员物管人员与开发设计人员智慧的综合，绝大部分是经验的积累。定规模根据成熟市场的经验数据及当地市场的容量资源可用度协助开发设计部门最终确定商业体量及主力店次主力店般性商业的规模及组合。定主力店地址规模确定好以后，就是主力店次主力店的问题。如何选择主力店以达到物业组合可售最大化如何实现销售均价最优化都是确定主力店的重要参考因素。搞好设计主要在于以下四个关键点人线流动这是设计方面的第要素，单通道是最好的，最多个环路，人在这种路线中，方向感好，容易找到位置视觉通透视线范围内，看到越多的店铺越好，能刺激人的购买欲交通体系卸货区要尽量安排在地下，人车分流，不与地面争位置主力店的技术标准不同业态的主力店有不同的要求，如层高荷载卸货要求，只要在招商前与主力店进行技术对接，才能掌握好这些东西。才能更好地实现物业利用率。商业项目现场职能管理商业项目经营形式规划分析自购自营业主委托经营公司委托经营先招商后销售直接销售售后包租混合经营构建辅助销售运营管理体系小业主的售价返租关系策略的制定解决零售商和餐饮及其他商户建筑调整需求制定租赁合同管理办法和流程制定商业现场管理办法，包括店面形象制定促销活动的管理办法建立服务型管理团队商业项目成本管理制定设施维护开支预算促销费用计划的编制人员工资及福利外聘公司人员的费用公关费用现场定期包装费用商业项目收益管理非产权位置的租金收入日常管理费用的收入计划按租金收入的收取促销活动各商家出资与实际花费的差额停车场及广告位的收入开业后的商户管理建立完善的客户档案对商户进行分级管理客流监控与销售信息系统的管理店面营销人员的管理与培训建立商户沟通机制开业后的促销活动管理确定促销对象指定标识体系确定推广的主题及目标设立与商户共同推广的模型开业后的消费管理会员系统的建立定期会员活动宣传品的投递与回馈促销活动的告知二商业管理公司架构盛源商业管理组织架构图说明人员架构中总经理财务部分由卓品地产管理人员兼任，短期内不再另行设立专职人员，同时其工资福利不计入盛源商业成本。总经理副总经理运营主管物业主管美工企划主管行政文员数据统计分析商业管理员客服管理保洁班长保洁员保安队长秩序维护员停车场管理收费工程主管日常水电服务机电设备维护全职人员编制表岗位名称人员编制主要工作隶属上级直属下级工资待遇副总经理全面招商运营管理卓品总经理运营经理物业经理运营经理主管招商及商业管理副总经理商业管理员业务内勤元月商业管理员客服管理员经营户客情维护及补充商业资源运营经理无元月美工企划主管平面设计广告资源优化宣传品制作副总经理无元月行政内勤资料管理信息收集各部门对接工作运营经理无元月物业经理负责商业物业管理副总经理物业工程师安防主管保洁主管元月水电工负责商业物业设备维护及协助商户水电服务物业经理无元月保安主管商业物业日常安防维护及停车场管理物业经理保安员元月保洁主管商业物业日常卫生养护物业经理保洁员元月保安员含停车场管理商业日常巡防维护工作保安主管无元月保洁员商业物业日常清扫工作保洁主管无元月合计元月注工资计算按高位数标准计算商业管理公司工作时间安排及人员工资高低位数测算商业管理公司工作时间分为两个班早班晚班管理人员每周休息天保洁员分为两班早班晚班保安员分为三班小时巡防及对商业部分停车场管理收费早班中班晚班按此工作时间，管理人员工作时段内工作餐餐，保安保洁按元月标准补贴餐补。岗位名称现行工资现行福利划归商业后底薪绩效工资最高年收入最低年收入副总经理营销部相关奖金运营收入奖金基数元元运营经理运营收入奖金基数元元物业经理运营收入奖金基数元元商管客服营销部相关奖金运营收入奖金基数元元保安主管运营收入奖金基数元元水电工行政运营收入奖金基数元元商业公司各层级人员岗位职责总经理岗位职责负责把握公司发展方向，制定公司的整体发展战略规划负责审核制定公司发展计划管理方案企业操作流程制订公司年度工作计划和整体经营管理工作推动各项管理规章制度的建设和完善组织完成公司整体业务计划协调激励各个部门的工作。副总经理岗位职责协助总经理制定公司的发展战略规划负责制定所属部门的工作计划管理方案企业操作流程制订所负责业务的年度工作计划并监督实施执行制定所负责部门的各项管理规章制度推动公司各项业务，组织完成公司整体业务计划积极协调和激励所属部门的工作。运营经理岗位职责全面负责项目的招商工作，租户协调和卖场管理参与公司整体策划，健全公司各项制度，完善公司运营管理推动公司招商业务，组织完成公司整体业务计划负责协调各部门工作，建立有效的团队协作机制维持并开拓各方面的外部关系管理并激励所属部门的工作绩效。工程主管岗位职责安排协调帮助及督促各专业岗位完成各自范围内的工作。组织各专业技术主管代表物业公司参加项目入伙前接管验收。发现问题及时提出报告，汇总后交上级公司，以求得解决。提出物业区域设施增补改造的初步方案。掌握商业建筑设施和机电设备性能及完好情况，组织各专业技术主管按时制订维修保养计划措施，检查完成情况。代表物业办理有关工程机电方面的各项业务。负责对物业技术资料设备说明书，技术档案等整理存档。