市场转化为买方市场的情况下，它直接影 响企业投资策划成败。 图二通过其利润贡献率，形成了房地产价值链图形的微笑曲线，房地产领先企业 通常会企业自身资源集中在微笑曲线的高位，也就是将资源集中在价值链前端的 投资策划，融资买地以及后端的接盘营销品牌推广方面，而在利润的低贡献区即 过程建造和成本控制等方面有不同程度的侧重。 图三是构成整体价值链的五大核心价值要素。包括土地价值链，居住价值链，物 业价值链，身份价值链，资源价值链。其中土地价值包括政府，私人和企业，企 业投资策划考验企业的洞察能力，就是以较低的价格获取潜力高的地块。资源价 值，包括的因素是项目周边的环境因素，如交通，文化，购物环境，餐饮娱乐设 施。找意味着顾客住宅的品质高低。居住价值表示居住环境户型。这要求企业做 设计，目前很多企业做精装修，附送多余的使用面积来增加产品的使用价值，给 企业带来更强的竞争力。物业价值，包括开发商品牌，建筑设计社区规划和物业 服务。体现的是项目的整体价值和水平。身份价值，它是楼盘价值的软实力，企业对购房者设置贵宾卡，为顾客打造种与是关系到策划投资成本的重要部分，直接影响到企业的投资利润。转 变的过程也就是项目的设计建造过程，这接点涉及工程承包商，向项目建造商。 企业会将这本分外包给建筑公司和各个设计装潢公司，这方面涉及到这些各 行业的利润价值。流通阶段也就是涉及到各个渠道经销商零售商，例如各个房 产中介公司。企业也可能在这个销售环节做宣传，广告，这样会设计到各个房 产中介信息广告新闻传媒公司的价值链和利润链。消费阶段属于最终用户， 关系消费者产品使用价值和消费者利润，这部分企业面临广大的消费者。 企业价值链关键控制点分析 从企业的业务角度划分，可以将房地产企业的价值链分为六大核心部分，包 括土地获取项目规划项目设计工程建造销售售后服务。与企业战略相 关又围绕企业全面运营的核心业务包括项目投资评估决策管理运营监控和经营 决策分析。与项目开发并贯穿始终的核心业务是成本管理和客户关系管理。而对 业务流程管理的业务是经营计划人力资源档案管理项目管理采购管理 行政办公文档资料管理等职能。关系到项目的财务管理包括包括核算预算 资金报告等职能。房地产行业属于资金密集型产业，企业必须对每个环节做 出成本分析，对成本实行全程控制，监控各个环节资金流。同时树立企业自身品 牌，通过打造企业文化，消费理念，产品品质实行竞争差异化。 运营作业链关键控制点分析 运营作业链包括材料预备，功能转变，组装成型，品质保证，包装。对于 房地产行业来说，材料的预备指前期项目投资评估项目决策，项目规划方案， 土地获取等。功能转变指项目规划，项目设计，和项目实施。组装成型指项目建 造，工程实施阶段。品质保证指企业必须对每个项目实施，工程建造，销售， 售后服务做全程监督管理，保证产品质量，确保整个投资项目由始至终都按照规定完成。 传统与新型价值链分析 中国房地产企业开发价值链是属于传统工厂式价值链，必须向新型价值链方 向转变。新型价值链包括五个方面 资产管理型价值链，前期介入对接分阶段实现利润，后期介入资产 管理整合，突出全程资产管理能力，投资策划品牌营销 传统工厂式价值链 进入退出 导演式房地产开发价值链 目前中国的房地产开发商要想在今后的投资项目中保持较高的利润率，从而 获得更高的收益回报率，要求企业必须实现税后利率到达，利润率为 最优贷款率的倍。 传统与新型竞争要素分析 传统价值链因素认为土地政策变化土地储备银根松紧人口红利政府 关系从银行融资能力策划设计能力对企业都是很重要的竞争因素，而新型价 值链将会是市场的充分竞争城市规划要求土地储备银根松紧融资成本的 上升股东背景规模实力异地扩张收购兼并能力公司治理成本控制 从资本市场融资能力品牌营销能力产品品质等竞争因素作为最重要的因素， 进入退出进入退出 投资管理项目管理顾客管理 资产管理投资组合与指标控制 专业服务 资金管理其他的用户市场旧城改造保障性住户政策变化环境保护都是不怎么重要 的竞争因素。 六论文结论 通过对房地产行业价值链分析得出，虽然目前中国房地产整个价值链，利润 链都存在高额利润，但其泡沫经济充分都是很高的，政府在不断的对房地产进行 调控，视图影响房地产价格，减轻中低收入家庭对购房承受的压力，但作为对中 国贡献巨大的房地产来说，它牵涉的其他行业对的作用也是不容忽视 的，房地产市场的动摇，直接影响到中国整体经济的增长，房地产无不是中国各 个经济行业的受宠儿。 但是把目光放远，随着中国市场经济不断发展与完善，市场竞争的加剧，以 及国家经济结构不断调整，房地产将会面临大的改革，包括企业内部产业调整， 企业竞争因素和战略调整，也就是企业的经营理念和服务理念的营造，企业文化 的打造。