周边众多高档住宅区消费，以中高档消费为主，辐射范围很广业态以购物广场百货超市街铺及专业市场为主。如乐购世贸中心中心城天虹岁宝百货商圈辐射范围以龙城街道爱联龙西五联回龙埔紫薇天健愉园等区域为核心辐射圈，般为各商业点公里范围居民比重最大同时吸引主要来自龙岗布吉等街道部分中高消费者。部分来自莞惠周边消费者。中心城天虹岁宝百货商圈二区位位于龙岗中心城区域属龙岗“新兴商圈”商业形态百货超市社区街铺专业市场等主要商家天虹国美苏宁吉之岛优势商业规划档次高起点高大型商业较多地处居住密集区未来市场需求大不足整体商业相对分散各主要商业点消费者资源共享度不高各自为政不利于整体商圈的共同发展租金岁宝百货楼楼街铺元月东方茶都楼街铺元月位置不同，跨幅较大，二楼元月乐购东方明珠城层街铺元月乐购外最佳位置中心城商圈商圈已经成型，辐射力很强，依托中心城高档住宅区的发展，具有很强的市场竞争力，但分散点式布局不利于商业的集聚和商圈的发展综合评述作为龙岗商业的新兴商圈，其发展预示着未来龙岗商业的发展方向，从其高档的商业定位及至今的发展现状看，龙岗中心城商圈开始逐步走向高档商业轨道，其商圈辐射力已经逐步形成，并不断发展扩大。片区内消费水平高于龙岗其他片区消费力水平，市场需求潜力巨大。大运新城中心城商圈老城商圈龙岗老街五洲风情龙盈泰天虹地位龙岗认知度最高的零售老商圈老牌市级商业中心范围以龙岗老街五洲风情龙盈泰天虹为中心的周边约公里范围内。商业规模商业面积万平方米以上三大商场为万平方米商圈三商圈三老街五洲风情商圈，龙岗最成熟的商圈，以本片区消费为主，以中档中低档消费为主。业态以购物广场百货超市街铺等为主，业种主要为服装鞋类皮具箱包化妆品首饰品电器电子产品及生活日用品等。新兴业态已开始发展，业态格局逐渐走向多元化。以龙岗老街及几个大型商业物业为依托，如赛格电子等专业市场在商圈内逐渐得到发展因片区整体商业还处更新换代发展阶段，系列商业配套未能完善如交通设施，各种业态还未能形成有效互补，同质化现象问题严重。老街五洲风情商圈业态业种业态典型物业百货龙盈泰天虹柏龙广场五洲风情吉之岛人人购物广场超市天虹超市超级市场吉之岛步行街龙岗老街本商圈融合了龙盈泰天虹吉之岛为代表的中高档百货超市及以老街为代表的中低档街铺零售商业，是龙岗商业发展较早的区域商圈内消费客户群以区域中低收入居民部分为高消费居民，但比例有限及外来打工者为主，消费水平不高。同时消费力水平处于不断上升阶段。商圈内消费目前属大众化消费形态，高档商业发展相对欠缺，如高档休闲娱乐餐饮等相对不足。商业档次商圈内典型项目消费群中高档商业龙盈泰天虹吉之岛中高端消费人群中低档商业人人购物广场老街商业区中低端消费人群老街五洲风情商圈档次与消费群备注以上消费者调研数据分析见本报告下半部分分析。老街五洲风情商圈辐射范围与客流量依托片区消费者，商业辐射范围般老城商圈以龙岗老街五洲风情龙盈泰天虹为中心，向外周边延伸约约公里范围内区域。其主要依托几个大型购物中心及老街商业的带动。虽然做为龙岗认知度最高的零售老商圈，但其辐射范围基本以龙岗街道为核心辐射范围，龙城街道为次级辐射范围，部分扩大到坪山坪地布吉等区域。商圈客流量龙岗老城区人口占万，占龙岗镇总人口的三分之二强，历来就是龙岗的商业消费区域，依托业已形成的商业氛围和消费习惯，片区客流量充足。区位位于龙岗街道区域项目所在商圈，属龙岗“老商圈”商业形态百货超市购物广场步行街主要商家天虹国美苏宁吉之岛优势商业发展何因势利导，借势发展并与之共生定位思路以大运会地铁深惠路重大利好为契机，差异化竞争。