的决定性因素，而综合品质将成为价格的决定性因素。同质化竞争转变为差异化竞争，品牌在竞争中的附加值逐渐体现。外来开发商长三角珠三角以及京津地区和少数本地实力型开发商将成为市场供应的主角。市场营销划分为两大阵营，是强调品牌实力品质，是强调价格。中高档住宅市场竞争激烈，外地实力型开发商无例外的加入到中高档住宅市场的竞争之中。别墅市场全面开花，各种档次应俱全，销售价格从元平方米左右到元平方米左右，主力价位集中在元平方米左右。受大盘集中上市及宏观调控等因素影响，市场供应将在短期内放量。价格走势预期预计从年，长沙商品房价格将保持个平稳的增长。从供应成本角度分析由于土地的过度投机，使长沙土地价格增速远远超出房价增速，导致土地成本大大提升。由于市区中心地带与边远地带在规划容积率上的高低差别，使市区边缘地带的楼面地价与市区中心地带相差不大。由于成本的提高导致售价的提高，也由于未来市场的主要供应量集中在边缘地带，因此，市区边缘地带房价的大幅度提升将推动总体房价的较大幅度提升。从年及年的市场竞争情况看，长沙的房地产市场已经逐步从价格竞争转向品质竞争。特别是外来豪强对房屋品质的较高要求，使整个房地产市场的房屋品质会有较大的提升。而品质的提升必然导致建造成本的提升，从而也会导致房价的提升。受国家宏观调控及金融政策紧缩的影响，房地产开发商的融资成本将会较大的提高。由于土地交易在付款方式上的已经从过去的较长期付款转变为次性付款或短期分期付款，因此对开发商的资金实力要求更高，从而也进步提高了开发资金成本。由于市场竞争的加剧，在定程度上将导致营销成本的提高。由于对房屋品质的高要求，在定程度上将提高项目的设计成本。由于预售门槛的提高，在定程度上也会提高项目资金成本。拆迁成本的大幅度提高，也将较大幅度提高土地价格。综合成本的较大幅度提高，必然会反映到房价的较大幅度提高上。从市场发展的角度分析长沙的房价增幅水平远远低于全国省会城市房价的增幅水平，这与长沙的经济实力与居民收入水平是不相称的。从年全国个大中城市的房价与人均可支配收入的比较来看，长沙的人均可支配收入排名第位，房价排名却为位。而排名第位的房价为元平方米。正是房价与经济发展水平以及人均可支配收入的巨大反差，形成了长沙房地产市场的洼地效应，吸引了大批外地开发商及开发资金的进入。因此，从市场预期的角度分析，长沙的房价仍有较大的上浮空间。从目前的市场现状来看，长沙的房价上涨出现了若干积极因素市场已经陆续出现高品质楼盘，包括西街花园绿城桂花城上海城美林水郡等，尽管售价远远超过区域市场的预期，但仍旧获得市场的热烈追捧。以长三角和珠三角为代表的外地实力型开发商纷纷进驻长沙房地产市场，房地产市场进入产品目录第章项目背景项目基本情况第二章市场分析长沙市宏观经济背景二长沙房地产市场总体运行状况分析三长沙房地产市场发展趋势分析四宏观调控对长沙房地产市场的影响五长沙普通住宅市场简析及本项目的开发可行性六长沙写字楼及商住楼市场简析及本项目的开发可行性七长沙小户型公寓市场分析及本项目的开发可行性第三章产品方案小户型部分户型面积定位二建筑风格三公共部位装修及配套设备四配套商业五价格定位六目标客户定位第四章酒店部分可行性分析长沙酒店市场分析二产品设计第五章收益分析酒店部分二公寓部分结论核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传！第章项目背景项目基本情况地理位置项目位于长沙市芙蓉区东城板块，西临万家丽路，南临人民路，北临远大线。周边环境东区未来最大的商业中心上河街区距本案仅站之遥，芙蓉区政府位于本案南侧几十米处，万家丽建材超市东方家园马王堆蔬菜水果批发市场等环伺左右，本案的商业价值交通状况项目紧邻万家丽路，作为长沙东区的南北主干道，交通发达，公交线路较多，包括路等。生活配套周边商场上河街区沃尔玛及其它百货万家丽建材超市东方家园马王堆蔬菜水果批发市场生活超市家医院旺旺医院学校长房东郡幼儿园小学银行建设银行兴业银行商业银行农村信用社酒店中国联通延年酒店和府大酒店三良大酒店君和宾馆古汉宾馆原龙宾馆娱乐天之道保健活力健身中心碧海云天洗浴巴蜀金源保健餐饮大碗厨玉楼东新湘银酒家新人民公社天马第生产力阿呀呀味道工厂大容和米萝咖啡迪欧咖啡项目规划指标总占地面积平方米规划容积率筑密度建筑高度不限第二章市场分析长沙市宏观经济背景近年来，长沙市的经济发展进入快车道，年，长沙市的经济增长率直保持在以上。年长沙市人均元，同比增长社会消费品零售总额元，同比增长人均可支配收人元，同比增长。年全市总人口万，其中市区人口人。