米，建成大厅型专业市场四个，包括陶瓷精品市场油漆涂料市场地板城家居装饰材料市场，并在规划范围内建设宝马大厦综合商务服务区博览中心旗舰店广场和物流园。技术装备水平与商品质量等级基础设施通过区域整体规划，使场区内道路停车场绿化给排水供暖供电卫生消防安全与城区公共网络衔接协调，达到大区域商品物流中心要求标准。经营设施按目前物流主体化市场国际水平配置，实现展示交易结算仓储配送管理信息化，人性化。服务设施按照方便安全快捷环保人性原则建设，实现经营理念与硬件设施有机结合。商品质量等级陶瓷产品包括建筑陶瓷观赏陶瓷装饰陶瓷日用陶瓷电器陶瓷日用洁具等全系列经营，以精品和名牌带动市场，集团消费与大众消费并举。地板城以中高档产品为主，集中国内外著名品牌，坚持专业化和环保化。油漆涂料市场旨在均衡沈阳城区市场分布，提高油漆产品经营安全性和服务质量，因此，产品质量按国际标准和国家标准两个等级控制，将切不达标产品拒之门外。消防器材是新兴经营领域，公共消防和民用消防专业化势在必行。家居装饰产品坚持时尚化人性化标准，按艺术化生活原则控制高端市场产品，引导消费者消费方向。旗舰店广场是专为著名品牌生产商设立，以最新业态展示著名品牌商品，采用最先进信息技术解决展示交易结算业务。东北陶瓷城改扩建项目完成后，将大大提高市场核心竞争力，经营规模稳步扩大，五年后达到亿元，为区内增加综合税收超过亿元。主要建设条件东北陶瓷城改扩建工程，目前具备以下条件经营资源国内生产陶瓷产品制造商共有家，其中建筑陶瓷家，观赏陶瓷家，装饰陶瓷家，日用陶瓷家，电器陶瓷家，日用洁具家，陶瓷原料家，陶瓷机械家，陶瓷包装家，综合类家，著名品牌生产商有广东鹰牌蒙娜丽莎维也纳嘉俊新中源佛陶集团金舵欧神诺长城钻石马可波罗东鹏，上海美标亚细亚冠军斯米克，山东华光皇冠，江西景德镇陶瓷，四川威尼欧罗兰，福建东龙恒达华泰碧岩集源双菱，河北惠达，其他地区有和成诺贝尔罗马京陶金鹤等。这些品牌在东北陶瓷城有很大扩张愿望。市场内经营陶瓷既有厂商直销，也有总经销商和代理商，目前入住率已达到，已登记准备进入商家有户。另据对营口陶瓷城等外埠市场经营商调查，东北陶瓷城改扩建后将会吸引更多经营商涌入沈阳。沈阳地板产品市场直很零乱，很分散，总体规模不小但却没能形成规模效益。据调查辽宁拥有家地板企业，每年产值有个亿进入沈阳销售外地品牌和国外品牌地板有个，如金刚圣象等，占据市场份额比本地品牌要大许多。没有专业地板市场来作为这些品牌销售载体，是辽沈地区大遗憾。这种局面既不利于品牌成长也不利于消费者。其他商品资源市场规划区内家居商品经营商有家，石材经营商家，五金经营商家。土地资源市场现有土地万平方米，为东北陶瓷城股东购置，但没有明确划界，需要政府土地管理部门尽快划界。本次规划将其分列为号地块万平方米，用于改建博览中心二号地块万平方米，用于改建旗舰店广场。本次规划另外万平方米土地为三号地块万平方米，用于建设陶瓷精品市场，现已拆迁腾空四号地块万平方米，用于建设消防器材油漆涂料市场，现已部分拆迁腾空五号地块万平方米，用于建设综合商务服务区，现为中海物流沈阳公司租用六号地块万平方米，用于建设家居装饰材料市场，现为钢管厂旧址，未拆迁七号地块万平方米，用于建设地板城，未拆迁。这些土地资源需要政府土地管理和城市建设规划部门重新规划，并精测绘图，东北陶瓷城有限公司统申请办理征用土地审批文件。物流资源仓储区。用于批发商品集中收货理货发货，有两个方案，是拟在东北大马路西北侧地点距离陶瓷城处空地建座大型仓储设施，占地面积约为万平方米，建成后仓储面积万平方米。形成物流配送中心，实现储销体化。