市居民的生活水平的大幅度提高，加之天河城等第代购物中心开发成功，刺激了购物中心行业在中国飞的发展，新代的购物中心以北京金源燕莎为代表，功能及品牌极大满足了消费者需求。购物中心建筑特征商业空间步行化商业空间室内化公共空间社会化购物中心定位要素定位定位基础自身条件分析市场发展经验城市规划条件定位依据消费者需求区域商业设施及商业资源供应状况市场环境定位项目可进入市场环境的判断例如综合专业市场商业街社区商业及底商周边尚未形成有影响成规模的商业街商业街环境至关重要，并需要有清晰的定位商业街以开放性参与性多元性方向发展社区商业及底商供需两旺受到经营业态的限制，周边底商以服务业为主社区商业以便利实用服务多样为特色趋向集中化完善的服务功能便利等特点周边缺乏综合专业市场环境，现有市场经营般交通便利，本地有特产如岫玉由单少门类向着综合多门类发展百货购物中心超市百货由多种经营转向主体性经营主题经营对超市购物中心具有巨大需求体验业态成为中高档商业市场需求的动力专业化商店受到欢迎通过左图分析，建议本项目可进入的市场大型购物中心，中型专业专营商店及中小规模专业市场购物中心定位要素之定位目标客层定位根据消费者需求因素的市场调查可以得到的前三位的影响因素品种价格邻近，通过进步分析各类消费者第及第二需求的组合状况，识别份额较大的需求，并将其作为目标市场。例如居民家庭月收入增加对价格敏感程度将逐步下降对邻近和产品品种的要求逐步提高单次购买量增加消费者教育程度增加对价格的敏感程度下降对品种邻近的需求增加逐渐强调购物效率居民小区化形成社区购物的习惯，对便利性和效率的需求增加对品种和环境的需求下降家庭规模变小对价格敏感程度将逐步下降对邻近和产品品种的要求逐步提高社会经济发展和生活方式变化追求效率价格敏感度下降更强调零售品牌的选择对品种的需求增加，对生活品质的需求提高消费者需求的变化趋势从需求组合看，在各类市场层面上最主要的存在两大核心目标群体组合“价格品种”需求组合和“价格邻近”需求组合购物中心定位要素之定位经营档次定位按照品牌在消费者心中的价值高低可将品牌分出不同的档次，如高档中档和低档，不同档次的品牌带给消费者不同的心理感受和情感体验。主题定位商业项目主题的确定需要从目标消费客群现在及未来的特点消费倾向消费习惯等等入手，深入考虑项目所属商业类型的国内外发展现状及趋势，全面把握各种成功的商业模式以及新兴商业业态形式，结合商业项目自身的规划条件及类型特点，找出具有明显市场差异化对目标消费群体有强大聚合力，同时又适合项目自身特点的主题内容，来指导项目的整体运作。其他定位形象定位主题定位特殊功能等等购物中心规划及设计要点购物中心业态规划通常来讲，购物中心的业态规划根据其市场定位经营定位和功能定位进行划分业态规划时尚购物休闲娱乐康体运动展览展示服务资讯餐饮美食文化教育购物中心规划及设计要点第三代万达广场业态规划以个面积万平方米左右的万达广场为例，其主力店约占，室内步行街约占，零售业态约占休闲娱乐餐饮文化等业态约占配套服务等功能性业态约占业态规划零售功能餐饮购物中心规划及设计要点功能规划抓住购物中心的集“买吃玩”这三种最基本的消费功能，加上多种附加功能的整合及互补，自然可吸引不同需求的多年龄客层的客流。因此，般项目中功能定位是将购物休闲娱乐餐饮文化酒店商务办公和综合服务等多功能于体，力求满足消费者天消费家消费站消费的需求。购物中心规划及设计要点交通规划购物中心的客行交通购物中心的步行人流分为两种种是从停车场到购物中心的运动另种是从购物中心到购物中心的运动。购物中心的车流交通车流包括购物车流货运车流和公共交通车流。交通组织原则是分流，让购物交通和后勤货运交通各行其道。购物中心交通规划分为两部分，部分是周围道路把交通引入购物中心，另部分是购物中心自身用地范围内的交通组织和规划，以及建筑内部的人流组织。购物中心规划及设计要点平面规划平面设计的内容是确定步行街形态，确定承租户单元的布局和面积大小，为所有承租户提供个互利互惠的机会，最大限度为每个承租户带来穿行人流，提供最多的购物机会。柱距与单元面宽有直接关系大商店面宽，。柱子不宜落在店面线上。根据经验进深般在米比较合适。如果开间方向的柱距是米那么进深可以是。米柱距是开发比较常用的选择，对于面积分割以及降低施工成功有益。平面设计的结构形状定要规整简单，不要使用曲率过大的圆弧，避免实用面积太少，不仅便于业态布局与商铺分割，而且有利于未来经营，方便人流对不同业态不同区域的识别，可以通过外立面装修和顶部造型，美化整个的外形。平面设计购物中心规划设计要点之平面规划剖面设计层高中庭空间从不同的层面同时引入人流建筑规划及设计规范术语次商装指商场为其所经营的各种业态提供基础的物业基础条件及硬件环境，主要涉及天地柱墙水电气空调消防安防广播设备通道照明美陈促销设施等方面。二次商装指以次商装为基础，为展示品牌和商品形象，按照商场要求的标准，进行的二次装饰装修，主要涉及壁柜柜台货架陈列形象灯光色彩等方垂直交通是指不同标高空间或楼层的垂直联系如楼梯电梯和自动扶梯。划分防火分区在建筑中采有耐火性能较好的分隔物将建筑物空间分隔成若干区域的防火技术措施。划分防烟分区是通过设置挡烟设施将烟气控制在定范围内，以便用排烟设施将其排出，保证人员安全疏散，消防扑救工作顺利进行。购物空间购物空间是在整个空间中，由货柜和货架作为空间限定的元素划分出的直接进销售活动的现场。交通空间包括商场内的通道楼梯自动扶梯及电梯，其位置数量布置及宽度等既能使急需型购物者迅速到达购物场所，又能使顾客轻松完成浏览观赏的行为。