念浙江大学学位论文淮安“清拖”项目定位与投资分析导论项目背景介绍项目基本情况淮安“清拖”项目地块，原为“江苏清江拖拉机集团”工业用地目前正整体搬迁到淮安市开发区，后经规划调整，成为商住综合用地。浙江地产集团年月份通过转让取得该项目的开发权。该项目位于淮海东路南侧，原清拖厂址上，总规划用地平方米，约亩，项目分成两部分，南区为方正的长方形，北区为三角形，南北区之间有条米宽的市政规划道路，其中北区为住宅用地，占地平方米，约亩，容积率不得大于南区为商住两用，占地平方米，约亩，容积率不得大于项目最大建筑面积可达到万平方米，商业和住宅面积比例根据开发商的设计方案经报批后确如酒吧茶吧咖啡吧等饭店餐饮类文化类如书店建材装潢五金类运动类如健身中心服务类如冲印店通讯产品其他请注明您将会选择何种经营内容限选个休闲娱乐类如歌舞厅保龄球等美容美发服装鞋包类休闲餐饮类如酒吧茶吧咖啡吧等饭店餐饮类文化类如书店建材装潢五金类运动类如健身中心服务类如冲印店通讯产品其他请注明您认为淮海东路清拖项目做什么样的商业比较合适单选高档休闲类电子通讯类高档服饰类美容保健类餐饮服务类文化娱乐类其他，请注明消费者基本情况您是淮安本地人吗是否请问您的职业是机关事业单位干部般公司职员企业职工私营业主个体户企业管理人员自由职业者教师医生律师其它浙江大学学位论文淮安“清拖”项目定位与投资分析请问您的学历高中以下高中技校中专大专本科研究生及以上您的月收入单选元以下以上您的年龄单选岁以下以上被访者电话被访者性别男女感谢您接受我们的访问！并祝快乐！浙江大学学位论文淮安“清拖”项目定位与投资分析附录商业需求问卷二年“清拖”项目商业需求问卷二采样日期采样时间采样地点访问员签名消费预期您最近有无购买商铺的打算单选年以内二至三年三年以上无您认为淮海东路清拖项目做什么样的商业比较合适单选高档休闲类电子通讯类高档服饰类美容保健类餐饮服务类文化娱乐类其他，请注明消费习惯您去商场购物时主要看重单选关注品牌关注价格追求品位随机您去商场购物时有明确的计划吗单选只有明确的购买内容只有明确的购买地点有明确的购买内容和地点有大概计划完全没有计划您有到外地购物或消费的习惯吗很少去外地购物经常去般到那个地方购物消费南京徐州宿迁连云港其他县市您会选择到外地购物是因为那里购物选择类型多品牌店多休闲娱乐设施齐全其他请注明您周去商场的频率是单选次二次三次不大去您出行购物的主要交通方式是单选步行自行车摩托车助动车公交车汽车您般去哪些地方购物单选超市综合性商场专业市场小区周边商店您般次购物的花费在单选元浙江大学学位论文淮安“清拖”项目定位与投资分析以下以上您有去淮安周边娱乐场所消费的习惯吗，般都去哪些地方元有歌舞厅咖啡吧酒吧电影院桑拿网吧棋牌室无您般和谁去娱乐场所朋友客户亲人同学同事基本情况您是淮安本地人吗是否请问您的职业是机关事业单位干部般公司职员企业职工私营业主个体户企业管理人员自由职业者教师医生律师其它请问您的学历高中以下高中技校中专大专本科研究生及以上您的月收入单选元以下以上您的年龄单选岁以下以上被访者电话被访者性别男女感谢您接受我们的访问！并祝快乐！浙江大学学位论文淮安“清拖”项目定位与投资分析附录四概念的中文意思就是中央生活区，英文全称为。的定义则是在个大型城市中，在总体规划引导下，随着经济发展到定阶段，人们的工作生活等行为模式发生了功能分化，那些由若干个居住区组成的，可满足城市主流人群集中居住教育消费娱乐健身的区域，位于城市居住中心地带，又有城市流的生活和高尚人文生态环境的居住区域。根据经济学原理，作为生活区，意味着生活成本的集约化选择，是在提高了生活品质的同时，尽可能降低了生活成本。的特点除了区域内具有高尚的楼盘品质外，对环境及配套设施的要求也非常高。因此它必须位于城市经济发展成熟地段，社区配套设施完善，社区成员有机会在第时间获得市场资讯，享受信息资源并能及时做出相应反应。