本项目所属老城商圈，共享老城商圈辐射范围人流商气及知名度。市场环境项目条件客户构成优势地段交通条件优越。劣势本项目商业价值较低，规模体量较小，昭示性相对周边两个大型商业物业优势不足。共享老城商圈工业区内居民外来打工者以及小白领等中产阶层的消费者为主部分中心城及如惠莞等其他区域外来客户资源。立足于区域消费者需求，实现可成长性商业定位定位思路本项目所属老城商圈规模档次扩大升级，配套不断完善，加之地铁开通，交通环境改善等利好，商圈辐射力进步扩大。定位要有较强的市场辐射力但鉴于龙岗片区产业结构，特别是工业发展，老城商圈的主力消费群档次较低，消费力有限。这种状况在短期内无法改变。定位要以本项目区域消费者为依托本项目所属老城商圈以青年消费者为代表的主流消费群，仍以实用性消费为主，但对餐饮娱乐休闲，以及时尚流行的消费也有较大需求。定位要注意补差启示启示启示婚庆专业市场项目可能定位方向青年婚庆市场青年为主，追求中高档以及良好的消费环境体验，对时尚潮流的接受度最高吸引力更强吸引范围更广多业态多元化休闲项目可能定位方向二消费体验需求立足片区商圈，对餐饮娱乐的消费市场空白点进行补缺餐饮休闲购物中心项目可能定位方向三购物为主满足消费实用性消费为主，但时尚流行性消费产品如服饰等多种商品的需求女人儿童服饰鞋帽等多业态多元化定位本项目的突破口思维的困局哪种定位方向最适合本项目进步论证各定位方向的可行性！物业发展建议区域研究及定位思路项目定位及论证区域研究商圈研究项目定位思路专业类市场定位及论证休闲定位及论证购物中心定位及论证风格及行道规划设计建议地标规划设计建议边缘规划设计建议节点规划设计建议区域规划设计建议商业氛围营造思维导图婚庆市场需求龙岗老城商圈以青年为主的婚庆消费需求下辖个街道个社区，年末全区常住人口万人，其中户籍人口万人实际管理人口超过万。近两年来，龙岗居住人口不断提升。目前龙岗大工业区的规划定位，以工业产业为主导，其工业产业的发展，带动了以“外来务工年轻人”为主消费群，其占龙岗总人口的比例相对较大，同时加上本地的年轻人比例。总体而言，龙岗的婚庆需求目标客户体量较大，具有定市场空间。针对龙岗片区青年为主力的消费特征，存在满足其定规模的婚庆市场消费需求随着龙岗国民经济的快速增长，居民生活水平的日益提高，以及居民对现代社会时尚追求，使得大众生活中婚庆习俗在不断产生变化，从而诞生了有定规模符合本地的婚庆市场。婚庆行业投资门槛低，利润较大催生了此类商户的发展扩大。新婚消费结构近三年我国新婚消费结构影楼婚纱照结婚珠宝首饰婚纱礼服婚庆礼仪喜宴水平不含酒水桌蜜月旅行数据来源全国结婚产业调查统计中心未计购买新居和轿车，我国城镇居民的新婚消费结构比新居装修新居用品婚庆宴请其他综合就般婚庆市场消费结构而言，婚庆消费所占比例仅为新婚消费的，消费比重较低就般婚庆市场的新婚消费结构而言般婚庆市场的新婚消费中，以“新居装修家用电器家具”占了绝大部分比例而婚庆消费占了非常小的比例注未计婚宴。说明婚庆产业在我国仅为起步阶段，其消费需求虽然存在，但要充分挖掘其潜力，并形成产业条链，需要较长的发展时间，短期内难于实现。这还需要整体经济发展水平消费水平的提高以及消费意识的提升。婚庆产品选择在结婚消费项目选择上，年新人对仅结婚才需要的主要服务和产品选择中其首选为婚纱摄影的新人需要拍摄婚纱照其次为婚宴服务的新人准备到酒楼举办婚宴然后依次为婚礼服务蜜月旅游和购买婚纱，即的新人计划请婚庆公司为他们举办婚礼的新人将安排蜜月旅游的新人要为新娘购买婚纱。