,降低了我市房地产开发企业当期应纳税款负担,为企业持续发展提供了资金周转保障，同时对振兴我市房地产市场有效拉动内需意义重大。二市场需求桂林房地产行业刚性需求比较明显。根据桂林市住房建设规划预计，未来几年桂林市住房需要基本情况如下城市化住房需求。年现状老城区人口约万人，临桂县城人口约万人，规划预测到年桂林市城区人口规模将达到万人左右，城市人口新增约万人。规划年人均住房面积达到平方米，故由城市化进程产生新增住房需求为万平方米。未来临桂新区人口将达到万人。二改善居住条件住房需求。考虑桂林市城区城市职能转换和老城区更新改造需要，目前主城区居住人口为万人，临桂县城居住人口为万人，规划人均住房面积将由现有平方米提高到平方米，故规划期内旧城改造住房需求为万平方米。三城市拆迁住房需求。根据桂林市年城市房屋拆迁计划，老城区内年均计划拆迁面积为万平方米，临桂新区年均计划拆迁面积为万平方米。年拆迁计划应根据城市建设发展实际情况和需要有计划有步骤逐步落实。其中拆迁建筑中住宅总量按估算，住宅产权调换安置率按测算，年因住宅拆迁计划需要产权调换安置住宅中面积约，按照每年城市房屋拆迁规模不超过上年房屋拆迁量原则，规划期内城市拆迁住房需求约为万平方米。综合考虑以上需求预测量和其他各项影响住房需求因素，规划区规划期内住房建设总量将达到约万平方米。三建设必要性桂林气候温和，雨量充沛，光照充足，温暖湿润，四季直人，还有“山清水秀洞奇石美”自然山水景色。这是世界少有不可多得自然山水旅游资源，拥有国际山水旅游名城和历史文化名城桂冠。同时，它还拥有“国家环保模范城”“国家卫生城”“国家国林城”“中国十大魅力城”“中国青年喜爱旅游城”“世界最适宜居住城市之”“中国十大最有幸福感城市”等系列荣誉。桂林具备得天独厚自然环境优势，为旅游地产商业地产以及住宅地产长久发展孕育了肥沃土壤。但是，由于老城区土地资源稀少和出于对自然山水保护，年月，国务院关于桂林市城市总体规划批复国函号中明确指出“严格控制城市人口和建设用地规模，保护耕地节约用地。到年，主城区实际居住人口要控制在万人以内，建设用地控制在平方公里以内到年，主城区实际居住人口要控制在万人以内，建设用地控制在平方公里以内”。年桂林市城市风貌设计导则中却指出“建筑注意高度和体量控制，保证主要景观视线走廊通畅建筑屋顶应采用坡顶形式，建筑形式尺度与色彩应与山水环境景观及历史文化景观相协调”。“单体建筑长度不宜超过米老城核心区建筑高度控制更严，应在米以下”。城市总体规划将对桂林房地产发展有定限制。因此，城市向西，发展临桂，就成为种必然发展方向。临桂新区作为桂林市未来几年内建设热点地区，住房配套建设应迅速跟进。临桂新区中心区作为近期重点启动建设地区，新区配套住宅建设将以商品性住房为主，并配合建设定比例保障性住房。随着市场经济不断发展和完善，桂林市房地产业快速发展，形成了从勘探规划设计到开发建设流通交易广告中介服务到物业管理产业链，房地产市场相对稳定，房地产业在经济社会发展中所占比重不断增大，发挥作用日益明显。本项目应势所趋，期望促成桂林房地产开发品质提升与突破。桂林市临桂“时代枫林”建设项目区域位置上风上水，便利交通道路以及临桂县新轮开发建设为本项目开发带来了极大利好。第三章建设场地及建设条件建设场个基本居住条件，人们现在更加重视居住质量，居住环境包括室内环境和室内环境，本项目建房目标就是要建造适合人们居住生活良好住所。本项目建设不但可以为大量桂林居民提供高质量住房，解决人们对优质住房需求，还给临桂县人文自然环境带来了较大改善，本项目绿化率达到。由于本小区地处临桂新区，将会吸引大批桂林市民前来居住。除此以外，由于该项目建设，将会带来大量就业机会。项目建设过程将会给包括设计院施工单位监理单位等提供许多机会。小区建好以后，维护小区良好室外环境，必须大量人员进行维护，这就给许多物业公司提供了机会。可见，本项目建设将会给社会提供大量就业机会。“时代枫林期”在其发展规划中，确立了积极明确发展方向发展目标定位成为临桂新区“高尚生态居住社区”。市场定位高中端消费人群。服务面定位使人们生活更舒适更有尊严。本项目建设，就是桂林市临桂县广厦房地产开发有限公司向着既定发展目标前进个重要举措。对于增加就业岗位，提高人民生活质量，保障新区建设发展都具有利国利民利公司积极社会意义。以下做具体分析项目对社会影响分析表项目对社会影响分析表序号社会因素影响范围可能出现问题措施建议对地区政治影响是贯彻自治区发展临桂战略具体实施管理多头，政出多门对地区经济影响将推动临桂经济发展对地区科学技术水平通过居住服务，促进科技知识推广和促进科学技术水平不断提高。