是未来物流发展的基础镇江及周边市县的百货及小商品的批发，也为物流自身提供了良好的环境。从镇江市的地理区位优势交通优势及物流技术条件运输工具仓储技术等分析，只有通过对现有设施技术管理等进行整合，并加以扩大发展，才能满足企业和社会对现代物流服务的需求。第三章镇江物流市场分析物流园区的发展概况物流园区的建设和发展问题的提出，是由于现代物流发展特点和趋势本身决定的，也是由于企业发展战略的改变企业物流能力的培养计算机及网络等物流新技术的应用和物流服务的专业化分工与协作不断走向深化的产物。自年以来，发展现代物流的积极性和热情在全国被唤醒，工业商业及物流企业运用物流技术的领域不断扩展，各类物流基础设施建设也呈现出良好势头，物流园区或物流基地正是在此种背景下出现并开始大力发展的。物流园区的产生物流园区作为物流业发展到定阶段时产生的新兴物流集疏方式设计施工资质的专业设计和施工单位项目建设管理单位可通过招投标方式择优选择，只要设计单位按国家有关设计规范精心设计，施工单位按照设计图纸和施工要求规范细致施工，监理单位恪守职责，严格按工作程序进行监理，严把材料质量关施工进度控制关和投资控制关，做好合同管理和信息管理，协调好项目业主施工单位设计单位材料供应商之间的关系，项目的施工质量就可得到保障。综上所述，本项目在施工方面存在的风险从性质来看，属于般性风险，通过采取适当防范措施，是可以避免的，即使发生了，也能够采取得力措施，及时得到补救。市场风险本项目市场方面存在的风险主要表现为项目建成后招商工作进展不顺利，经营面积不能得到及早有效利用产生效益，给项目运营带来的风险。经分析，本项目是根据镇江市总体发展规划，在充分研究分析该市及其周边地区经济发展现状的基础上，以该市目前形成的优势产业产品及物流需求为依托而提出的个旨在发挥区位优势促进商品流通为企业提供多方位多层次服务的项目。从该物流园的功能定位建设布局所在区位拟采取的经营方式等方面来看，项目建成后的招商工作是可以顺利开展的。项目建设管理单位从现在起，就应在前期已有工作的基础上有计划有步骤地采取多种有效的宣传手段和策略，开展项目的前期招商宣传等工作，以做到未雨绸缪运筹帷幄。综上所述，本项目在施工方面存在的风险从风险性质来看，属于般性风险，通过采取强化宣传规范服务加强管理等措施，项目招商是可以顺利进行的。管理和人员风险本项目在管理方面存在的风险主要表现在以下两个方面是在项目前期工作中，由于项目管理单位缺乏管理经验而给项目建设带来的风险二是项目建成运营后由于缺少专业管理人员或主要管理人员流失等，造成管理效率低下，给项目经营带来的风险。关于项目建成后的运营管理问题，将通过招商选择物流园的管理机构，负责项目的运营管理，并招聘职业的物流园管理人员进行专业化管理，政府为市场管理创造良好的外部环境条件，为项目的正常运营保驾护航。同时，在项目运营过程中，将敦促企业根据项目经营的实际情况，构建和实施现代企业制度，注重以人为本的人力资源管理，逐步建立符合企业实际的包括具有激励体制的薪酬和福利待遇制度体系的完整的管理制度体系，不断将企业整体利益与员工个人利益密切结合，将短期利益和长期利益密切结合，并随着情况的改变而不断调整改进，稳定主要管理人员和核心员工队伍，不断提升员工的整体素质，实现其人生价值，促进企业的良性循环和健康发展。综上所述，本项目在施工方面存在的风险从风险性质来看，属于般性风险，通过采取适当防范措施，是可以避免的，即使发生了，也能够采取得力措施，及时得到补救。资金风险本项目存在的资金风险可能主要以下两个方面，是建设资金未能及时落实和到位，致使项目无法按期实施二是项目建成后，运营效益差，不能如期收回投资。经研究分析，建设资金不能及时落实和到位是本项目存在的较大风险。旦项目开工建设，建设资金不能及时投进，影响工期延长，目前测算的经济效益指标将会发生变化。综上所述，本项目在建设资金方面存在的风险从风险性质来看，属于较大性风险，镇江市有关部门应给予足够的重视，应充分考虑项目建设资金筹集的难度和拟解决的各种渠道和方法，提供政策上的支持和帮助。项目方则制定周密细致具有可操作性的建设资金筹集方案，以保证项目建设的顺利实施项目运营时存在的效益风险从风险性质来看，属于般性风险，通过采取适当防范和补救措施，是可以避免和得到及时挽救的。第十二章结论与建议结论经分析研究，本项目建成后可为镇江市及周边地区提供个正规标准化的物资交易中心，使得该地区的贸易场所更加趋于合理化，从而推进市交易市场向规模化专业化品牌化信息化方向发展。本项目的建设符合国家和镇江市的有关政策及总体发展规划，建设内容合理，外部建设条件良好。对镇江市的经济发展将起到积极作用。