本地人投资者的青睐。深圳投资者黄江镇离深圳不远，而房地产价格差异比较大，黄江房屋销售价格般在元∕左右，而深圳房屋销售价格在万元∕以上。黄江与深圳往返次只要几十分钟，交通十分便利，在黄江镇深圳人买房臵业的非常多。这些购房者买房绝大部分是用于投资，用于自居的比较少,在黄江镇深圳人买楼完全用于自居的只占。深圳投资商购房般选择房厅和房厅的户型，面积多在，也有选择房厅房厅的，面积在。台湾香港投资者台湾投资者在黄江镇有许多台资企业，这些台资企业的管理人员中有相当部分人是直接从台湾过来的，公司给他们的待遇非常好，工资也比较高，般年薪都在几十万。台资企业中的管理人员在黄江镇是购有产业的，他们购房臵业有两个目的，个是住得舒适，能拥有自己的空间另个是做投资用，用来出租或者自己住段时间后等房价涨了后再转手出售，这样即可达到自居的目的，又可达到投资的性质,他们选购房型主要以面积在左右的房厅和面积在左右的房厅为主。香港投资者香港人早在年前就开始在黄江购房，并且他们是黄江镇购房的主力军，香港的房价与黄江的房价差异非常大，早期香港人在黄江镇买房主要是用于自居。但随后，香港人在黄江买房也开始用于投资，个是出租给黄江镇的外来人员，包括在黄江工作的台湾和香港工作人员。另外是用来转售，主要转手给香港的客户，他们般选择那些升值潜力大环境优美朝南向通风好的房型，然后，在香港通过中介或自己直接在香港寻找客户，将房子转手给他们，从中赚取较大的差价。所选购的房型般为面积在左右的房厅和面积在左右的房厅。也有房厅的，但是买房厅的般是香港的年轻人。外地投资者据市场调研对黄江镇房地产各类购房人群的了解，在黄江镇投资购房的另大主力是外地投资商，他们来自全国各地，在黄江镇办有企业公司或从事商业经营活动，般属于老板级人物，他们在黄江镇有比较稳定的事业，收入比较高，般利用手中剩余的资金投资房地产。的人所购房屋是用来出租，也有左右的投资者是用于转手出售的，选购房型般为房厅或房厅，面积多在。浙江温州投资者浙江温州人炒房客在中国乃至全世界都是最有名的炒房投机商，他们非常精明，手中拥有庞大的资金，他们主要在线城市炒房投机，但也有在二线或三线城市炒房投机的，在黄江镇就有支投资者是来自浙江温州的，他们的群体不大，大概多人，他们投资房地产不是用来出租，而是转手出售赚取差价，浙江温州投资商非常看重物业的升值潜力，所选购的物业多集中在棕榈泉富康花园宝湖山庄三个楼盘，选购房型多以的房和的房为主。第二大类自居购房在黄江镇购房的另大类群体是购房自居型，他们占有黄江镇购房者的半壁江山，按地域分可以分为以下几类本地居民黄江镇以前是个以农业为主的乡镇，经济比较落后，本地住民绝大部分为农民，般都拥有自己的土地。在改革开放后，些外资企业陆续进入黄江，外地来黄江镇打工的人员也逐渐的多起来。尤其是年邓小平南巡讲话后，涌入黄江的外地人突然暴涨，突然增多的外地人需要大量的住房，住房下子供不应求。有商业经营头脑的本地人意识到这是条发家致富赚钱的好机会。于是，许多农民哪怕是借资也要在自己的土地上建起出租房，出租给外来人员，收取租金。同时也可以给自己住居。在年以前黄江镇本地人般是不大买房地产公司开发的商品房的。但是，在年左右情况发生了变化，本地人购买商品房突然活跃起来，并逐渐成为黄江镇购房者的个主体。黄江镇本地人购房用于自居按类型和目的可以分为以下三种改善居住条件以前虽然自己建有农民住房，但是卫生条件差又不安全。最主要的是本地人在收取多年的租金后，手中都有比较充裕的资金，另外，在黄江人中有种相互攀比的心态。在上述几种因素的驱动下，黄江镇本地人有选择的购房，买来用于自己居住。这类购房者年龄般比较大，在岁以上，这类人群般是两代或两代以上的人同居，家庭人口般在口以上，所以所购房的面积比较大，所选购的住房多是房厅房厅面积般在左右的户型，还有部分人购买面积在左右的错层复式。另外，本地人购买大面积的还有个原因，他们本身有比较多的剩余资金，再加上相互之间攀比心态。但也有部分本地人只购买房厅房厅或房厅的，这类人群主要是子女长大出去房产价格成反比，需求变化与房产价格成正比。在执行营销计划时，供需状况发生变化，价格必须作调整。渐进原则房地产作为不动产商品不仅具有般商品的属性，因交易金额巨大，买卖双方人数较少，供需弹性较小市场供需包含投机因素在内，工程费时较长，其供应出现时间落后现象，需要经过逐渐调整达到均衡。效益最大化原则在推出营销方案之前，尽可能收集同行间邻近竞争物业的价目表与实际成交价格及销售率，并对即将推出的价格方案进行市场调查，以作自己定价的参考。当条件相当的两处或多处地产在激烈竞争时，价格较低的方案通常处于领先，而且有最好的市场占有率。高价格确保获得最大收益。④价格稳定原则在低开高走营销全过程中发生价格的阶段性变动，而对每个阶段每顾客的成交价基于同标准制定，若有折扣优惠赠品，视同仁。价格策略按期房价，现房价，综合价，楼层差，朝向差，地段位臵差，集团购买，个人购卖等因素综合考虑。定价方式结合住宅小区内环境综合地段位臵楼层及朝向等购房因素的差异，进步突出住宅小区的卖点。