不是自己建房，而转向销售型与管理型，其它企业只有加盟它们，才能有良好的信誉度和交换前景，而这些集团则靠管理和销售获取超额利润。如美国最大的分时度假，年的销售额为亿美金，而其利润额高达亿美金，是业绩良好的上市公司。这种分时度假的房地产销售方式对于拉动其它产业，包括物业管理旅游服务交通电信，和安置人员就业，都起着良好的作用。分时度假与产权酒店产权酒店是分时度假产品的种特殊模式，是指投资者买断酒店设施的所有权，除部分时间自己使用外，统将其他时间的住宿权委托酒店管理方经营自己获取红利的经营模式。在欧美国家，产权酒店模式经过数十年的发展，已成为种为社会广泛接受的房产投资品种。私人投资者缴纳首付款购买产权酒店后，通常每年确定时间自己使用的天数，其他时间则交管理公司统出租，作为酒店对外经营，每年的酒店租金收益基本可抵房产分期付款的费用，购买者般年后交完银行按揭款即取得房屋的产权。企业和机构投资者购买产权酒店方面用于投资，另方面则用于供员工休假公司年会和接待宾客使用。共同点共同起源产权式酒店作为种全球化的旅游投资工具，是中产阶级兴起的产物。如上文所述，世纪年代，欧美发达国家进入丰裕社会，中产家庭成为社会主流，度假旅游方兴未艾。瑞士企业家亚力山大耐首先提出分时度假酒店，亦称为时权酒店的概念，即出售定时期内使用酒店住宿或娱乐设施的权利，该权利可以上市转售转让或者交换。年，第批真正意义上的分时度假酒店兴起在法国阿尔卑斯山地区，并立即在瑞士和欧洲传播开来，之后的年中逐渐向北美加勒比海地区以及太平洋地区发展，个分支演变为现在的产权式酒店，成为旅游发达国家和地区最受中产阶级和企业集团青睐的投资方式。分时度假与产权酒店同根同祖，皆源自欧美地区对房地产和酒店的创新经营模式。产权酒店可看作分时度假发展过程中衍生的种特殊经营模式。共同性质分时度假和产权酒店从基本性质上说，均属于度假住宅或者第二住所的范畴，它们是购买者在拥有作为生活必需品的住宅后，为了满足度假旅游或投资等其它需求所购买的住宿设施。其主要的功能不是日常居住，地理位置多毗邻风景名胜或者邻近海滨高尔夫球场等娱乐设施的地区，居室装修与普通住宅楼有很大差异。共同使用方式消费者对于分时度假房产和产权酒店的使用频率并不高，除了每年的节假日当中使用有限的时间外，或用来馈赠亲友，或作为种保值增值的投资手段。二产权酒店与标准分时度假产品的区别除了以上的共同点之外，标准的分时度假产品与产权酒店有着明显的差异。是否具有产权或产权是否分割分时度假房产的销售分为有产权和无产权的两种，越来越多的国家和地区把分时度假纳入旅游产品的范畴，因此淡化产权的概念而突出其使用权。相反，产权酒店突出产权概念。规范操作的产权酒店，每位业主拥有固定房产的所有权，作为主人，每年享受若干天的住宿权利，并将其余时间的住宿权委托酒店管理方对外出租业务。共享方式标准的分时度假产品中，购买了周单位时段的消费者在共享房产当中处于平等的地位，每位顾客按照自己所购买的时间享有房产的使用权。不同消费者之间除共同使用套房产外，没有其它的联系。但产权酒店的安排当中，个消费者购买了房间的使用权并按照购买时的安排自主选择使用时间。在空闲时间内，其它顾客可以通过酒店预定入住，但实际上是租用了原购买者委托饭店经营的房间，所以共享的方式上存在较大差异。其它差异由于以上差异，给分时度假产品和产权酒店带来了系列的不同点，比如销售价格，标准的分时度假产品由于顾客只拥有每年使用周的权利，所以价格相对较低，国内产品价格在万元起，国际平均水平也不过美元。而产权酒店购买了单间客房的所有权，国内般需要万元以上。