居住生活区，居民购物却还要花上小时左右往商业区跑。因此本次规划根据未来年沈城市民实际需要，计划新建个大型百货商店和个大型综合超市，主要满足现在还不方便购物人。而按照摩尔国际流行标准，实际在沈城还个都没有，但这并不意味着有投资就能建，根据国家有关规定，今后沈城建面积万平方米以上大型商业项目都要先听证，使起更好地为沈阳经济服务，从而辐射整个沈阳经济圈。解读购物休闲是人们在工作生活之外主要内容。这些服务网点就是在人们购物需要得到满足情况下，为市民提供更多休闲娱乐空间，这些服务网点更重要意义还在于拉动沈阳休闲娱乐经济。专业市场规划未来年，沈阳将重点新建个市场，改造个市场，形成个市场集群。新建市场东北家具集散中心北部农副产品市场南部农副产品市场金马沈阳皮革鞋材国际交易市场东北化工市场东北陶瓷产品交易中心沈阳煤炭交易市场沈阳东成工程机械交易市场东北机床大市场沈阳中晨汽车交易市场沈阳文官天和钢材交易市场沈阳旧轮胎交易市场。重点改造市场五爱市场中国鞋城东软电脑软件城批发市场十二线农副产品批发市场沈阳果品中心批发市场沈阳肉食品批发市场沈阳水产品批发市场沈阳粮食批发市场南五农产品批发市场新民市大民屯蔬菜批发市场新民市农机市场沈阳钢材中心批发市场沈阳滑翔五金城沈阳炉料市场水暖器材交易中心东北日杂市场东北摩托车市场东北装饰城东北亚国际汽车交易博展中心长青家电批发中心。解读随着人们生活水平提高，沈阳现有市场还面临提高现代化管理手段等系列新问题，因此，像五爱市场中国鞋城这样在沈阳颇具影响力老市场需要进步改造升级，进步与市场接轨，不断满足人们不断提高物质生活需要。物流规划十五期间，沈阳物流基地重点沿东北部沈海东三环南部浑南苏家屯西部张士大潘北部望花农高区条物流产业带进行布局。物流中心重点围绕规划物流园区和现有产业园新兴产业集群及具有广阔市场空间大型项目布局，重点培育建设个第三方物流中心。解读物流是支持商业流通和发展重要平台，未来沈城培育建设个物流园区可以实现沈城东西南北四个方向都有物流平台支撑。二沈阳铁西新区商业规划及发展情况年月日，铁西新区公布未来年商业规划。利用工业企业搬迁腾出土地，铁西规划在老区重新布局商业项目，全力发展第三产业，从而改变铁西老城区工业旧面孔。老城区挪走工业换商业十五期间，铁西规划建设区两馆三园五街五带，全力将老城区打造成为现代商贸服务区。其中，区即兴工中央商务区，东起兴工街，西至兴华街，南起建设大路，北至北二路，除在建个大型服务业项目外，再规划开发建设平方米以上规模项目个，总投资亿元。两馆即体育馆工业展览馆。三园即神羊游乐园森林公园海洋乐园。五街即兴工时尚休闲产业街兴华新兴产业街兴顺商业街保工家具建材街重工文化体育产业街。五带即北路物流北二路汽车贸易北四路专业市场建设大路商贸景观及沈辽路商贸产业带。今后年新建商业项目铁西新区规划建设个重点工程项目，预计年规划开发建设项目个，到年规划再开发建设项目个，到年规划再开发建设项目个。全部建成后，将形成铁西新区服务业总体框架结构和总体网络布局。酒店宾馆项目个在世星宾馆九丰大厦基础上再开发建设三星宾馆个四星宾馆个五星级宾馆个。大型商业购物广场个开发建设万米以上世界及国内知名品牌大型商业购物广场个。大型餐饮项目个。商务大厦项目个。总部大厦个。百货超市项目个在家乐福乐购超市铁西百货大楼大连友谊商场基础上再开发建设大中型百货超市个。专业化大市场项目个在中国家具城钢材批发中心市场基础上再开发建设大型专业市场个。金融保险类项目个。物流企业类项目个。停车场项目个。时尚休闲项目个。