日，人民银行调整金融机构存贷款基准利率。年月日，中国银监会发布了商业银行房地产贷款风险管理指引征求意见稿。指引规定，商业银行对个人住房贷款的发放，应将每笔住房贷款的月房产支出与收入比控制在以下含，月所有债务支出与收入比控制在以下含房地产贷款余额与总贷款余额比不得超过。东润房产号地块市场定位及可行性研究年月日起，人民银行调整商业银行自营性个人住房贷款政策是将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款利率的倍，商业银行法人可根据具体情况自主决定利率水平和内部定价规则。二是对房地产价格上涨过快的城市或地区个人住房贷款最低首付款比例可由现行的提高到。随着近期系列房地产金融政策的出台，让房地产企业的资金链继续拉紧，实力不强的开发商将面临重大的抉择。融资难度的加大不仅意味着房地产开发商开发成本的提高，更将加速房地产公司优胜劣汰的过程。另方白情况下的大型商住项目，通过对该项目的经济社会和环境效益分析，项目优势明显，该项目的建成对滨江区桥区域内居住配套具有非常重要的意义，其社会效益和市场前景均较好。项目定位本项目从总体上讲是个高端的大型商住结合体，住宅及商业所占体量接近相等，居住突出其设计创新品质卓越，商业突出其艺术化形态结合城市功能，商业和住宅在形式上完美融合，功能上相互促进弥补。建筑类型为高层及沿街艺术形态商街。建成后，从形象角度看，它将成为滨江区标志性建筑体，从商业功能角度看，它将承担滨江区桥区域重要的居住商业配套，同时将成为杭州市时尚前沿艺术商业地产标志，从居住功能角度看，它将刷新现有居住品质标准，将国际化顶尖建筑工艺材质设备融入现代生活。对杭州乃至全中国住宅业发展及商业地产发展而言，具有革命性意义，在业界具有高度评价，并享有广泛知名度和美誉度的优秀地产项目。价格策略上，根据当前市场环境制定相对平稳的价格走向态势，后期根据产品品质深化程度不断做价格提升，实现其社会价值及经济利润。住宅目标客户群定位将社会精英阶层知识英才阶层奋斗白领阶层作为主次东润房产号地块市场定位及可行性研究边缘消费群体，商业目标消费群体为投资型群体，该群体不精通经营，因此租赁客户群体主要为大型的消费娱乐休闲购物中心时尚名品店特色概念店。经济效益评价从项目的经济效益分析看，项目投资回收期需年半，项目利润总额万元，税后利润万元，项目投资利润率，项目投资利税率，项目自有资金投资利润率，税前及税后全部投资净现值均大于零。从项目清偿能力分析，本项目负债率较低，盈余资金充足，具有较强的贷款偿还能力和自身平衡能力。从项目盈亏平衡点分析，本项目盈亏平衡点。根据项目敏感性分析，项目总成本和售价都是该项目的敏感因素。有关说明和建议本文的结论是秉着谨慎与负责的态度，在现有资料基础上进行调查估算分析及预测后得出的。鉴于目前房地产市场的客观条件和本项目的实际情况，以下对有关问题进步说明，并提出若干建议风险防范杭州房地产市场自年月相关宏观政策出台，目前已进入了个健康发展理性回归的时期，土地放量市场竞争均非常大，市场需求旺盛，近期宏观政策带来目标客户群体持毕观望心态明显，在此前提之下，购房者对产品的认知程度快速提升，购房者对产品品质程度开发企业品牌标准及后期服务标准将会更理性对待。目前滨江区域内均价已经达到元平方米。城市沿江跨江发展步履发展迅速，滨江区在杭州房地产市场中的地位正在快速提升，并在近年内稳健发展。房产品从规划设计到新材料新技术的运用，商业地产品牌专业化特色化的发展，无形增加了本项目的建设运营成本，成本的增加，成本增加意味着销售价格的提高，市场风险加大。东润房产号地块市场定位及可行性研究成本控制通过对本项目的敏感性分析可知，开发总成本对本项目影响较大，因此要从控制成本上下手，重点是间接成本及前期费用控制上，这两部分成本弹性最大其次在工程造价上，建筑材料和人工费发生变化都会导致建设成本改变，特别是近年来，钢材价格猛涨，势必增加项目造价，因此，要建立套科学的材料管理制度开发项目的建筑面积直接关系到本项目的平均造价，适当增加建筑面积既可增加房屋销售收入，又可降低造价，因此，要在设计阶段就要和设计部门沟通，在开间设计及总体布局上尽可能地创造可售面积，增加利润。开发管理房地产开发商在成本价格和品质上的竞争，很大程度上是管理的竞争。开发商除了选择合适的市场策略，同时还应组织支高素质高水平的开发管理队伍，从设计施工营销到物业管理均能达到较高的水平，要实行工程监理制，推行竞争投招标工程包干等系列措施，落实资金供应计划，以确保项目经营目标的顺利实现。