的规划情况而预测的 营业收入的测算标准 门票收入 参考本地区重要的主题景点门票价格苏州乐园元人，杭州未 来世界元人，无锡中视影视基地三国水浒景区元人，中华 恐龙园元人，灵山大佛元人。中华蓼莪文化园主要由太湖观 音蓼莪禅寺净澄湖等景点组成。根据经济需求规律和游客的旅游 心理，本景区的门票价格定为元人，境内外人士律同等票价。 估计每年收入万元。 客房收入 龙之居宾馆，设套标准房张床位，按平均房价元床， 每年收入计万元。 入园旅游等消费收入 本景区的特色餐饮游览和参与性娱乐项目共有多项。随着景区知名度的逐步提高，可以适当提高门票票价，以增加营业收入。 出于对游客旅游心理的考虑和计算的简化，本研究报告以提高入园旅 游的平均水平来计算该项营业收入的增长。营业初期的入园旅游消费 水平规划为元人，消费人数为万人次，每年收入计万元。 蓼莪乡村商业街租金及购物收入 商业街可以出租摊位的方式来提高相应的收入，商业街面积共门票收入中不再反映设施增加和游客消费水准增加带来 的收入增量。 商业街成本 商业街投资万元，按定比率承担，公共部分投资为万元 年购物成本按，计万元。详见附表 营业费用的测算标准 营业费用主要指广告宣传费用等，按每年万元计算。 水电煤气费用按每年万元计算。 维修保养费用按每年万元计算。 管理费用的测算标准 固定资产折旧递延资产等，按总投资万元的计 提，为。万元 对人员编制和工资标准 参照太湖地区相近主题公园景区管理公司的人员编制和工资标准。 拟定为人员定编为人。中高级管理人员的工资为元月， 般员工为元月，总额为。万元。工资附加费用住房 基金养老保险基金待业保险基金等按工资总额的计，总额 为。万元，两者合计为。万元年 培训费每年按万元计提 蔻保护费按人均每月元计，约为万元年。 差旅费按当年营业收入的。计，为万元年。 交际应酬费按现行的财务制度规定，统按当年营业收 入的。计，为万元年。董事会费按每年万元标准计。 审计年鉴费每年万元标准计。 工会经费按职工当年实得工资的测算，按每年万元 计算。 企业财产保险费按固定资产原值的。测算，约 万元年。 办公费用每月按。万元计算，全年万元。 其他费用指上述费用以外的零星费用，即不可预见的费 用每年按万元计算。 财务费用 本项目贷款万元，贷款利率计，正常年财务费用为万 元。 税收和盈余公积金的提取 现行税制规定，旅游待业适用的税种为营业税，税率为 餐饮业适用的税种也为营业税，税率为商品零售业适用的税种为增值税，税率为，实际税负相当于商品销售额的。 。本园区未涉及高税率项目，故游乐项目适用的税种为营业税，税 率为。为简化测算，本研究报告统按营业收入的测算，计 万元年。 所得税按所得额的征收企业所得税。并实行二免三 减半的优惠政策。 法定盈余公积金按税后利润的提取具体情况可由 董事会决定，当累计提取额超过实收资本的时停止提取。 公益金按税后利润的提取。详见附表 经济效益分析 十三年七个月经营期经济效益测算 总营业收入万元人民币 总营业税万元人民币 总经营成本万元人民币 总管理费用万元人民币 财务费用万元人民币 总经营利润万元人民币总所得税万元人民币 总折旧万元人民币 总税后纯利润万元人民币 本园区总投资万元人民币，建设期二年，到年 月日，开始营业。 年投资收益率年净利润年折旧投资总额。 预计回收期五年六个月。详见附表 盈亏平衡和敏感性分析 盈亏平衡点分析详见表 中华蓼莪文化园总收入与总成本持平，处于不亏不盈状态，即税前 利润为零。 盈亏平衡点分析表 定量盈亏平衡点固定成本万元 保本点游客万人 保本点营业收入万元 销售税金万元 敏感性分析 影响公司经济效益的主要因素有销售收入和经营成本，根据影响 利润敏感性分析计算，因销售收入和经营成本分别按定幅度变动而 引起的各项利润指标的变动，较敏感的因素是销售收入。因此企业 定要对外充分做好市场营销和广告宣传，以扩大知名度美誉度，增 加指认性入园游玩率。对内控制成本，深挖潜力，要创造设计更多与 景区文化融合的，具有参与性观赏性的项目，以稳定游客数量，提 高游客的消费水平，取得更好的经济和社会效益。详见附表 七综合评估 。蓼莪文化园景区地处富庶的长江三角洲，依山傍水，三面环山， 西南面向太湖开口，有良好的小气候环境和优质的地下水资源。景区 经济发达，人杰地灵，教育和文化氛围浓厚，加上交通发达，可进入 性强，发民旅游的条件十分优越。 以景区规划设计的旅游发展要求衡量，基础设施尚待完善，太 湖水富营养化状况需要改善，周围荒山绿化需加大力度。上述环境条 件的优化将通过本项目的建设得到促进和推动。 本项目以高品味特色组合为建设目标。以有组织的境外游客 中高档消费作为重要服务对象，在景区形象形成广告效应显著和市场 顺利营销的情况下，比照年中华恐龙园游客万人次，灵山 大佛万人次，本景点，每年游客可达到万人次以上。 本项目在年月开始投资建设，如在万元人民币 顺利到位的情况下，规划所列举的经济效益是可以达到的。十三年内 政府财政将收入两税共万元，投资者可以获得红利万元。 综上所述，本可行性研究的结论是建设投资中华蓼莪文化园 景区项目是切实可行的。 附表 经营期营业收入预测表单位万元 表 经 营 年 份 合计 总 营 业 收 入 门票 收 入 宾 馆 收 入 消 费 收 入 购 物租 金 经营期营业成本预测表单位万元 表 经营 年份 合计 营业 成本 游乐 营业 成本 宾馆 成本 消费 成本 购物 租金 经营期间费用预测明细表单位万元 表 项目环境现状 地理位置 湖旅游度假区位于常州市东南部太湖之滨的雪堰和潘家两 镇境内，面积平方公里，是常开地区唯的面临太湖的旅游资 源。度假区距离常州市区仅公里，距离无锡市区约公里，距离 无锡马山太湖国家级旅游度假区和灵山大佛仅公里路程。 由湖蓼莪山旅游发展有限公司投资建设的中华蓼莪文化园景 区处于开进太湖旅游度假区的中央南假侧东至蓼莪山脊线西至梅 园岭西段山脊线规划用地范围约公顷。其范围如图示，中华 蓼莪文化园地处环太湖旅游带，周边有知名的灵山大佛三国城水 许城常州中华恐龙园天宇禅寺溧阳天目湖和茅山景区。 自然条件 气候中华蓼莪文化