房地产行业的经营方式也将由过去的粗放式管理向整体资源整合全程 资金管理与监控优质的售后服务方面转变。这样，企业才会在整个投资项目中 的每个环节发现新的价值利润点，同时在延伸的价值链环节发现新的利润点， 通过对重要因素的重视程度的转变，改变传统的关注因素，集中优势资源在关键 竞争因素上，实现成本聚集效应，提高资源的利用率。同时，大型的房地产企业 也可以实行陈本领先，降低单位成本，提高企业在同行业的竞争优势，建立自己 的市场地位。新型房地产企业在塑造自身品牌，居住价值理念，居住价值文化的 同时，也为企业在消费者心里留下与众不同的形象，达到企业标新立异的效应， 自洽昂企业竞争力。 参考文献互联网，发现利润区 重庆工商大学 学院商务策划学院 姓名何康 指导老师张春勋 班级级策划二班 学号 行 业 研 究 论 文 报 告 目录 摘要 引言 价值链概念 行业基本情况 各层面关键控制点分析 结论 中国房地产行业价值链分析 摘要本论文以中国目前房地产行业作为研究对象，主要分析目前中 国房地产行业涉及价值链各个业务阶短，以及各个阶段环节对房地产行业价值链 的影响程度和作用。就中国目前经济形势和国内环境，预测未来中国房地产价值 链侧重环节和房地产行业未来的大概走势。通过分析，随着中国市场经济的不断 完善和国内需求不断饱和，房地产发展将会迎来第次发展瓶颈，从而影响各个 环节价值链利润，影响各企业投资回报率，进而促使目前中国传统的房地产开发 价值链向新型价值链方式转变。各房地产企业要想得到更好的生存空间必须做到 三点第，必须实行各个环节优化管理，全程管理，包括资金全程优化组合管 理和经营成本管理，从而使各个环节成本最优，实现成本领先。第二，形成品牌 差异化，树立自己品牌，并对品牌实施管理，进行品牌营销。第三，做好售后服 务，提升售后价值，做到售后价值链延伸，探索售后价值链空间。 关键词 二引言写作背景行业研究课程作业目的为了加深对行业研究这门课 程的理解 意义有助于更深刻规范的分析各行业价值链分析，提高行业研究分析能力 思路以房地产各个利润环节作为引线，房地产产业流程作为写作思路。 关键字房地产核心价值价值链转型新型价值链品牌价值 三什么是价值链 价值创造由系列活动构成，分为基本和辅助活动，基本活动包括内外部 后勤生产作业市场和销售等辅助活动则包括采购技术开发人力资源管 理和基础设施等。这些相互关联活动，构成创造价值的动态过程，即价值链企 业要生存和发展，必须为企业的股东和其他利益集团包括员工顾客供货商以 及所在地区和相关行业等创造价值。可以把企业创造价值的过程分解为系列互 不相同但又相互关联的经济活动，或称之为增值活动，其总和即构成企业的价 值链。 四行业基本概况 中国目前房地产问题想必是每个百姓都十分关心的问题，也是大家所敏感的 话题，不光是作为普通人来说，就房地产作为市场经济的般分来说，房地产业 算是目前中国最活跃，最琢磨不透，最不稳定的经济组成部分，尤其是最近几年， 房地产可谓是火爆企业，创造了个又个中国大富豪，而这些原因和现象无不 是目前市场不规范情况下各个因素导致的中国房地产高利润所致。中国房地产经 济的泡沫成分直很高，市场发育不良，同时随着贫富差距的不断拉大，市场各 活跃分子的炒作，以及许许多多投机分子的乘虚倒把，是中国房地产各参与者和 个利益上和个利益节点环节都与国外成熟房地产市场有很大差异。由于未来房地 产各个环节，各个利益链，价值链将会在市场经济下不断调整，所以现阶段中国 房地产也将进入调整区，慢慢步入规范方向。大致是大吃小，优吃劣，强吃弱。 经营不好的将会转行，调整企业经营结构和调整企业战略。 行业价值链图图地产价值链延伸行业 图二房地产行业价值链图 高利润低利润高利润 图三五大核心价值链 土地获取 项目预算成本控制营销 推广 客户服务 投资策划外部融资客户细分 设计销售管理物业管理 品牌塑 造与传 播项目 策划 建筑 设计 招标 管理 工程 管理 利润贡献有限区 土地投资策划 环节 楼盘工程建造 环节住宅销售客服环 节 关键利润环节 房地产整体价 值链因素 土地价值 资源价值居住价值物业价值身份价值 建材行业钢材行业家装行业物业管理行 业 水泥行业 关键利 润环节，图表示房地产价值链所涉及的行业有建材，水泥，家装，物业管理，钢 材等行业。随着在我国国民经济体系中的贡献越来越高，年我国正式将房 地产列为国民经济支柱产业，表明房地产对国民经济的拉动作用在不断增大。而 年，我国对房地产的关注和重视程度纳入和民生问题同等重要的位