欠债败诉，法院强制拍卖广州市中级法院委托佛山市南海海兴拍卖行和南海市土地交易中心联合拍卖二合作方式联合竞买由万科与南桂公司联合竞买本项目地块。投资及收益的分配比例为南桂公司，万科。付款安排确认书鉴证之日起十五日内支付乙方应付总额的含乙方支付首期成交价款确认书鉴证之日起第个月内，支付乙方应付总额的确认书鉴证之日起第个月内，支付乙方应付总额的。但按本协议的规定，甲方将其权益转让给乙方的土地使用权过户手续完成后，甲方未付款项由乙方按照本协议规定承担，甲方已付拍卖价款计入其转让给乙方的权益转让款。二权益转让联合竞买成功后，南桂公司将其在本项目地块中拥有的的权益转让给万科，并取得权益转让款。权益转让总价按照拍卖地块拍卖成交后由政府主管部门确认的实际土地面积及按每亩人民币,元为标准计算的总额，扣除实际拍卖成交价及的税费含拍卖手续费契税和至乙方单方取得拍卖地块国有土地使用证之日止政府收取的其他税费，含拍卖佣金后剩下的余额部分全部税费明细序号税种税率营业税堤围费营业税教育费附加营业税城建税营业税土地增值税成交价契税成交价登记评估费评估价所得税成交价合计税基成交价甲方参与联合竞买，按本协议规定已支付的拍卖价款。权益转让方式优选直接转让方式联合竞买成功后，南桂公司负责向执行法院及有关政府部门申请办理将拍卖地块的土地使用权由南兴公司过户到万科单方名下的合法手续。付款安排甲乙双方共同向政府主管部门提交关于南海市黄岐区泌冲岗地块权益过户的申请获得批准后，万科支付转让总价的，作为首期款第二次付款在满足下列条件下，乙方支付转让总价的拍卖地块的土地使用权过户到乙方名下，并完成包括国有土地使用证等法律文件的办理本协议第六条所述的商品住宅用地土地使用年限变更的申请以及第十五条所述的规划设计要点获得政府主管部门批准。转让总价的余款自第二次付款日起，半年内分六次按月等额支付，每月月末付款次。乙方每支付笔款项的同时，甲方应向乙方提供相应金额的可以列入开发成本的合法票据。次选项目公司股权转让方式南桂公司与万科双方共同成立开发拍卖地块的项目公司南海万科房地产有限公司暂定名，南桂公司占股权，万科占股权。南桂公司将其的股权转让给万科下属公司。付款安排第次付款本协议第六条所述的商品住宅用地土地使用年限变更的申请以及第十五条所述的规划设计要点获得政府主管部门批准后，支付转让总价的第二次付款项目公司营业执照取得后，支付转让总价的第三次付款甲方持有的项目公司股权转让给乙方的转让协议签署并公证后，支付转让总价的第四次付款项目公司股权转让的工商变更登记完成后，支付转让总价的第五次付款在第四次付款完成后的次月，开始支付转让总价另外的款项，付款期为个月，分次等额支付，每月月末支付次。乙方每支付笔款项的同时，甲方应向乙方提供相应金额的可以列入开发成本的合法票据。每次付款至少间隔半个月。三市政配套及土地使用期限起算日期的变更万科向南海市黄岐区政府支付费用，由黄岐区政府完成项目地块的市政配套，并负责向有关政府主管部门申请将项目地块土地使用权的起始时间重新起算。详细见附件二风险分析竞买实现风险泌冲岗地块估价较低，可能吸引较多竞争对手，抬高成交价格。防范合作方负责协调法院与拍卖行，缩短拍卖公告期抬高拍卖保证金金额，减少潜在的竞争者制定最高拍卖价格。二权益转让风险合作方在联合竞买成功后至将其权益转让给万科之前，可能出现将其权益另行处置给出价更高者。防范拍卖完成后，全部法律原始文件由我方保管合同约束规定万元的违约金。三规划要点风险原土地使用权人因与政府间关系问题，长期未能取得规划许可证，致使泌冲岗地块至今没有规划要点。防范广州项目发展部已与南海市主管该业务的常务副市长请示，明确表示我方竞买成功后，给予办理容积率在内规划要点手续。四用地年限风险项目原土地使用权起始日期为年月日。如不更改起始日期对项目销售将产生较大负面影响。防范将与南海市黄歧区政府签订合同，规定由其负责将土地使用权的起始日期的更改。南海市主管要客户来源。五项目定位客户定位客户源区级辐射区二级辐射区三级辐射区其他区域共客户特征二次置业者比例广州市客户老城区有稳定职业的年轻的工薪阶层，家庭月收入稳定在元平方米以上荔湾越秀白云等老城区原居民中的换房者，为改善居住环境二次置业，年龄结构以岁以上为主自由职业者律师广告从业人员文艺界等收入不固定但文化层次较高的从业者个体经商者私营企业主政府机关公务员南海市客户个体经商者私营企业主并在广州有生意往来者本地附近大沥桂城个体老板其他行业有车族其他客户在广州自有生意的外户籍人士产品定位大型综合性生态园林小区，产品形式包括多层住宅情景洋房价格定位参考楼盘结合考虑以下因素多层洋房联排别墅凤凰城增城新塘公里含花园南国奥林匹克番禺南村公里华南新城番禺南村公里星河湾番禺南村公里雅居乐花园番禺南村公里江南世家南湖路公里颐和山庄南湖路公里锦绣香江番禺南村公里城西花园金沙洲与本案同片区富力半岛花园增槎路与本案相邻片区本案黄岐公里园景元平方米望江元价格元平方米项目位置距新旧中轴线项目所拥有的独特的环境资源品质充分考虑区域特征地处南海行政区的负面因素影响，社会整体关注度低于广州东南部郊区首期以多层住宅为主，以较低价格入市，突出强调成交速度与成交量，为项目成功做好铺垫充分考虑目标客户承受能力与接受度。