通过年的努力，长沙将建成个人口万，城区面积平方公里的大都市。由于经济及人民收入的快速增长，长沙的房地产市场也面临良好的发展机遇。二长沙房地产市场总体运行状况分析近六年长沙市房地产数据览表二长沙历年房地产市场发展概况年年年年年年年年年均增长率历年房地产开发投资额亿元年增长率历年土地开发投资额亿元年增长率历年购置土地面积万平方米年增长率历年商品房销售面积万平方米年增长率历年房屋施工面积万平方米年增长率历年房屋竣工面积万平方米年增长率历年商品房销售额亿元年增长率历年商品房销售均价万元年增长率概况分析说明房地产开发投资的高速增长说明长沙房地产开发具有较好的投资回报率，吸引大量投资进入对未来市场的良好预期促使更多的资本投入或者流入长沙房地产市场土地开发投资额及土地开发面积的高速增长说明房地产市场极为活跃政府对土地的供给未加以有效控制。购置土地面积的超高速增长说明市场对长沙房地产市场未来普遍看好土地购置具有较大的投机性政府对土地市场缺乏有效控制商品房销售总额的高速增长是基于商品房销售面积的高速增长，销售单价的提升对销售总额的提升作用微乎其微。年年，商品房累计竣工面积与累计销售面积差额高达平方米，说明市场供过于求始终为买方市场商品房空置率高导致销售均价难以提升。从年全国个大中城市的房价与人均可支配收入的比较来看，长沙的人均可支配收入排名第位，房价元平方米排名却为位。而排名第位的房价为元平方米，说明土地价格的增幅与房价增幅不成比例，房地产开发利润在逐步减小市场供过于求，房价难以提升同质化竞争严重房地产开发水平低，房屋品质低长沙房价水平与长沙经济发展水平及人民的房地产市场也面临良好的发展机遇。二长沙房地产市场总体运行状况分析近六年长沙市房地产数据览表二长沙历年房地产市场发展概况年年年年年年年年年均增长率历年房地产开发投资额亿元年增长率历年土地开发投资额亿元年增长率历年购置土地面积万平方米年增长率历年商品房销售面积万平方米年增长率历年房屋施工面积万平方米年增长率历年房屋竣工面积万平方米年增长率历年商品房销售额亿元年增长率历年商品房销售均价万元年增长率概况分析说明房地产开发投资的高速增长说明长沙房地产开发具有较好的投资回报率，吸引大量投资进入对未来市场的良好预期促使更多的资本投入或者流入长沙房地产市场土地开发投资额及土地开发面积的高速增长说明房地产市场极为活跃政府对土地的供给未加以有效控制。购置土地面积的超高速增长说明市场对长沙房地产市场未来普遍看好土地购置具有较大的投机性政府对土地市场缺乏有效控制商品房销售总额的高速增长是基于商品房销售面积的高速增长，销售单价的提升对销售总额的提升作用微乎其微。年年，商品房累计竣工面积与累计销售面积差额高达平方米，说明市场供过于求始终为买方市场商品房空置率高导致销售均价难以提升。从年全国个大中城市的房价与人均可支配收入的比较来看，长沙的人均可支配收入排名第位，房价元平方米排名却为位。而排名第位的房价为元平方米，说明土地价格的增幅与房价增幅不成比例，房地产开发利润在逐步减小市场供过于求，房价难以提升同质化竞争严重房地产开发水平低，房屋品质低长沙房价水平与长沙经济发展水平及人民消费水平相比明显偏低参照其它省会城市，长沙房价应有很大的上升空间，长沙目前已经形成房价洼地效应上述数据中关于商品房销售均价数据是根据销售总额与销售面积计算得出该数据与长沙市房地产局及交易中心所发布的数据有较大出入。例如，房地局公布年商品房销售均价为元平方米，而根据其发布的销售总额与总销售面积数据计算仅为元平方米。数据差异的根本原因首先在于统计方法的不同。的房地产市场也面临良好的发展机遇。二长沙房地产市场总体运行状况分析近六年长沙市房地产数据览表二长沙历年房地产市场发展概况年年年年年年年年年均增长率历年房地产开发投资额亿元年增长率历年土地开发投资额亿元年增长率历年购置土地面积万平方米年增长率历年商品房销售面积万平方米年增长率历年房屋施工面积万平方米年增长率历年房屋竣工面积万平方米年增长率历年商品房销售额亿元年增长率历年商品房销售均价万元年增长率概况分析说明房地产开发投资的高速增长说明长沙房地产开发具有较好的投资回报率，吸引大量投资进入对未来市场的良好预期促使更多的资本投入或者流入长沙房地产市场土地开发投资额及土地开发面积的高速增长说明房地产市场极为活跃政府对土地的供给未加以有效控制。购置土地面积的超高速增长说明市场对长沙房地产市场未来普遍看好土地购置具有较大的投机性政府对土地市场缺乏有效控制商品房销售总额的高速增长是基于商品房销售面积的高速增长，销售单价的提升对销售总额的