欠发达地市，加快经济发展的愿望尤为迫切，而项目建设是推动娄底腾飞的核心环节。万豪城市广场总建设规模达万平米，工程概算总投资达亿元，可带动的周边投资可达亿元项目建成后，预计可吸纳万余人就业，年创利税达亿元以上。该项目将是娄底乃至中南地区最大的城市商群和标志性工程，它的建设将大大改观娄底中心城区形象，稳固娄底作为湘中商业中心的地位，对于娄底实现弯道超车具有重要意义。二从区位价值分析，万豪城市广场扼守城市核心区域，区位优势得天独厚，发展前景不可限量。娄底是湖南连贯东西纵通南北的战略要衢，也是城市群重要的发展极，正处于加速赶超的发展阶段。万豪城市广场处于娄底城市中心最繁华核心地带，多条城市主干在项目及周边交汇，三面环街，四通八达。北临娄底市最大的小商品市场九龙市场以及城市东西主商业街长青街东靠城市南北主轴氐星路，并与春园步行街隔街相望南依贸西街及乐坪街，与娄底市最大的城市广场娄星广场仅街之隔。万豪城市广场据守娄底核心商圈春园商圈核心，处于人气沸点最中央，区位优势得天独厚，随着娄底经济的不断发展和城市规模的不断扩张，万豪城市广场的显赫地位将愈加凸显。三从项目条件分析，万豪城市广场通过强大资本实力的注入，专业团队的强强联合，将确保项目理念领先和实施无虞。大连三江集团携多年房地产开发的丰富经验，组成强大高效的执行团队，全力以赴进驻娄底，并与专业技术力量强强联合，以将万豪城市广场打造成娄底城市全新地标。万豪城市广场设计由香港华城设计研究院担纲，该院技术实力雄厚，专注于大型商业地产城市综合体设计，富于探索和创新，先后完成了重庆北城天街武汉金宝利国际广场西安高新天津顺驰太阳城等大批具有全国影响力的项目设计。香港华城植根本地实际，首次把开放式购物中心的设计理念带到娄底，力争将万豪城市广场打造成同步国际具有里程碑意义的典范项目，带来与众不同的建筑观感及与潮流同步的消费体验。四从产品形态分析，万豪城市广场以城市综合体进行产品组合，以进行商业功能组合，具备较强的核心竞争力。城市综合体是指将城市中的商业办公居住酒店等功能进行组合，形成相互依存高效互动的综合体。它是现代都市集约发展的必然产物，并成为城市核心区域主要的建筑表现形式。随着经济的迅速发展，城市综合体的建设浪潮正从北京上海等大都市向长沙衡阳等二三线城市蔓延。娄底中心城区同样面临土地资源紧张的难题，万豪城市广场集商业酒店住宅公寓写字楼等为体，彻底打破了娄底单粗放无序的开发模式，实现产品功能的高度集约化，大大提升娄底房地产开发水平和城市形象。是以大型零售业为主体众多专业店为辅助业态和多功能商业服务设施形成的商业聚合体。规模大功能全，能充分满足各类消费群的购物需求，代表着商业发展的最高形态。深圳万象城广州天河城便是这商业形态的典范之作。万豪城市广场充分汲取国内外的成功开发经验，以重庆北城天街宁波万达广场深圳等为参照蓝本，结合娄底本地实际，力求打造集百货超市电器餐饮娱乐健身小商品等为体的站式开放型商业中心，彻底改变娄底现有商业规模小档次低环境差的局面，实现娄底商业发展的提档升级。第三节房地产市场分析年国际性金融危机加速蔓延，世界经济增速明显放缓，我国经济步入调整阶段。房地产市场经过近十年的快速发展和过热增长，在国家宏观调控政策主导下，已经进入调整期。娄底房地产市场的调整也在逐步深入，主要表现在市场供应量充足，商品房销售量二手房成交量出现定萎缩，房价小幅回落，但房地产税收在大幅增长，房地产信贷继续上升，房地产市场整体前景仍较乐观。全市房地产开发投资包括各县市全市完成房地产开发投资与去年基本持平，土地开发面积和土地购臵面积大幅增长，商品房施工面积和竣工面积继续攀升，房地产开发企业融资情况良好，新开工面积和销售面积呈下降趋势。房地产开发投资年第四季度全市完成房地产开发投资亿万元，同比增长，环比增长。其中完成商品住宅投资亿元，同比增长，环比增长完成商业营业用房投资亿元，同比减少，环比减少。全年完成房地产开发投资同去年基本致，为亿元，其中，完成商品住宅投资为亿元，同比增长施工接电场地平整④临时设施水电等项目测量费娄底市规划局收费测绘放线水文地堪费投资许可证办证费长沙市计委收费办证费建设工程规划许可证费长沙市城管局收费办证费施工许可证费长沙市建设局收费办证费合计万元建筑安装工程费用取费标准参考娄底市工程预算定额及市场基本价,同时参照周边项目工程承包价格。单类建安工程费明细包括桩基础结构土建工程外装饰及普通房内粉刷管网预埋等费用，建安工程的完成须达成交楼标准的基本条件。以下预算以年材料市场价格为基准，并未考虑到材料的市场价格变动幅度。实际发生费用在此基础上变动，共计费用为万元。名称细项取费依据费用标准元工程量费用总额万元备注商业及酒店建筑安装工程费结构工程湖南省建筑工程预算定额娄底基价及经验值元含幕墙等外装饰桩基础土建工程④外墙装饰室内粉刷高层建筑安装工程费结构工程同上元含门窗及管网预埋含建安营业税不包桩基础土建工程④外墙装饰室内粉刷括电梯地下室建筑安装工程费基础同上元含建安营业税土方管网④防水停车设备安装费用合计万元基础设施费基础设施配套建设费用是指项目红线内外的各项基本硬件的建设费用。