影响对地区基础设施社会服务质量和城市化进程影响符合桂林市城市建设西发展规划，改善当地居住等条件对地区文化教育水平影响该建设单位员工以上具有大专以上学历，对整体提升当地文化水平具有积极意义。对人口影响提高人口素质，优化人口结构，发展社会事业，提高文化水平，对民族问题影响无负面影响，促进民族团结，对就业影响提供了新员工岗位，增加了就业，择优录用对居民影响方便了当地居民对居住服务需求，提高家庭稳定性，缓解社会矛盾。二项目与所在地区互适性分析社会对项目适应性和可接受程度分析表表序号社会因素适应程度可能出现问题措施建议不同利益群体适应参与当地组织机构市县政府各级组织和部门大力支持参与配合。当地文化状况适应项目要求三社会评价结论本项目建设符合国家产业政策和对临桂新区进行开发方针。对改善桂林市人民生活居住环境，整体提升临桂县城形象地位，促进临桂新区事业发展都起到很好推动作用。因此，本项目得到各级组织各社会团体各利益群体及广大民众广泛认同支持和参与，本项目有着广泛深远社会效益，无负面影响。第十三章风险分析为了确保项目建设安全可靠，有必要对本项目投资过程中可能存在风险因素进行科学分析，使投资决策者能更好地把握风险本质和变化规律，从而采取相应措施或对策来减少风险损失。本项目风险包含两个方面项目建设过程中风险和建成后运行过程中风险。定性分析自然风险自然风险是指由于自然因素不确定性对项目在营建过程和运行过程造成影响，从而对投资者和运营者造成经济上损失。自然风险因素主要包括火灾风险风暴风险洪水风险雪灾风险气温风险。因工程地质水文地质和设计等因素发生重大变化，导致工程量增加投资增加工期拖延所造成损失，将影响本项目建设。二政策风险政策风险是指由于政策潜在变化给产业投资者与运营者带来各种不同形式经济损失。政府政策对房地产业影响是全局性，因而，由于政策变化而带来风险将对房地产业产生重大影响。所以，应该密切关注国家政策变化趋势，以便及时处理由此而引发风险。政策风险因素又可分为以下几类政治环境风险经济体制改革风险土地使用制度改革风险金融政策改革风险环保政策变化风险建筑安全条例变化风险审批手续过程风险法律风险等。三经济风险经济风险主要指因经济状况变化而给项目带来损失。包括资金供应链断裂风险市场供求风险财务风险地价风险管理风险工程招投标风险国民经济状况变化风险。四社会风险社会风险因素主要是指由于人文社会环境因素变化对金融产业影响，从而给投资者带来损失可能性。社会风险因素主要有城市规划风险区域发展风险公众干预风险治安风险。五决策和管理风险内部决策和管理风险是指由于投资者策划失误决策失误或经营管理不善导致预期收入水平不能够实现，包括投资方式地点类型风险选择人财物组织管理风险等。二投资风险控制风险即不确定性，及早地发现或预测到这些风险并能及时地采取有效措施，化解或缓和减轻控制这些风险。房地产业投资成功在很大程度上依赖于对风险认识和管理。建议本项目提升管理水平，形成特色经营，不断创新，化风险为竞争优势。同时采用风险管理模式，敏锐地洞察识别分析潜在风险，最终提高核心竞争力赢得市场。应建立宏观经济政策研究小组或聘请专家及专业人士作为长期顾问，及时了解并进行趋势研究，根据形势变化及时调整项目操作思路及运营策略。本项目控制风险具体方式包括三项措施通过加快进度来回避风险基本建设周期越长项目建成以后经济形势就越难预测。其次，运营周期越长项目在建设过程中变数也越多。所以回避运营风险办法是加快完成项目建设。利用法律手段来保证项目工作顺利进行，采用招投标办法和承建单位建筑材料等物资供应商签订具有法律效应承包合同，以保证工期质量和投资量按计划进行。二通过市场调查来降低风险市场调查不是劳永逸，应随时进行，通过市场调查，及时获得尽可能多信息。获得有关投资环境和投资项目市场信息越多，作出预测就越精确，从而进行正确科学决策和调整决策，以减少和规避风险三通过加强管理来控制风险良好项目管理是控制风险重要保证。从投资营建来看，项目全过程投资进度和质量是重点，应聘请有经验建造专家，可以有效地减少运营费用，保持收益水平，进而降低并控制风险。第十四章结论与建议结论投资保障由于在项目开发建设前，进行了广泛深入市场调研，了解市场需求，发展前景看好。通过对该项目市场分析可知，“时代枫林期”建设项目定位准确。项目建设总投资为万元，由建设单位自筹售房款再投入和银行贷款,项目在财务上是可行。二社会效益“时代枫林期”建设项目符合自治区和市政府关于大力发展临桂新区政策方针，满足社会对住房服务需求，并且，对人们接受新理财理念和新居住方式起到示范引积框架结构带电梯安置房商品房框架结构不计容积建筑面积其中高层地下车库建筑面积框架结构住宅架空层建筑面积框架结构三建设期年四项目总投资万元五居住户数户其中安置户六居住人数人其中安置人口人七