销售建议经过对本项目所在区域的市场调查及分析，所确定的市场定位，现在消费者的心态日趋理性，对单的报纸电台等平面广告信息的新人程度大幅降低，从调查分析可知，很大部份的信息来源于亲朋好友介绍，因此，关系营销应在项目销售过程中得以高度重视。目前的市场环境及购房者日趋成熟，销售案场服务性专业性主动性创新性在项目营销推售过程中应要高标准进行规范化管理。广告宣传方面应与销售紧密结合，媒体投放摒弃单的依靠视觉媒体宣传的方式，更应该注重策略整合公关活动多中信息渠道整合，营销模式创新，在业界创造销售模式“先锋派”的良好口碑。东润房产号地块市场定位及可行性研究资金投入房地产项目资金投入量非常大，在进行项目的投资决策时，需对所拥有的开发资源进行综合分析，拥有足够的资金是项目成功的首要前提。项目的市场分析经济分析等都是建立在开发商能通过不同发式或渠道获得开发资金的假设上面的，但在实际操作过程中，资金来源极其有限，资金往往是取舍个项目的关键因素。本项目首期投入万元，资金能否到位是关系到能否按期销售的关键，亿元的银行贷款要尽早准备及时办理资信手续，否则就会增加资金成本，影响项目收益。东润房产号地块市场定位及可行性研究附表现金流量表假设年折现系数为序号项目合计现金流入销售收入现金流出土地价款建设投资销售管理费用贷款利息销售税金所得税净现金流量累计净现金流量折现净现金流量累计折现净现金流量税后净现金流量税后累计净现金流量税后折现净现金流量税后累计折现净现金流量折现因子东润房产号地块市场定位及可行性研究参考文献毕星翟丽项目管理复旦大学出版社曹春尧房地产营销策划上海财经大学出版社陈立文项目投资风险分析理论与方法机械工业出版社丁烈火房地产开发理论与实务中国建材工业出版社范翰章徐风臣中国房地产辞典中国建筑工业出版社范如国房地产投资与管理第版武汉大学出版社傅鸿源张仕廉投资决策与项目策划科学出版社杭州市统计局历年杭州统计年鉴中国统计出版社黄福新论房地产项目开发的主题策划城市开发贾士军房地产开发项目中的概念设计房地产世界贾士军房地产项目全程策划广东经济出版社李小勤市场调查的理论与实务暨南大学出版社马义爽王春利消费心理学首都经济贸易大学出版社牛凤瑞房地产蓝皮书房地产发展报告社会科学文献出版社乔志敏房地产价格研究经济管理出版社石海均房地产投资分析大连理工大学出版社宋承先宏观经济学复旦大学出版社王家庭房地产估价东北财经大学出版社王静现代市场调查首都经济贸易大学出版社王立国工程项目可行性研究人民邮电出版社许绍基高品位住宅小区研究与实例广东省地图出版社杨慎房地产与国民经济中国建筑工业出版社郑华房地产市场分析方法电子工业出版社美希夫曼卡纽克消费者行为学华东师范大学出版社美艾里斯杰克特劳特定位中国财政经济出版社美艾里斯杰克特劳特营销战中国财政经济出版社美查尔斯温茨巴奇迈克迈尔斯苏珊娜埃思里奇坎东润房产号地块市场定位及可行性研究农现代不动产中国人民大学出版社,美道格拉斯爱默瑞约翰芬尼特公司财务管理中国人民大学出版社美迈克米勒斯房地产开发原理与程序中信出版社美菲利普科特勒营销管理上海人民出版社东润房产号地块市场定位及可行性研究附录客户市场调查问卷住宅需求调查您有过购房史吗有购房史无购房史您购房主要用于自住投资自住兼投资其他您打算何时购买个月内个月内年内年内年内观望您希望购买何种物业类型多层公寓排屋别墅小高层公寓高层公寓您购房打算采取何种付款方式银行按揭次性付款分期付款您认为合适的小区规模万方以下万方万方以上购买时，您优先考虑什么样的房型室厅二室二厅三室二厅四室二厅您准备购买多大建筑面积的住宅以下以上您能够承受的房价以下以上您能够承受的总价万以下万万万万万以上您希望所购住宅为毛坯房还是精装修房毛坯房精装修房您认为目前滨江最需增加的配套设施有大型医院小学中学大型商业中心餐饮饭店星级酒店体育运动中心银行文化娱乐公交路线邮政电信东润房产号地块市场定位及可行性研究您认为理想的居住区商业设施应该包括便利店商业步行街大型餐饮购物中心大型百货商店大卖场你购买滨江住宅的主要原因是房价合适江景楼盘规模大有发展前景建桥后交通方便可做休闲度假选择物业时，您最看重的是选项不限价格建筑风格户型江景及生态环境商业公共生活配套设施物业管理开发地块出让面积为平方米，为住宅用地设配套公建地块出让面积为平方米。钱塘江在此区域向南转弯，使得本区块向北向西向西南均有独特的江面视角，视野展开面非常开阔。为不可多得的景观资源。基地北侧是杭