具体而言，包括小区的供电供水电信煤气排污安防景观道路围墙照明等基础设施的建设费用，共计费用为万元。序号细项取费依据费用标准元工程量计算费用总额万元备注供电按工程量估算专变供电供水不含增容费电信煤气排水排污智能安防门禁等园林景观不含道路围墙元米米挡土墙不计道路同上元米米环卫按需购买垃圾桶垃圾车及保洁室外照明按市场价估算单路万公里含安装路牌同上元块宽带网电信局收费元户代缴闭路电视广电局收费元户代缴小区出入口元建设个出入口合计万元公建配套费公建配套是围绕小区建设而进行的必要的公共配套资源建设，包括公共区域的装饰，会所等硬件的配备，暖通弱电电梯消防等设备安装，共计费用为万元。序号细项取费依据费用标准元工程量费用总额万元备注设备及安装工程费暖通工程造价概预算手册商业酒店空调通风弱电安防系统背景音乐综合布线电梯万部④消防其他公共装饰及配臵同上电梯前室,大堂，楼梯间煤气调压站按市场价格估算变电站垃圾站辅助用房物管办公用房等会所合计万元项目管理费用包括项目人员工资业务招待人员培训办公行政等各项开支，按照年开发周期年工程期年销售期计算，以节俭量力为原则，共计费用为万元。序号明细取费依据计算标准总量费用总额万元公司经费按公司情况估算职工培训费按公司情况估算档案汇编费按城建档案馆收费噪音费按城管局收费治安费按公司情况估算元月月车辆维护费按公司情况估算元月台月开办费摊销业务招待费元月个月报废损失办公行政费元月个月职员工资奖金计提万元合计万元项目销售费用销售费用的支出主要在于销售管理广告宣传产权办证等的费用构成上,共计费用为万元。序号明细取费依据收费标准总量费用总额万元售楼处建设按市场价格估算销售总额万元广告宣传费销售代理费预售许可证费注册证办证费产权处收费住宅元套商业元宗套住宅套商业写字楼产权处测量队测绘费产权处收费住宅元商业元综合元住宅商业写字楼费用合计万元注万元为销售总收入，数据来源见销售收入测算章节。项目财务费用财务费用的重点在于银行贷款利息的支出上。根据本项目开发成本及发展商资金实力的构成，本项目贷款规模为亿元，为抵押性质贷款。受本项目开发的时间所限，预期单笔贷款时间为两年，贷款利率参考同期银行贷款利息，共计费用为万元。序号细项取费依据收费标准总量费用总额万元借款利息按同期银行贷款利息上浮亿元金融机构手续费按银行及公司有关情况估算借款额融资代理费其他财务费用坏帐损失合计万元开发期间税费项目开发期间所需交纳的税费综合税率约为，其中营业税为主税种，征税科目未考虑享受政府税收减免优惠的部分，税费总额为万元。序号单项取费依据费用标准费用总额万元营业税娄底市税收标准销售额城建税同上营业税教育附加税同上营业税土地增值税同上地价印花税同上销售额合计万元不可预见费用按直接开发成本即上述开发成本细项第第项的计提，共计约为万元万元。二项目总投资小计以上所列细项第至项，共计总投资为万元，单位投资成本为元。项目总投资单位投资元开发成本土地成本报建报批前期筹备费④建安工程费基础设施费公建配套不可预见费开发费用管理费用销售费用财务费用④税费合计三资金筹措投资资金来源本项目总投资为万元，采用次性开发到位的建设模式，整个开发周期为年，是个建设时间长资金投入量大的建设项目。本项目开发投资的资金来源有四个渠道是自有资本金，二是向银行贷款，三是商品房销售收入用于投资部分，四是工程单位垫资部分。资金动作方式在项目的前期，启动自有资本金用于支付土地使用权出让金和前期工程费在获取土地使用权后，可将其向银行或金融机构抵押以获取银行抵押贷款，用于地上建筑物建设当项目建设完成了主体工程后就可进行销售，销售收入再加上用其它方式筹措到的资金，就可将整个项目投资完成。资金具体筹措方案见下表注建安工程费用不可预见费用管理费财务费销售费采用逐阶段分摊的方法计入投资成本。项目合计万元上半年下半年上半年下半年上半年投资总额开发成本土地成本报建报批前期筹备费建安工程费基础设施费公建配套费不可预见费开发费用管理费销售费用财务费用税费资金筹措自有资金工程垫资银行借贷销售收入第八节销售收入测算销售单价预测住宅部分娄底中心城区目前在售项目并不多，各项目在区域特点物业品质产品形象等呈现出较多的相似性，因此通过市场比较法得出本项目的价格较为可行。同时考虑房价逐年上涨趋势，销售单价可在预期销售周期内合理上调。项目名称本项目龙泰上品鹏泰国际东方豪苑富厚名邸项目代码销售均价权重项目区位位置交通景观商服配套周边环境品牌形象发展商品牌开发团队物业形象物业管理物业品质物业规模硬件设施户型创新户型结构物业配套总评分计算公式本项目高层均价权重均价元通过测算并考虑到娄底房价正常涨幅，预测年本项目高层住宅及公寓可实现价格为元平方米左右。商业部分本项目区域为娄底商业核心区域，商业网点密集，商业气氛浓郁，商铺价值突出。但可售商业项目并不多，无法通过市场比较准确测算本项目商业售价。春园商圈内商铺转租较为活跃，租金能成为反映售价的个重要参考值