存在问题及建议物流园项目系基础设施投资项目，投资较大，回收周期较长，但社会效益较经济效益突出，因此需要得到政府在相应政策上的大力支持，并获取适当的政策倾斜。由于投资较大，建设周期与回收周期较长，故投资风险较大，所以在投资过程中应根据各方面实际情况灵活调整建设内容和投资进度，在最大程度满足市场需求的同时，合理安排建设与资金进度，确保项目安全稳步健康地发展，从而最大程度地实出经济及社会效益。合适的情况下，应争取政府给予投资收益保障或采取适当形式进行风险补偿。可行性论证结论该可行性报告通过对本项目的项目单位建设的必要性市场分析建筑规模建设方案建设条件环境保护投资估算资金筹措经济效益初步分析等多方面进行研究与论证后认为项目建设符合城市总体规划要求，建设目的明确，建设规模及建设方案合理，建设条件具备，资金来源可靠。第章项目提要项目名称镇江瑞鸿物流园建设工程承担单位镇江瑞鸿物流园有限公司建设地点镇江市丹徒区辛丰镇石城村建设性质新建建设内容及规模本项目总用地面积约为亩约为。根据项目的建设性质和规划要求，整个园区规划为四大区域。是仓储区其中包括货仓集装箱堆场集装箱拆拼装箱还箱增值加工车间仓库保全等，集存货理货中转增值加工等服务为体二是物流商务中心其中包括办公服务区调度室交易大厅交易中心附属配套区电子通讯卫星设备跟踪系统设备室等，主要有物流信息服务功能商务办公功能物业后勤服务功能，物流科技网络管理系统等三是货运车辆运输管理区核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传！其中包括停车场,车辆及设备维修中心,车辆进出入管理房等,设臵车位个，全路面使用钢混结构，满足进出车辆的要求，减轻周边货运车辆停放压力，为货运车辆的进出安全和维修保养提供便利。通道出入卡，配臵符合监管要求的卡口设备，并配套建设市场信息系统四是物流园配套消防等区域其中包括景观绿化园区道路消防设备给排水系统围墙生活污水处理系统和室外设施等，主体工程与环境保护安全和工业卫生同时考虑减少污染，计划投资万引进先进的生活污水处理系统，消除工厂生产对环境和职工的危害。项目建成后，年交易量可达万吨。建设期限年月年月总投资及资金筹措本项目总投资万元，其中工程费用万元，工程建设其他费用万元，预备费用万元，专项费用万元。其资金筹措方式为自有资金。项目效益现代物流是个多元发展的复合型新兴产业，是个生产性的服务行业，加快发展现代物流业，建设现代物流中心，对提速镇江新型城市化进程，推动产业物流商贸三大中心全面繁荣具有重大的现实意义。项目通过运用全新现代服务业管理信息理念，对货运物流过程进行多要素的计划实施和控制，将运输仓储整理配送信息等环节有机结合，形成完整的供应链，从而为用户提供高效率多功能体化综合性服务，有利于产销信息和市场信息的沟通，促使生产企业提高产品质量，调整产品结构，增加名优和适销产品的生产供应，对于建立健全和完善以市场为导向规范交易公平竞争的物资流通体制具有积极的促进作用。从镇江物流产业现状上看，随着现代流通业的发展，镇江地区也迫切需要提供现代物流服务。如商业布局的变化对物流提出了新的需求商业物流逐步社会化，需要第三方物流服务区域产品的特色化及农村流通体制改革的全面推广，加速物流行业的专业化进程新型网络商业的发展，对物流水平提出了更高要求地理位臵和功能需要加快物流建设。我司正是针对市场需求，抢抓机遇，进行物流建设，从而反向推动二三产业平衡快速发展。主要技术指标主要技术经济指标表序号指标名称单位指标备注总规模万吨年交易量用地面积亩折合约总建筑面积以实际为准其中仓储区含仓库理货区增值加工车间保全物流商务中心区含办公服务区调度室交易大厅交易中心附属配套区电子通讯卫星设备跟踪系统设备室货运车辆管理区停车场,车辆及设备维修中心,车辆进出入管理房物流园需求配套区景观绿化园区道路消防设备给排水系统围墙生活污水处理系统和室外设施项目总投资万元投资利润率投资利税率财务内部收益率所得税前投资回收期年所得税前财务净现值元所得税前财务内部收益率所得税后投资回收期年所得税后财务净现值元所得税后盈亏平衡点第二章项目建设的必要性和可行性项目由来现代物流的发展是经济发展到定阶段的产物，特别是工业化社会对通过资源劳动生产率获取利益的能力和潜力得到极大挖掘后，对流通环节利益的获得既有动力，也是现实的途径。从现代物流发展的规律分析，其发展的推动因素主要来自于企业发展战略的改变企业物流能力的培养需要物流新技术的应用和物流服务的专业化分工与协作等几个方面。在经济发达国家和部分经济发展水平较高的发展中国家和地区，企业除注重技术产品市系改善目前的生产供应与产品销售企业在生产销售的经营活动过程中对建立在供应链管理基础上的跨企业跨行业的联合重视不够，在推行各自的技术标准。管理标准工作标准时尚未意识到建立共同的物流标准的重要性