在和平大戏院避风塘茶吧基础上再开发建设美食街名人俱乐部西餐厅茶府迪吧影城电玩城夜总会数码公园娱乐健身馆等个具有时尚品位餐饮娱乐项目。此外，还将建设个中小型社区连锁便民店，并在每个社区村至少建个中小型社区连锁便民店。三沈阳主要商圈分析近年来在国家振兴东北老工业基地导向下，沈阳所独有中心城市地位优势和商业提速发展环境以及近年来经济快速增长，沈阳商业地产开始步入规模增长时期，沈阳已经开始成为商业地产投资旺地。出现这种强烈发展势头原因，主要得益于金廊开发和浑河两岸开发启动以及几大传统商圈大力改造建设而提供发展空间。就目前沈阳市商业格局，基本上以和平区和沈河区为主要中心商业核心区域。形成了太原街商圈西塔商圈北行商圈中街商圈等商业区域。其中太原街商圈和中街商圈是沈阳市两大主力商圈，其辐射范围大，对周边城市吸引力强，这两个商圈发展对提升沈阳商业形象和增强沈阳商业辐射力有重大意义。太原街商圈目前在沈阳各商圈中发展最快是太原街商圈。万达商业广场启动拉开了南太原街改造序幕，五洲建成将使整个太原街商圈商业形象和整体辐射力大大提升。太原街商圈位于和平区，是沈阳市两个最繁华商业区之，是沈阳市未来大力规划发展市级商业区。商圈集中了千余商铺规模，以太原街中华路横竖为主轴，东起和平北大街，西至胜利大街，南起南五马路，北至北五马路由太原步行街中华路商业街中山路日俄景观街美术牌匾街体育用品街南风味美食街开明商业街等街区组成来打造具有都市时尚现代化国际商业街区。从目前太原街商圈经营品种构成中服装类饮食和快餐占绝大多数业种构成中分析认为这些都是老百姓衣食住行主要消费部分，这种经营分布是太原街商圈多年市场发展结果，是市场自然选择和沈阳独特消费特点产物，具有其合理性。代表性商场中心商厦联营商场新世界百货商贸精品坊时尚地下商业城万达商业广场和即将投入运营五洲商业广场。中兴沈阳商业大厦是由中国国际信托投资公司与沈阳市合资兴建，以零售业为主，集餐饮住宿旅游房地产开发证券为体大型商业企业。商场位于中华路，包括店和二店，是太原街商圈已开业三大主力商场之。香港新世界百货是沈阳目前产品经营档次最高商场，国际知名品牌最集中之地。从该商场环境和装修档次来分析该商场定位是以中高档为主，目标消费者以高收入者为主，集中了大部分沈阳高端消费。沈阳市联营公司成立于年月日，是全国十大百货商店贸易联合会成员之。是国内家融零售与批发，经营与服务，内贸与外贸，商住与营业体初具现代化功能大型国有老字号企业。先后荣获全国五劳动奖状全国用户满意服务称号质量管理奖市政府授予文明单位最佳优秀企业形象单位称号沈阳市技术监督局授予无假货商店称号和辽宁省物价计量政策法规称号。是沈阳市传统消费主要集中地。时尚地下商业街是沈阳规模最大地下商业街。由于太原街拆迁改造，目前人流量大，经营较旺，租金较高。但是因经营档次般，内部规划功能不清晰，给人较混乱感觉，目标客户群定位于年轻时尚族。中街商圈相比于太原街商圈相对清晰功能街区构成，中街商圈以中街步行街为核心，东起小什字街西至西顺城北起北顺城南至南顺城，由中街小东路北中街南中街沈阳路正阳街朝阳街组成。这些街区从功能角度没有比较明确功能分区，这与中街商圈是沈阳市历史最悠久个商业区有直接关系。分析认为这与两大商圈之间立地条件不同以及政府对沈阳市整个商业布局规计划管理投资额不满万元固定资产投资，投资方向调节税征收和减免，由省自治区直辖市人民政府决定。本项目在成本费用估算中，按照标准计算投资方向调节税税率。共计万元。由于本项目投资额度较大，本得到政府支持，在投资方向调节税方面可以适当争取到定减免政策，但有待进步论证。