最终确定综合均价元平方米，具体安排如下上半年下半年上半年下半年上半年下半年年合计多层住宅情景洋房商业,销售均价总价方面第五部分投资收益分析本项目可实现利润总额万元，单位税前利润元平方米，建筑形式面积平方米平方米平方米平方米平方米总价万万万万万年成月供年成月供情景洋房多层住宅净利润万元，单位净利润元平方米。各项经济指标均超过集团关于新项目的要求。见下图经济指标平均售价测算住宅均价元平方米商业面积元平方米。综合均价元平方米形式面积比例单价销售额多层住宅情景洋房,商业,合计费用测算管理费用按直接成本的计提，销售费用按销售收入计提且开盘前发生的部分资本化，资金利息按资金流量测得并已资本化，开发间接费中已包含按照建安成本计提的物业基金物业补亏项下预计万元住户大巴和引进公交万元物业补亏按建筑面积元平方米月计提两年万元费用明细表成本项目单位成本成本总额权重开发间接费工程管理费资本化利息营销费用物业补亏物业基金管理费用销售费用地价与容积率按万元亩计，地价万元，税费拍卖佣金由合作方包干。亩建筑密度单位地价元楼面地价元按总占地面积按净占地面积按计容积率建筑面积按总建筑面积按可售建筑面积合计拆迁补偿费红线外市政设施费合作款项政府收益金万元亩市政配套费其中土地出让金计划拍得价，万元亩政府地价及市政配套费平米地价万土地协议中的地价其他相关成本合计说明总建筑面积平米规划容积率计容积率建筑面积平米不计容积率建筑面积总占地面积平米建筑用地净地平米说明红线外市政设施费预计万元高压线迁移万元连接广州的米宽道路建设万元现有道路维护万元成本水平项目总投资万元，单位投资元，开发成本万元，单位开发成本元。见下表成本项目单位成本成本总额权重土地获得价款二开发前期准备费三主体建筑工程费四主体安装工程费五社区管网工程费六园林环境费七配套设施费八开发间接费开发成本合计九期间费用项目总投资利润测算核心指标项目指标值核心指标内部收益率销售净利率参考指标单位面积净利销售毛利率资金峰值比例地价支付贴现比年上半年下半年各期支付地价现值之和地价总额各年资金占用回报率项目净利润销售面积项目利润销售收入资金峰值项目总投资计算式使累计净现值为零的贴现率项目净利润销售收入利润实现节点如下本项目分期开发，五年内售罄，每期工期约至个月。序号年上半年下半年上半年下半年上半年下半年年结算面积营业收入销售成本项目利润期间费用税前利润单位税前利润税后利润单位毛利元单位净利元项目合计利润体现二税务分析税项税率依据预计税额万元营业税金及附加土地增值税企业所得税合计应交营业税金及附加为万元企业所得税按计算，高达万元土地增值税按营业收入缴交，则应交万元。三开工及销售安排施工安排本项目分期开发，每期施工工期为至个月，至年月全部竣工。上半年下半年上半年下半年上半年下半年合计期二期三期四期五期六期合计销售进度安排各期开工后至个月内即能达到预售要求，计划每期销售周期约为个月，在每期竣工时，该期可售至，可及时体现利润上半年下半年上半年下半年上半年下半年年合计多层住宅,情景洋房,商业,合计四现金流量合作价款拍卖价款万元在拍卖成交确认后个月内支付。市政政配套等费用万元，在完成土地使用年限变更批准后支付计万元，在市政配套交接备忘录后支付计万元余款于前笔款项支付后年内，按季等额支付。启动资金本项目前期需支付土地及合作价款万元，支付工程款及费用万元，共需资金万元，再此之后即可有现金流入。本项目于年上半年可实现现金净流入。现金流量现金流入总额万元，流出万元现金净流量万元，资金成本万元，净流量现值万元。项目年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年年合计现金流入现金流入现值现金流出现金流出现值净现金流量累计净流量启动资金五盈亏平衡点分析保本售价元平方米。即销售净收入等于投资额，计算公式为保本销量平方米当销量达到平方米时，即可承担项目的全部期间费用,该部分面积占可售面积的。保本销量期间费用均价单位成本项目完全投资保本销售率计算公式如下式中表示单位投资额表示保本销售率表示单位售价表示营业税率表示所得税率六敏感性分析销售均价变化的影响售价的影响预计售价预计售价预计售价预计售价预计售价敏感系数销售均价元,营业收入项目利润税后利润单位净利销售毛利率销售净利率单位成本变化的影响二成本的影响估算成本估算成本估算成本估算成本估算成本敏感系数单位开发成本元,开发总成本,项目利润,税后利润,单位净利销售毛利率销售净利率七投资分析结论当均价下降为元平方米的较低点时，销售净利率为，指标符合要求。当开发成本上升，达到元平方米时，本项目销售净利率指标依然可达，依然能达到要求本项目有较大的利润空间，项目税后利润为亿元，利润相当可观，获利能力稳定，