现有作为仓储临时库房将在改扩建过程中进行统规划，重新分类配置。二是在本规划区内靠近联合路号地块建设物流园区。本报告按第二方案考虑。长途运输和市区配送。依托沈阳铁路东站这大型陆地物流港，铁路集装箱运输非常方便，可以实现铁路到仓库直接进货和向外地转发货。公路运输依托大二环绕城高速公路沈阳至周边城市五条高速公路沈铁高等级公路和东北大马路，进出货物大型集装箱车辆中小型配送车辆行驶快捷，小时车程可达辽宁中部城市群任城市。向城区内配送则主要依托中小型车辆实现。为市场服务现有物流公司有中海物流沈阳公司等。运搬服务。目前市场内有运搬装卸作业人员人，运搬车辆器具台套，他们多数是自发形成业务关系，组织程度较低，与物流公司没有固定合作，与市场是依附关系。市场改扩建后这些资源需要整合扩充，变成合同制业务合作关系。资本资源东北陶瓷城有限公司具备改扩建投资筹措实力，作为发展商直接出资建设经营设施建设部分公共设施没有筹资障碍。直接经营设施包括经营区内装饰装修由经营商投资。国内外著名品牌生产商对改扩建工程部分出资共同建设。信息资源市场所在地区可接入宽带网络，带宽不低于可接入有线电话。来自国外和国内发达地区生产商和经营商已经充分利用信息网络系统进行营销业务管理，具备将整个市场向信息化管理过渡基本素质，也提出了这方面要求。人力资源人力资源是市场改扩建经营最充足资源。大东区已经成为沈阳市工业生产和物流业重点发展地区，对人才吸纳能力增强，外来就业经营管理型人才增多，另有沈阳市人才市场资源保证。为市场服务人力主要来源于两方面，是本区内下岗再就业工人，目前约有存量几万人他们适宜较稳定工作二是外来就业人员，他们追求短期内较高收入，流动性较大，随业务量大小可以随时调配。项目投入总资金及效益情况本项目总投资万元，建设投资万元，其中动态投资万元，土地投资万元，流动资金框算投资万元。本项目全部建成后，可实现年交易额亿元，经营利润亿元，缴纳税金亿元。主要技术经济指标东北陶瓷城改扩建项目全部完成后，可实现巨大经济效益和社会效益。附表主要经济技术指标简表三问题与建议根据目前沈阳建材及家居市场新上项目情况，东北陶瓷城向家居建材市场方向扩展面临着定风险。相邻地区东方家园物流园建设，引入了全新经营理念和商品流通业态，覆盖能力和竞争力极强。如果在其相邻地区建设传统批发市场，可行程度并不高，怎样实现差异化经营是个需要深入研究问题。突出陶瓷市场专业特色，将是本市场存在根本。因此，建议在陶瓷专业方向做深做透，吃尽陶瓷产业链，同时提升流通业态，将传统市场和现代物流超市连锁模式嫁接经营。除旗舰店陶瓷精品市场外，应当包括全部工业民用陶瓷制品，并深入到售前设计和售后工程服务领域。市场预测产品市场供应预测本项目以商品交易与物流服务业为基本经营内容，产品市场供应分析以行业内全部生产商和销售商供应能力为背景。国内外市场供应现状改扩建后东北陶瓷城经营产品分类陶瓷类地板类油漆涂料类消防器材类家居饰品类装修装饰类建材类。由于类别较多，本报告只重点预测分析陶瓷地板油漆三类商品市场状况。陶瓷产品国内外市场供应现状陶瓷产品国内生产商分类建筑陶瓷家观赏陶瓷家装态挑战，准确把握消费心理和市场动向，与入场经销商联合做好终端营销，才可能在激烈市场竞争中取得优势。业务收入结构与投资回收期矛盾。项目如以物业管理型作为长期发展战略，则存在短期内无法收回投资潜在风险。本项目建设速度与竞争者建设速度矛盾。目前沈阳及周边城市对于陶瓷产品市场发展机会都给予了巨大关注。沈阳铁西九路中国家俱城正在建设四期工程，调查获悉其经营重点是陶瓷产品。