建筑规划及设计规范术语商品展示空间从常规的柜架到地台墙面及空中挂件，展示的商品从只能观赏到可触摸可试听可试用，创造出视觉焦点。服务空间是商品销售的辅助空间，如试衣间听音室问讯处寄存处等。休闲空间为顾客提供餐饮休息娱乐文化等场所在地，点缀以绿化小品，既满足了顾客的需求，也促进了消费。柜台柜台是供营业员展示计量包装出售商品及顾客参观挑选商品所用的设备，柜台或全部用于展示商品，或上部展示商品，下部用于贮藏。货架货架是营业员工作现场中分类分区地陈列商品并少量储存商品的设施。租赁商铺产权人将定时间内的商铺使用权与承租人交易，取得或分时段取得现金收益对承租人而言，承租人用现金或分时段的租金付出取得定时间内的商铺使用权利。转租商铺商铺最终使用人并非与商铺权利人直接建立租赁关系，而是通过转租人取得使用商铺的权利，商铺最终使用人与转租人发生权利义务关系。招商专业术语商圈是指零售店以其所在地点为中心，沿着定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围，简单的说，也就是来店顾客所居住的地理范围。消费市场调查对商业项目所在的社会经济发展状况商业经营及竞争状况居民的购买力及消费水平商品品牌资源及人们的消费行为进行专业的市场调查，为商业项目的功能规划业态定位市场定位以及为企业的经营策略发展战略提供依据。商业业态定位根据当地的市场条件和商业项目的规模面积物业现状，进行业态定位及市场定位，科学的确定项目的经营形态和目标市场。楼层定位根据商业项目的面积形状层数，合理确定各楼层的商品经营类别面积区位，确定各楼层服务设施的配套及分布。动线设计对商业企业的客流动线物流动线人流员工动线车流交通进行平面和立体的设计。招商专业术语产权证书产权证书是指房屋所有权证和土地使用权证。房屋产权证书包括产权类别产权比例。房产坐落地址产权来源房屋结构间数建筑面积使用面积共有数纪要他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。加盟商加盟商仅是终端商的种,是销售点的种,产品价格方面没有优势,不过销售任务般不会很重代理商代理商是在授权地区能代表或替代公司，在营销上拥有更多的自主权，与公司在授权地区平等而加盟商要认同经营理念，遵守公司的规定，并接受公司监督。代理商可以享受到区域性的产品保护,价格优势,属于厂家在当地的代言人,要个销量的要求,厂家会有广告,技术,设备方面的去持。意向书意向书是国家单位企业以及经济实体与个人之间，对项事务在正式签订条约达成协议之前，由方向另方表明基本态度或提出初步设想的种具有协商性的应用文书。租赁合同租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用收益，承租人支付租金的合同。凡是当事人需要取得对方标的物的临时使用收益而无须取得所有权，并且该物不是消耗物时，都可以适用租赁合同。招商专业术语协议书协议书是契约文书的种。协议书是当事人双方或多方为了解决或预防纠纷，或确立种法律关系，实现定的共同利益愿望，经过协商而达成致后签署的书面意见。定金定金是指当事人约定由方向对方给付的，作为债权担保的定数额的货币，它属于种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。根据我国发法通则和担保法八十九条规定，定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超出合同标的额的。如果购房者交了定金之后改变主意决定不买，开发商有权以购房者违约为由不退定金如果开发商将房产卖给他人，应当向购房者双倍返还定金。违约金违约金是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的定数量的货币。违约金是对违约方的种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。只要当事人有违约行为且在主观上有过错，无论是否给对方造成损失，都要支付违约金。月商业地产基础知识主讲目录第部分商业零售基础知识零售业态的分类及定义购物中心的定义及分类购物中心发展史购物中心建筑特征购物中心定位要素购物中心规划设计要点购物中心招商及营销策划要点购物中心运营管理要点目录第二部分商业运营活动中的专业术语房地产的含义商业房地产的含义商业物业的分类建筑规划及设计规范术语招商专业术语第部分商业零售基础知识零售业态的定义及分类零售业以向消费者销售商品为主，并提供相关服务的行业。零售业态零售企业为满足不同的消费需求进行相应的要素组合而形成的不同经营形态。零售业态的定义及分类分类原则零售业态按零售店铺的结构特点,根据其经营方式商品结构服务功能，以及选址商圈规模店堂设施目标顾客和有无固定营业场所进行分类。分类食杂店便利店折扣店超市大型超市仓储会员店百货店专业店专卖店家居建材商店购物中心厂家直销中心电视购物邮购网上商店自动售货亭电话购物等。零售业态从总体上可以分为有店铺零售业态和无店铺零售业态两类购物中心的定义及分类购物中心是指国际购物中心协会的解释为购物中心是指群建筑，组合在起的商业设施，按商圈确定其位置规模，将多种店铺作为个整体来计划开发和经营，并且拥有定规模的停车场。由此可见，从严格意义上讲，购物中心不是种商业业态，而是种有计划地实施的全新的商业聚集形式根据购物中心的建筑设