根据婚庆市场行业发展情况，消费者在消费取向上婚庆产品消费选择单，婚庆行业起步阶段特征决定婚庆专业市场产业化形成相对较难。尚需要较长时间和市场积累。目标客户特征以“打工青年族”为主的婚庆目标客户消费特征思想开放，易于接受新鲜事物追求时尚潮流消费力水平有限。体现在婚庆产品的消费上，仅对高端婚庆产品需求较少，基本属于中低档次需求如婚庆系列婚纱照喜宴等产品需求较大，而蜜月旅游和购买婚纱等事项为则由于资金时间消费习惯及消费意识原因，暂未形成强大的消费需求。物质需求相对满足或富足，开始寻求精神需求以“中产阶级目标客户”为主流形成的消费群体为婚庆专业市场的主力支撑客群其具有定消费实力，婚庆消费意识较强婚庆产业及专业市场发展所具备的前提条件根据区域差异性，目标客户的质素决定婚庆产业及婚庆专业市场发展的规模档次发展水平及发展趋势。而老城商圈消费群特征决定其专业市场发展的局限性。以“中产阶级”为主体的婚庆目标客户消费特征婚庆专业市场形成的前提条件产业基础雄厚集群效益突显龙岗以“工业为主导”的市场经济发展，片区商业以“多点开花”布局逐步形成商圈辐射。片区商业以“多种业态”共同发展。婚庆产业及专业市场发展所具备的前提条件二根据龙岗目前市场经济及商业发展，龙岗以工业为主导，缺乏婚庆专业市场的上下游发展的行业基础。婚庆产业是属于以产品与服务结合的需求拉动型产业，而且有多种产品与服务。婚庆专业市场则是婚庆专业市场涵盖了婚纱摄影美容美发首饰礼品烟酒餐饮交通旅游家居用品等众多相关产业的发展于体的，产业化行业链集群。婚庆专业市场发展前提婚庆专业市场优劣势分析优势行业进驻门槛低旦形成，难于被复制突出差异化，市场竞争力强辐射范围广，吸引力强劣势龙岗婚庆产业基础薄，规模市场形成难形成时间长，需较长时间培育所需时间精力及推广等成本高项目体量难于支撑大体量的婚庆专业市场对本项目原有定位及商户调整大。与老城商圈整体商业氛围及商业形态差距较大物业发展建议区域研究及定位思路项目定位及论证区域研究商圈研究项目定位思路专业类市场定位及论证休闲定位及论证购物中心定位及论证风格及行道规划设计建议地标规划设计建议边缘规划设计建议节点规划设计建议区域规划设计建议商业氛围营造思维导图座集龙岗中心城人“吃喝玩乐”为体的，经营最集中，人气最旺，设计最富特色的休闲娱乐城。娱乐休闲商务休闲消费天堂周边的休闲娱乐及特色餐饮商业物业不足，休闲娱乐是市场空白点通过我司前期对本片区的市调发现目前片区内商业以商业街及百货超市为主，休闲娱乐商业明显不足餐饮类以低档商业为主，缺少中高档餐饮及特色餐饮综合而言，本片区在休闲娱乐及特色餐饮方面市场空缺，这对本项目的休闲娱乐定位提供了相当优势的外部环境。您认为柏龙商业广场最应该设置的商业形态大型百货∕购物中心大型专业批发市场美食城酒店休闲娱乐中心其他消费者认可休闲娱乐定位方向周边消费者超过表示本项目应提供休闲娱乐及餐饮通过前期对周边消费者的市调数据看，消费者希望本项目为其提供“休闲娱乐”的占，“餐饮美食”的占，总体超过。消费者对中高档及特色餐饮相对认可，同时，随着龙岗居民生活水平的不断提高，其需求潜力将进步加大。消费需求潜力较大片区休闲娱乐市场空白点经营者对休闲娱乐餐饮业态认同经营者希望调整的业态分布大型百货购物中心大型专业批发市场美食城酒店休闲娱乐中心其他在受调查的经营者中，认为柏龙商业广场调整为“休闲娱乐”的比例占了近，定程度上说明休闲娱乐业态的匮乏和未来尚有较大的市场发展空间。认为调整为“美食”的比例占以上，也说明了对本项目提供餐饮的认可。综合而言，经营者认为本项目