如果陶瓷城改扩建工程滞后，经营商资源将先流向中国家具城。二风险程度分析上述风险对于陶瓷城改造来说不可忽视。但目前看风险是潜在隐性，且对项目影响程度也各不相同。专业化与多元化矛盾影响程度。多种经营项目由个发展商来投资，表面上看是增加了经营稳定性，没有把鸡蛋放在个篮子里。实际上，这些项目是个整体，荣俱荣，损俱损，旦出现资金链故障，会引起连锁反映。各经营单元对于项目稳定性作用排序陶瓷消防器材地板城油漆涂料旗舰店物流综合服务酒店博览中心家居。传统业态与新业态矛盾影响程度。这是仅次于如何投资重要因素。经营商与消费者对手交易是传统批发市场基本实现形式。在商品流通业态变革过程中，这种最原始流通业态首先被冲击。它所带来是关于前途和命运选择。业务收入结构与投资回收期矛盾影响程度。物业管理型市场，在未来国际化立体市场中，以交易载体地位实现收益是交易过程中最稳定，但也是收益率最低。没有自营交易业务支持，短期内不能收回投资风险是存在，投资回收期可能达到年以上。本项目建设速度与竞争者建设速度矛盾影响程度。如果陶瓷城改扩建工程滞后，经营商资源将先流向中国家具城等市场，争取有限经营资源刻不容缓。否则，后建成市场经营资源不足将难以成市。三防范和降低风险对策关于回避风险。突出陶瓷市场专业特色，将是本市场存在根本。因此，建议在陶瓷专业方向做深做透，吃尽陶瓷产业链，同时提升流通业态，将传统市场和现代物流超市连锁模式嫁接经营。除旗舰店陶瓷精品市场外，应当包括全部工业民用陶瓷制品，并深入到售前设计和售后工程服务领域。加速市场改扩建进程，建设筹备同时启动招商，先期取得经营资源。关于转移风险。引入多元投资机制，变个积极性为多个积极性，变承担风险为群体承担风险。关于控制风险。在做好交易载体同时，确立自营支柱业务，同时作为引导成市和降低风险最基本措施。关于自行承担风险。将风险因子分解至要素状态，明晰界定自我承担风险要素，如投资比例确定，对外推出投资合作项目清单等。研究结论与建议通过研究，我们提出如下结论和建议。推荐方案总体描述我们推荐方案为备选方案。推荐理由总投资及资金筹措本项目总投资为,万元，其中建设投资为万元，流动资金总额为万元。资金筹措方式为全部自筹，滚动发展，即自筹启动资金亿元，期部分工程竣工后出租出售经营单元，获得继续建设资金。经济效益和社会效益经济效益本项目经济效益分为两部分，第部分是发展商即东北陶瓷城有限公司经营效益，第二部分是进驻市场经营商经营效益。发展商效益，包括出租出售经营单元效益，酒店餐饮经营效益，停车场广告牌效益等项。方案年平均收入为,万元，年平均税后利润为,万元。经营商效益，主要是商品销售效益，当年交易额达到亿元时，销售利润可达到亿元，当年交易额达到亿元时，销售利润可达到亿元。社会效益本项目带来社会效益分为纳税就业改善城市环境改善产业布局等方面。方案实施基本条件本方案具备实施主要资源包括商品品类资源经营商资源资本资源物流资源人力资源和管理技术资源消费需求资源。本方案总体设计体现了较大灵活性，建设内容可以应市场需求进行调整，同时，也坚持了市场基本特色，具有较开阔发展空间。国家和地方政府关于商品流通政策调整经济发展基本模式宏观政策都为本项目创造了良好环境。主要风险分析结论主要风险专业化与多元化矛盾。业态变革过程中传统业态与新业态矛盾。业务收入结构与投资回收期矛盾。本项目建设速度与竞争者建设速度矛盾。化解风险关于回避风险。突出陶瓷市场专业特色，将是本市场存在根本。因此，建议在陶瓷专业方向做深做透，吃尽陶瓷产业链，同时提升流通业态，将传统市场和现代物流超市连锁模式嫁接经营。除旗