负责对各专业岗位人员的业务培训和考核各岗位职责按时交接班，值班时不得擅离职守，交班前必须抄车号交车，认真做好交接班工作。严格按照车场管理制度及有关规定，履行车辆登记手续。查验出入证，指导车辆停放到位，不得车占二位。督促驾驶员熄火关机拉手刹切断电源取下点火钥匙关锁车门和车窗玻璃，保管好物品。加强车场巡逻，看护场内公共设施及车辆停放情况，发现有异常可疑之处要及时查明，发生重大事故必须奋力抢救，保护现场并立即上报。对闲杂人员进入车场实施管理，遇可疑人员必须核实，作出判断，妥善处理，对夜间车辆出场必须核对清楚后方予放行。管理好车场交通安全秩序，对在场内修理汽车加放汽油吸烟者进行劝阻警告禁止其违规行为。对车场文明清洁进行督促管理，对从车辆上抛弃垃圾者，要对其进行教育和制止。发现车辆携带易燃易爆有害危险品及污染物品进入停车场，要立即报告上级，采取果断措施，劝其出场。妥善保管车场收费票据，收取的现金清点后与发票存根要按规定时限及时送交公司财务部，做到帐目清楚。临停车辆进出场必须按公司规定查验临停证，不得利用工作之便谋取私利。严禁携带易燃易爆有害有毒危险品及污染物进入停车场。完成领导交办的其他任务。保洁工岗位职责负责物业管理区域室外公共区域的清洁工作。负责物业管理区域室内公共区域清洁工作。负责物业管理区域内日常垃圾收集与处理工作。负责管理区域卫生消杀工作。负责物业管理区域的地面墙面清洁工作。负责物业管理区域玻璃不锈钢等制品的清洁工作。负责完成临时交办的任务。三商业管理公司收支预算运营成本名称具体款项月费用年费用备注物业费用公共水电预估绿化用水预估清洁卫生用品耗材消防保安安防委托人员工资服装费维护保养运营费用活动推广办公电话费与营销部分摊其他费用法定税费物业资质费支付深宏物业公共区域托管费支付深宏物业管理人员社保合计收入预估名称收取标准收取率月收入年收入物业管理费期元元平米平均元元元物业管理费二期元元平米平均元元元商业地下停车位个元小时按每个车位元月计算元元广告收入广告位元月元元非产权物业租赁收入期二期元月元元产权物业管理费二期商业，按租金标准收取平方米元元合计元元四商业管理公司运营管理及激励在个商业项目需要两年以上培育期才能实现业态稳固人流量增加营业额提高的目标。盛源商业管理有限公司承担的正是这样种运营管理职能，按上述运营收支成本核算，卓品地产每月需贴补元每年需贴补元实际贴补按每年万元计算。按三年培育期计算卓品地产应贴补万元。良好的运营管理可以提高中心城商业广场知名度同时营造良好商业氛围，为商业销售打下良好基础。故表面上看第年贴补约万元是个不小的数字，但我们只要算笔中心城商业广场二期三期商业销售的帐就能目了然。中心城商业广场二期含月牙泉大酒店负层商业面积约平方米，可售金额约亿元中心城商业广场三期商业规划面积约平方米，可售金额约亿元即在未来三年内可销售商业面积约平方米，如果通过良好的商业运营促进商业成熟及人气旺盛。每平方米销售均价提高元即可增加销售收入万元，以期商业为例，在完成招商并开业后的年内，商铺销售价格增长超过而临街步行街内铺依然受到市场追捧而有价无市。所以如何提高盛源商业管理公司运营能力实现销售辅助职能的意义远远大于如何去考虑贴补多少的意义。中心城二期商业开业奖励提案个人部分承接原招商运营业委托合同后续部份，中心城商业广场二期全部开业入驻比例不低于奖励万元税费由个人自行承担因消防验收原因，中心城商业广场整体开业势必会被影院电玩动漫报批装修所延误。故该部份面积应从中扣减。团队部分根据工程实际进度在计划时间内完成招商装修管理并成功开业的，按上半年营销部所申报开业奖励条件执行，其他部门不参与分配不倒扣。中心城商业广场长效运营激励设计固定工资制按商业管理公司收支预算方案中工资方式进行发放，收入部份中的广告收入非产权物业租赁收入停车场管理收费收入超出计划部分的作为商业部门奖励按进度进行发放。与商业销售挂钩的工资收入此工资方式的设置前提为卓品地产将商业销售的部分职能要求市场信息收集及反馈等放在商业管理公司，商业管理公司在商业销售中占据较为重要地位。除保安员保洁员外，所有管理人员工资基数下调，但参与商业销售提成，提成比例为。即二期商业按亿销售额计，可参与提成元。这种工资体系的优点是让商业运营必须全面以商业销售接轨，为商业销售提供更高的服务并寻求切可能实现的销售方式。此方案中的工资奖金机制为机制，所有管理人员不再参与卓品地产季度奖目标奖年终奖的分配。但可考虑由卓品地产发放年底双薪。商业管理公司员工考核要点商业入驻率以综合不低于营业目标为起始率，以上营业率可设置为绩效奖励点。费用缴纳率商户费用缴纳的及时性及比例从个侧面反应出商业运营的效果及与客户沟通是否良好。以合同约定为考核标准，达到以上按时按期缴纳可设置为绩效奖励点。工作计划报告及执行结果根据年度营销计划，由各岗位提报相应的工作计划及执行细案，在每季度进行考核。按计划完成以上为绩效奖励点。中心城商业广场商业运营管理模式计划书目录绪言商业管理公司职能商业管理公司架