付款方式上，分时度假产品要求次性付清全款，而产权酒店多联合金融部门提供购房贷款，首付笔费用后，按年或按月分别付清余款。产权式酒店与酒店式公寓酒店式公寓起源酒店式服务公寓的概念，始于年，意为酒店式的服务，公寓式的管理，市场定位很高。酒店式公寓，最早源于欧洲，是当时旅游区内租给游客，供其临时休息的物业，由专门管理公司进行统上门管理，既有酒店的性质又相当于个人的临时住宅。这些物业就成了酒店式公寓的雏形。在中国酒店式公寓最早出现在深圳，后来又出现在上海北京等地，目前上海共有家酒店式服务公寓，北京的数目则较少，它们主要集中在市中心的高档住宅区内。酒店式公寓的概念概念酒店服务式公寓，意为酒店式的服务，公寓式的管理，是种只做服务没有酒店经营的纯服务公寓。酒店式公寓最早源于欧洲，是当时旅游区内租给游客，供其临时休息的物业，由专门管理公司进行统上门管理，既有酒店的性质又相当于个人的临时住宅。与传统的酒店相比，酒店式服务公寓在硬件配套设施上毫不逊色，其房型以类似酒店标准间为主，配有豪华商务套房，向住客提供家庭式的居住布局家居式的服务，提供居家生活所需的厨卫家具等多种生活设施。高档的酒店服务式公寓般统装修，其物业管理由星级酒店直接管理或有酒店背景的物业公司进行管理。公寓式酒店也称产权式酒店。的中文含义是小的家居式办公间。它和酒店式公寓有着异曲同工之处，两者均是将居住的概念分别与居家办公与酒店式服务相结合。但提供给住户的是较完善的办公空间，其设计的主要功能为满足居家办公的要求。除了功能有差异外，它也拥有物业的所有权收益权和相对自由的使用权。在面积分割投资自用上，它和公寓式酒店酒店式公寓没有什么不同，同样是为中小投资者打造的种过渡产品。二起源酒店式公寓，最早源于欧洲，是当时旅游区内租给游客，供其临时休息的物业，由专门管理公司进行统上门管理，既有酒店的性质又相当于个人的临时住宅。这些物业就成了酒店式公寓的雏形。三发展在中国，酒店式公寓最早出现在深圳，后来又出现在上海北京等地，据戴德梁行统计，目前上海共有家酒店式服务公寓，北京的数目则较少，它们主要集中在市中心的高档住宅区内。自年以来，随着房地产市场的复苏，酒店式公寓的租金路上扬，投资回报在之间，其较高的投资回报率吸引了众多人的目光。酒店式公寓的特点酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，是种综合性很强的物业管理概念，集住宅，酒店会所等多种功能于体。酒店式公寓的户型，从几十平方米到几百平方米不等，可以满足使用者的个性化需求。对于不同户型也有不同的格调，在服务上根据住户的要求提供酒店式服务的同时，附属设施还增加了银行会所小超市等其它项目。酒店式公寓项目本身的设计也是个性化的，它不流于般形式，可以为住客提供高档到位的各种服务。选择酒店式公寓自住最大的特点就是自由方便，而且价格相对较低，随时可以得到酒店式的各种服务，彰显气派。产权式酒店与酒店式公寓的比较二者都是房地产中的投资类产品，都采用酒店式管理，虽然个叫酒店，个叫公寓，般情况下却都是住宅立项，因此乍看起来相似程度非常高。不过实际上，产权式酒店和酒店式公寓两者在概念区位投资额度发展水平等方面存在很大差异。休闲商务从概念上看，产权式酒店，是由消费者或个人投资者买断旅店旅游设施在特定时间里的使用权。产权式酒店是进而买断产权而不仅是买断时段，即酒店将每间客房分割成产权出售给投资者。每个客房都各有的产权，投资者般并不在酒店居住，而是像购买住房样投资置业，将客房委托给酒店经营分取投资回报。同时还可获得酒店赠送的定期限的免费入住权。