这种高度的集中，包括了生活资源的集中特殊居住群体的集中品质服务的集中能源供给和标准设施的集中。最重要的两个因素是空间和环境。的基点在“生活”。从狭义上讲，可以是个居住社区，但它必然需要个整体环境的支持。因此，不仅仅是个居住区的概念，它涵盖了周边地区的种种因素。因此区域内必须有大型城市绿地，便捷的交通路网及良好的配套服务设施及形成规模的居住区。中的房子怎么盖不是项目概念，而是地域概念，随着社会的进步，以及人们对自身居住追求的提高，其本身的素质也应不断提高。的项目除了可借助于市政设施，如医院银行便利的交通设施等之外，也必须注重自己的小环境的营造，如丰富的社区配套大量的绿地等。要求周边的配套设施较为完善，使小区住户足不出区就能完成主要的生活内容。可以说浓缩了生活精华。充分利用外部资源，但不过分依赖外部资源，合理营造好小环境是物业的人本之道。此外，在这个不算小的区域里为中产阶级盖大批房子，同质化竞争在所难免，而创造差异化的个性化的竞争空间是开发商所追求的，而也不允许只有种设计，如何在这区域凸现楼盘的个性色彩，发展商应提供不同的价格风格品格的房子，使每类人都能有满意的选择。性能价格比比较好的房子，户型好是基本功，社区规划更具亲人性，也就是更自然更舒适更生活化，切以提升居住者居住的满意度为主。在国内的现状已经在西方发达国家存在和发展了数年，而在中国的发达地区如北京上海深圳等地，的概念已为市场所接受，北京的亚运村上海的徐家汇浙江大学学位论文淮安“清拖”项目定位与投资分析虹桥沿线深圳的香榭里社区都云集了掌握城市科技金融命脉的城市精英。在这里，规划最早最能称之为的当属北京亚运村。借着北京市场的东风，亚运村地区涌现出大批的新楼盘，人气也越来越旺盛。但是在成为北京主要生活居住区的同时，亚运村也显现出些商务商业配套衔接不上的问题。除了很少的些地段有些商业气氛之外，其他地区，商业几乎还是片空白。的建设需要商业配套的跟进，而对于开发商来说，随着区域楼盘的热销，则更多的投资于住宅建设，而商业服务方面滞后性则往往越来越明显，而对于区域项目来说，商业配套是应该贯穿于其项目开发的整个过程的，否则，其区域定位就背离了的概念，而对于区域内应提供的服务与便利也便是空谈了。对房地产的影响概念的形成将是社区概念的前兆在个不小的区域里，满足了人们生活与居住多方面的需求，而这些居住人群具有定的规模和同质性，有定程度共同性的文化心理和自省方式。这样的区域就是社区的概念及特点，而正是如此。社区的形成将使得城市里区域与区域之间的特征更加差异化，区域与区域之间的功能进步分离。而区域将以其高尚的生态环境人文环境等特征在诸多社区中格外引人注目。会使得社会资源的利用度提高，使得区域项目规划更为合理区域中的楼盘及商业配套在规划中强调对生活成本的集约化选择，是降低了生活成本，提高了生活品质，由此在此区域内商业配套及消费场所将在满足居住者生活需求的同时，实现资源的充分利用。对于西安来说，在提升商业设施的档次上将起到定的拉动作用。将使得区域价值进步升值，进步对区域的发展产生影响必须位于城市经济发展成熟地段，其地理位置和对完善社区配套设施的要求，因此使得这些地段的价值本身相对于其它区域就会较高，旦形成，其本身配套设施及区域的特点将会使得该区域进步升值，从而吸引更多的开发商来此开发，又会对城市的下步规划功能分区和布局产生重大影响，将加速区域的发展，从而辐射至周边地区，带动整体经济的发展。由于是个包括众多项目在内的区域性概念。从城市管理的角度出发，还有个区域平衡发展的问题，由于项目分布在地段成熟的区域，由此会使其所在区域与其他未发展起来的区域差距进步加剧，西安的北郊和西郊城市化程度比不上城内及城南区，而如果在城南区和城内区建成，将使得城北和城西更为冷落，而市场需求格局在各城区之间进步失衡。是中心城区居住模式的升华和提炼学位论文淮安“清拖”项目定位与投资分析