三营业税本项目在成本费用估算中，按照标准计算营业税税率。对所有营业额征税，共计万元。营业税免税减税项目由国务院规定。本项目营业税减免可能性较小。四城市维护建设税以及教育费附加根据项目情况，这两项税费合计万元，是否可以得到政府具体减免幅度，有待进步论证。四经济效益分析项目现金流分析资金投放进度见附表资金回收进度见附表二现金流量见附表三附表现金投放进度表单位万元时间工程进度流出量汇总万元按季度土地款规划建筑景观设计费土建工程室内外工程与配套监理费管理费财务费销售及策划费广告费税金不可预见费规划建筑景观桩基主体结构地下室墙面地面空调通风电梯基础设施策划费销售费用所得税调节税营业税城建税教育附加年月年月年月设计方案完成年月年月年月施工方案完成年月展示中心使用年月年月年月年月年月地下工程完成年月年月年月工程到正负零年月年月年月年月年月年月年月年月地面主体封顶年月年月年月外装潢完成年月年月年月外环境完成年月年月年月竣工验收完成年月商户进驻装潢年月年月商户试营业年月年月正式开业合计附表二现金回收进度表单位万元周期时间进度销售收入按季度筹备期年月市场详细调研年月年月营销推广广告方案年月销售招商执行团队组建年月年月销售准备广告准备年月年月内部客户联系预定期年月内部预定年月预定年月预定强销期年月预定年月预定年月成交年月成交年月成交年月成交尾盘招商期年月成交年月成交年月成交年月年月年月招商年月招商年月招商年月招商年月招商年月招商年月招商年月招商年月招商年月招商商户进驻装潢年月年月商户试营业年月成交年月正式开业合计附表三现金流量表年贴现率贴现期年月开始单位万元年年年年第四季度第季度第二季度第三季度第四季度第季度第二季度第三季度第四季度第季度第二季度第三季度时间间隔现金流入累计现金流入现金流出累计现金流出净现金流量累计净现金流量净现金流量现值累计净现金流量现值内部收益率二项目利润分析项目成本利润率分析项目成本利润率是开发利润总开发成本比率，是初步判断商业地产开发项目财务可行性个经济评价指标。本项目成本利润率计算公式如下投资利润率利润总额总成本费用万元万元本项目成本利润率高达，说明本项目可行性强。项目投资利润率分析项目投资利润率是项目在开发经营期内平均利润总额与项目总投资比率。总投资额直接成本期间费用土地成本建安成本营销费用管理费用利息万元本项目投资利润率计算公式如下投资利润率年平均利润总额总投资额万元万元本项目投资利润率高达，说明本项目可行性强。三项目投资回收期考虑贴现因素，项目累计净现金流量为零月度为投资回收期。根据上表，在年贴现率为情况下，投资回收期位于年第四季度。回收月份投资回收期在年月前，预计日期为年月下旬。第九章可行性结论项目优势规模优势本项目规划总建筑面积达到万平方米含地下层，建成后结合二期，将成为东北地区最大纺织服装航母级市场。也将成为东北地区纺织服装级批发市场。巨大规模，将有利于统宣传招商和管理，同时能吸引全国大型服装纺织产业链企业贸易公司参与到市场经营采购中来，共同将市场发展成为东北地区龙头市场。二成本优势项目土地成本相对较低，楼面地价为元平方米，平均成本仅元平方米。能通过进步完善建筑规划，以及业态定位与市场运作让项目发挥最大商业价值。同时，低成本优势构成了项目对于五爱市场等直接竞争对手最大竞争优势，为项目后续推广奠定了坚实基础。三交通优势项目三面临路，北面双向车道北路为沈阳东西主要干道之。良好交通条件为项目未来发展专业市场提供了交通条件支撑。同时，良好交通环境，也让项目在未来得到更多市场认同，有利于项目快速推广。