酒店式公寓，虽然也是将物业进行产权分割出售，买家主要依靠经营取得投资回报，不过酒店式公寓作为酒店的衍生品，采取酒店式服务公寓式管理，除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局家居式的服务，真正实现宾至如归的感觉。从本质上来说，是拥有私家产权的酒店。其实，两者最明显的区别在于使用功能。产权式酒店可以说是脱胎于度假村，般位于风景优美的旅游区，如此也有部分买家度假自用，或加入分时度假机构互换居住酒店式公寓源于酒店，面对大多是半年至年期来访的商务人士，位于城市商业区。高端产品正流行相对而言，北京的产权式酒店起步较早，北京周边地区已有六七个项目。早期的产权式酒店门槛较低，般首付万至万元，总价万至万之间。但是由于缺乏市场规范，些产权式酒店未采取真正的酒店式管理，服务卫生以及餐饮标准上都无法与真正的酒店相论，因此经营情况不尽人意，有的只在旺季取得收入，购买时承诺的高回报难以实现。年新推出的有些项目开始走高档路线，每平方米单价提升至万元以上，软硬件设施更接近专业酒店，环境营造以及娱乐设施更大大超越般酒店。而酒店式公寓经历了良莠不齐的阶段，已基本步入正轨，尤其是位于中关村建国门国贸等商圈的高端产品。这些项目不仅地段优越，档次很高，设有厨房，装修家具配饰考究，屋内空间不像酒店那么局促，具有家的温馨管理上又贴近酒店，送餐入户清洁，并提供订票会务等商务服务。酒店式公寓作为个投资新品，受到不少买家青睐，年新出的项目就有十多个。出售面积至平方米，般每平方米单价万元至万元。第二章产权式酒店发展概况产权式酒店的发展起源瑞士诞生上世纪年代，在阿尔卑斯山脚下，有位名叫亚历山大耐的瑞士人面对四季如潮的游客突发奇想如果将阿尔卑斯山下酒店的客房使用权分时段出卖给部分有钱人，满足他们每年定期的消费需求，定是个双赢的生财之道。于是便有了时权酒店。根据时权酒店的运作模式，私人投资者通常每年在确定的时间内自己使用至天，其它时间房产由管理公司统管理，作为酒店对外经营，每年的酒店租金收益基本可抵消房分期付款的费用。后来，在时权酒店的基础上又发展出了产权式酒店。与时权酒店不同的是，产权式酒店买断的是产权而不仅仅是时段，即将酒店每间客房分割成产权出售给投资者，投资者般并不在酒店居住，而是将客房委托给酒店经营分取投资回报，同时还可获得酒店赠送的定期限的免费入住权。在交完银行按揭贷款后，购房人最终取得房屋产权。最初的产权式酒店并不承诺固定回报，个人投资者购买酒店客房之后，将客房统交给酒店管理公司经营，酒店管理公司定期将酒店经营利润分配给客户。但是在许多地方，这种分配不确定利益的方式在投资人和酒店管理公司之间产生了信任危机。于是，这种不确定受益的分配方式很快被另种固定收益的方式所取代。目前市场上执行的产权式酒店大多为固定回报的投资模式。为了方便购房客人，酒店方还完善了交换系统，即当顾客希望有别的地方度假时，他可以通过交换公司，交换各地隶属于该服务网络的任何议价酒店的等值使用权。这个服务网络放大了客户度假旅游的活动范围，受到了众多投资者的青睐。除了个人，这种产权式酒店同时适应于企业或机构。他们购买产权式酒店除了用于投资，更多的则作为员工休假公司年会的接待宾客使用。中国产权式酒店发展现状中国城市出现产权式酒店近年来，中国不少城市相继出现产权式酒店，具有人民币，下同万元等级投资实力的居民，就可以参与。所谓产权式酒店，就是把酒店宾馆的每个客房作为个有产权的单位，分别出售给投资者投资者可以像购买其他房产样投资置业，委托酒店管理公司管理，从出租经营收益中获取回报投