，其老年人住宅从主城区向城郊转移将成必然之势，且唯有城郊独特的地理环境才能满足老年人对居住环境的特殊要求。老年人住宅的开发以中档为主辅之中低档和中高档产品对老年人公寓的档次之分，现尚无明确界定，但可以肯定现有养老院中绝大多数应界定为低档产品，而绝大多数老年人需求的中档产品严重不足。高档产品市场稀缺，有效需求相对较大。低档产品仍有市场，但需要升级换代。总之中档老年住宅产品的开发将成为未来段时间内市场开发的主流，而高档产品低档产品也将占有席之地。“山水型老年公寓”将更受消费者青睐随着居民生活水平的提高，老年人对居住的要求更加讲究。他们年轻时由于竞争环境和迫于生计，终年奔波于城市中间，渴望回到自然却又无法自主，退休后如释重负，轻松了，无牵挂了，迫切需要回归自然，与山水园林亲密接触，过着“桃花源”式的田园生活，颐养天年。因此“山水型老年公寓”的出现将倍受他们的青睐。三项目规划根据对项目的具体定位，结合开发设想，在此提出项目规划方案，以期为项目开发分析提供依据。在老年人的住宅规划和设计上，不仅要满足居住功能的要求，使老年人的居住建筑设计达到安全卫生方便和适用的要求，还要无处不在的体现出对老人的关怀，更要考虑社会心理学所涉及的居住心理问题。设计要人性化要方便老人出行，不能有过多的台阶，有台阶处应有相应的轮椅通道楼梯两侧要有扶手，路面间隔应设休息坐椅，室内地面应采用防滑设计，按纽均采用大型号，避免老年人因视力下降而使用不方便等等，总之设计要人性化，满足老年人的特殊使用要求。生活要智能化应配备紧急呼叫对讲系统，网络系统消防系统等保障老人安全。环境要园林化应有幽雅的环境，让老人充分享受阳光，接触自然，广阔的公共活动空间以及安全的娱乐锻炼场所。户型要合理化应充分考虑不同年龄阶段不同阶层等因素，每户面积控制在左右。户型设计要个性化合理化。配套要完善化小区应配有完善的医疗保健超市商场银行保险邮局会所健身房阅览室书画室花房老年大学棋牌娱乐室门球场钓鱼台等生活配套设施。四项目投资成本预算项目投资与成本费用估算地块项目开发假设条件规划用地总面积亩，。土地用途住宅用地使用功能居住养老建筑形态以多层为主，小高层为辅，底层架空建筑高度多层约层小高层约层综合容积率绿化面积总户数按户计算约为户，总人口按人均计算约为人商品房市场售价其中小高层元，建面约多层元，建面约商铺元，建面约。建设开发成本估算前期费用序号费用科目金额万元土地费用土地出让金拆迁管理费城市基础配套费总规划设计图施工图设计园林景观设计人防费消防建审费抗震费白蚁费合计万元中期费用序号费用科目金额万元建管费地质勘探费质量监督费施工监理费桩基费综合取费招标费土建施工费综合取费水电消防安装施工室外排水工程含水循环系统室外道路工程绿化景观工程噪音防治费公建配套装修及设施设备电梯费用合计万元后期费用序号费用科目金额万元办理商品房销预售许可证广告宣传费银行利息垃圾处理费营业税商品房维修基金综合办理权证合计万元开发管理费不可预见费前期费用中期费用后期费用万万万开发总成本估算投资开发总成本前期费用万中期费用万后费用万开发管理费不可预见费万万二项目投入产出与回报销售价格确定由于本案具体地理位置尚未明确，无法运用市场比较法确定项目的销售价格，只能参照其他城市及本市类似项目来确定销售价格。故现将销售价格暂定为多层住宅元平方米，小高层住宅元平方米，商铺元平方米，并以此价格进行销售收入计算。待项目具体地理位置确定后再依照科学的方法合理定价销售总收入住宅销售收入元元万元商铺销售收入元万元销售总收入住宅销售收入商铺销售收入万万万元项目销售总利润项目投资开发总利润总销售收入万元项目总成本万元万元成本利润率项目投资开发总利润项目总成本万元万元五项目风险分析老年人及其子女对老年公寓这种居住养老方式的认可需要段时间重庆市有岁以上老年人近万，可谓市场大，潜力大，但就老年人住宅市场而言，虽然“核心家庭”逐年增多，传统家庭逐年减少，但这毕竟需要个时间过程，特别是老年公寓这种居住养老方式和生活方式必须得到老年人客户群体及其子女认可，而认知认可更需要个时间过程，其认可程度决定了老年人住宅市场成熟程度，认可时间长短决定了老年人住宅市场成熟时间长短，因此，本项目风险之就在于老年人及其子女对老年公寓这种居住养老方式的认可程度及时间长短。消费群体的特殊性和项目产权归属的敏感性导致项目具有较大风险房地产业是高风险高投入的产业。房地产项目除了项目营销运作之外，在很大程度上还有个资金运作，项目营销运作和资金运作的成功与否决定着项目开发成功与否。老年住宅项目面对的是岁以上的特殊消费群体，他们虽有积蓄，但由于赡养老人，子女读书成家，所剩节余有限，购置老年公寓住宅在很大程度上要借助银行住房按揭贷款和子女资助，特别是我国银行现房地产市场。