营销渠道策略本项目的营销渠道是开发商把自己开发的产品销售权委托家代理公司，由代理公司再将产品通过中间商转销给消费者，这样可以加速推销工作。营销促销组合策略现代市场营销不仅要求开发商开发好的项目，制定出合适的价格，还需要与现实或潜在顾客沟通，使他们对本企业所开发的物业，从关注发生兴趣到产生购买的欲望，进而购买。要达到与顾客之间如此沟通，尽可能快地销售自己的物业，以实现企业营销目标，还要借助于房地产市场的促销组合策略。拟采用多种促销手段包括内部认购人员直销集团认购灵活多样的付款方式广告宣传工程质量进度及完善的小区物业管理承诺售楼现场样板房促销方法序号广告人员推销促销促进公共关系电视广告微笑服务提供按揭公益活动户外广告销售介绍价格折扣报告会广播广告现场推销展销会各种庆典报纸广告上门推销抽奖赠品研讨会营销广告策略通过黄山镇当地电视广告及电台广播进行推广，提升项目知名度通过在路桥以及其它主要道路交叉口树立户外广告牌，加大宣传力度以提升项目知名度在报纸上通过软文宣传，吸引购房者关注，提高项目知名度通过在网络上发布相关信息，吸引更多客户关注本项目通过黄山镇年度的房交会，展示楼盘信息，吸引客户注意，提高项目知名度。营销公共关系策略本项目应通过传播沟通等手段来影响公众，从而塑造自身形象，引起各界的重视。这样的公共关系策略除了具有与其他促销方式同样的沟通作用外，还具有其他促销方式无法替代的作用。二营销时间新形象导入期年月月目标告知本项目信息，引起市场关注推广方式利用工地形象包装户外单张楼书折页报纸及电视广告等加以散播相应软文新闻跟进，并配合户外道具，整合推广，以电视媒体为主释放桃园水乡项目的基础信息，项目营销模块价格体系制定市场分析渗透推广策略制定营销团队组建销售形象定位卖场气氛营造入市方案制定营销方案制定如规划户型景观以及预期效果等宣传要点凸现本项目开发主题及生活特色。先行准备布点项目楼体及周边，并设计新围档，条幅，气球路牌广告等，烘托工地现场的氛围等力求效果预热市场，引起消费者注意，达到积蓄目标客户的目的。备注活动营销依实际情况确定。产品热推期年月月媒体专题目的制造热点，拖出话题。举措新闻主题营销公关目的储备更多客户，成熟市场形象。举措登记意向客户资料礼品发放举办小活动力求效果争取外地投资客，截流部分其他楼盘客源备选活动活动目的根据形象推广预期效果，加强产品宣传，塑造产品的特色和巨大的投资价值，吸引目标客群广泛关注，进步提高项目的品质感和知名度，为集中认购做铺垫。举措客户集中认购会告知客户集中认购会桃园水乡主题摄影展市场引爆期年月月推广目的根据前期产品宣传和市场关注情况，配合销售策略，针对意向客群强势营销，促进项目销售去化。推广方式以频繁的电视报广新闻通稿短信网络等媒介进行立体攻击。硬广特点开盘信息的曝光，引起县城东莞以及周边乡镇市场的高度关注。营销活动根据营销策略推出活动，为项目造势。如开盘庆典，样板房参观活动力争效果举成功，完成前期销售任务。强销期年月月推广目的借开盘热销之势，加强活动营销，进步促进项目完全销售，提升桃园水乡的品质形象和社会形象。推广方式以活动为主，附加电视报纸新闻报道的方式，加强宣扬项目热销情况及其原因。电视媒体加强本项目楼盘的形象报道，以及热销情况，消费者访谈等。报媒新闻通稿形式报道销售进展情况。活动业主集体考察活动三销售进度根据项目实际情况，结合周边项目销售情况分析，预计本项目销售进度如下销售期日销售建筑面积销售比累计销售面积累计销售比例年第三季度年第四季度年第季度年第二季度年第三季度合计,第五章节能节水措施第节节能节水的必要性年月日，国务院印发的节能减排综合性工作方案，明确了年中国实现节能减排的目标任务和总体要求。提出了十五期间单位国内生产总值能耗降低左右，主要污染物排放总量减少的约束性指标。年月日，建设部提出的关于落实国务院关于印发节能减排综合性工作方案的通知的实施方案，进步细化了建设行业的建筑节能工作。这是贯彻落实科学发展观，构建社会主义和谐社会的重大举措是建设资源节约型环境友好型社会的必然选择是推进经济结构调整，转变增长方式的必由之路是提高人民生活质量，维护中华民族长远利益的必然要求。根据中央建设节约型社会以及十五期间节能减排的目标和要求，广东省政府制定了广东省节能减排综合性工作方案，根据方案，到年，全省万元能耗按照年价格计算比年降低，由吨标准煤下降到吨标准煤，平均年节能率。搞好资源节约与综合利用，实现经济增长方式的根本转变，是促进经济社会可持续发展和人与自然和谐的根本保证，节约资源是贯彻中央提出建设节约型社会的发展趋势，项目的节能措施是落实中央以及广东省十五期间节能减排的目标的有力保障。第二节设计依据民用建筑节能管理规定建设部令号建设部其他建筑标准规范。公共建筑节能标准公共建筑节能设计标准年月日实施。夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准当前国家鼓励发展的节水设备产品目录民用建筑节水措施。第三节建