这些企业均拥有先进的营销理念雄厚的资金实力优良的管理团队先进的技术水平，这无疑将加剧房地产市场的竞争，同时也有利于进步繁荣房地产市场，带动重庆楼市逐渐由低端价格竞争向高端产品品质环境乃至人居文化竞争的转变，调整和提升产品结构和品质，提高市房地产开发的整体水平。综上所述年上半年市房地产市场较为火爆施工面积竣工面积商品房销预售面积销售额均创历史新高，增幅也大大超过往年，出现了供需两旺的喜人局面。下半年的房地产市场将是上半年房地产市场的延续和发展，前两个季度房地产运行的各项经济指标和成为新特区后的市场预期必然将影响下半年房地产市场的发展和走势。由此预测下半年市房地产市场将继续走高，全面上扬。二老年人住宅市场分析老龄化市场机遇分析我国已进入老龄化社会阶段按照国际标准，当个国家或地区岁以上人口占总人口或岁以上口占总人口以上时，即为老龄化社会。据有关统计资料显示，目前我国是世界上老年人口最多的国家，岁以上的老龄人口约为亿，占我国总人口的，而且这个数字每年都在以的速度增长。我国进入老龄化社会已是不争的事实。根据国家有关部门统计预测，到年，老年人将占全国总人口到年，老年人将占全国总人口的，届时每三个半人口中就有个老年人口。“老年人住宅市场”潜力巨大年国家有关部门通过调查和分析预测，到本世纪十年代末，中国退休劳动者生的积蓄总和相当于全国国内生产总值的另据中国老龄人协会估计，中国老年人消费约每年亿人民币，而且随着老年人消费观念的逐步转变，其消费数额还将得到进步增长。由此可见“老年人市场”是个潜力很大的市场，老年人产业尤其是老年人住宅产业是个极待开发的产业。养老观念逐步转移受传统观念的影响他们认为那些所谓的养老院是些没儿没女的孤寡老人的安身之地，国内老年人养老讲究“三代同堂”，老死不离儿孙。但随着近年居民生活水平的提高和居住观念的改变核心家庭趋于普及，传统家庭逐渐减少，方面下代与老代分居现象不断增加，另方面家庭结构演变又表现为老少两代在居住上“分而不离，离而不远”的特点，因此老年人不堪忍受“空巢”的孤单寂寞之苦，从过去不肯到养老院开始向往养老院，养老观念和居住观念正在发生根本性变化。家庭因素催生老年人住宅的产生和发展自我国七十年代中期实行计划生育控制以来，“三口之家”现已成为社会的主力家庭结构。许多独生子女成家之后，所面临的是每对中青年夫妇在繁忙的工作压力和残酷的生存发展竞争条件下要照料四个老人和个孩子，时间和精力严重不足，再加之老年人多愁善感及实际上的“代沟”，由此引起了系列没完没了的家庭烦恼及社会问题，老年人公寓呼声高涨，呼之欲出。国家鼓励开发商进行老年人住宅地产的开发面对我国进入老年化社会，老年人生活问题已越来越被社会所关注。在年召开中共十六大三中全会上有关代表提及老年人养老事，中央领导对此十分重视。近日国家民政部及地方各级民政部门从社会各方面宣传全面关心和帮助老人，尤其是老年人养老与生活方面，并鼓励开发商从事老年人住宅的开发。总结纵观我国房地产开发产业，许多年来，大众化住宅开发直是市场开发的主体，造成这种市场开发失衡的原因归根结底是老年人住宅市场尚不成熟。但从今天老年人口基数老年人社会问题以及老年人养老观念重大转变的趋势看，实施老年人地产开发应该说是种机遇，老年人住宅开发恰逢其时，水到渠成。可以预见，老年人住宅逐步被消费者老年人极其子女所接受，谁抢占了开发先机，谁就开拓了新的市场，也就赢得了市场竞争。二市老龄化现状人口老龄化加剧中国老年人口的绝对数量最多的直辖市相信这是重庆不得不戴上的桂冠。年全市岁及以上的老人为万人，每人里人年龄超过岁年底全市年满周岁以上的老人已达万。目前，这种壮观的老龄化趋势不会停滞，在未来几年还会逐年上升，到年，老年人口将达到万，占全市总人口的，相当于每个人里就有位老人。目前，根据年全市岁及以上人口达到了，岁以上高龄老人达到，这说明重庆在人口老龄化的同时，老龄化也在以平均每年个百分点的速度上升。据有关部门调查，目前重庆市有“空巢老人”万人，约占全市老年人总数的以上。民办产权式老年公寓将成为未来老年人住宅市场的发展趋势纵观老年人住宅市场的发展现状，各养老院无论是从硬件设施和软件配套上都存在数量和质量的问题。许多老年人既想远离城市的喧嚣和孤单又恐在养老院无法满足宁静舒适生活的要求，民办产权式老年公寓的出现将打消老年人养老的多种顾虑，在北京广州等地此类型的养老住宅深受老年人喜爱。民办养老机构的优势表现在，体制机制灵活程度上责任心强，全年无休，以院为家，是事业型运作成本上更经济有效。老年人住宅将逐步从主城区向城郊转移老年人进入养老院等福利机构的目的就是安享晚年和健康长寿，因此对环境质量要求较多，而现有的养老院福利院因历史原因，大多选址于主城区内，噪音和空气污染相当严重。相信随着老年人对养老质量要求的提高术衣产品知识产权保护问人员人，销售人员人，按人均年工资万元计算，普通工人人，工资费用已包括在加工费中，不再另行计算。工资及福利费总额为万元。详见工资及福利费用估算表。本项目劳动定员人。工资福利估算表