两个半环之，是天津市规划路网骨架中快速江为安居项目，地价中不含出让金契税等费用，且为招标拍卖项目，地价支付时间急促。与项目用地北侧顺驰地块比较据初步调查顺驰地块的毛地每亩补偿价为万元，折到住宅用地为万元亩，玻璃厂项目毛地每亩补偿价为万元，折到住宅用地为万元亩。综合分析该项目地价比较接近市场价位，能为我方接受。第三章法律及政策性风险分析项目用地取得土地使用权的法律手续现状描述项目用地现状土地所有权归属国有用地土地使用权归属天津远洋玻璃工业有限公司土地的他项权益没有土地的用途工业用地项目用地现状的文件天津市津南区核发的津南国用更字第号国有土地使用证项目用地规划项目用地规划用途拟规划为居住用地规划批文市规划院编制的控制性详细规划已取得的政府文件目前尚未办理项目的任何手续。项目用地取得土地使用权程序评估取得土地使用权程序万科与天津远洋玻璃工业有限公司签定土地开发补偿协议。去市工业调整办公室办理工业用地调整为居住用地的批文。去市土地局办理土地出让手续，与市土地局签定土地出让合同交纳土地出让金，办理国有土地使用证。取得土地使用权需要的工作日般向市土地局报土地出让文件后个工作日左右即能与市土地局签定国有土地出让合同，在交纳全部土地出让金后可办理国有土地使用证。详细说明取得土地使用权的风险及控制土地方新厂址刚选定，还未开工建设，其能否按时搬迁，起决于新厂的建设进度，这是风险所在。风险控制土地方保证按时交地，同时在合同中约定每笔付款与立项拆迁等工作进度相结合，同时约定如果工作延迟，我方可从其补偿款中扣除我方的损失。政策性风险评估项目周边的梅江居住区刚开始启动，新开工面积在万平米左右，是由政府组织实施的项目，该项目上马定会对梅江居住区造成很大的压力，政府出于地方保护的原因，会控制该区域的商品房上市量，这样该项目会被推迟立项，不能马上开发，由于政府政策的原因，该项目立项会遇到较大的阻力，但我们分析，根据天津公司与当地政府的良好的关系，通过多方工作，应能解决立项问题。政府对污染企业外迁和东移有许多优惠政策，如对利用污染企业原土地进行商品房开发，土地出让金可按土地评估值的收取，但该项目能否顺利按执行，是个待定因素。我们分析，如果没有大的政策变化，应能实施，同时在与土地方的合同中约定，土地方必须保证土地出让金降到以下，否则，我方可从其土地款扣除出让金超出的部分费用。二项目合作方式及风险评估合作方介绍土地方为天津远洋玻璃工业有限公司，为天津市国营企业，以生产销售玻璃为主营业务，全厂职工余人。合作方为香港富联集团国际投资有限公司，为家合资企业，其退出该项目后必须协助万科公司与土地方的合作并保证万科按其原有合作条件与土地方合作。合作方式合作方式万科次性买断土地使用权，单独开发。操作方式万科与土地方天津远洋玻璃工业有限公司签定土地开发补偿协议，然后在市土地局办理土地出让手续，与市土地局签定土地出让合同交纳土地出让金，办理国有土地使用证。万科公司与香港富联集团国际投资有限公司签定退出补偿协议。主要合作条件与土地方天津远洋玻璃工业有限公司的土地价款及付款进度土地价款总占地面积为亩，土地补偿费总额约为万元以万元亩的价格计算，最终以实际测量面积为准，每亩单价不变，补偿数额多退少补，土地补偿费包括土地使用权转让及地上地下建构筑物各种管线设备设施等的拆迁补偿费。付款计划双方签订协议后周内万科公司支付给土地方万元，并打入双方共同指定的公证处帐户。然后万科公司去办理项目立项,如果该项目立项不成,该笔款如数退回给万科公司。万科公司与市土地局签定国有土地出让合同后，由公证处将万元存入土地方指定的帐户，如果此时期约亩开发用地还未提供给万科使用，该笔款延迟到期用地交地后周内支付。在万科公司与市土地局签定国有土地出让合同后年内分四次支付万元补偿费，每个月付四分之即万元。在土地方将全部开发用地按要求交给万科公司后年内分两次付清余款，每个月付余款的，万元。土地方的主要工作负责在项目立项后日内提供沿解放南路拆迁完毕后约亩开发用地，其余用地在年月底前提供给万科公司使用。拆迁内容包括负责拆迁地上房屋与构筑物及其基础，架空的线路管线拆除，硬化路面及铁路线拆除地下构筑物及各种管线拆除等影响项目开发的因素，办理有关手续交纳有关全部税费，交地时保证现场场地平整。负责出具办理项目手续的全部文件资料证明等，并负责提供人员配合。负责协调提供该项目临时用水临时用电。配合万科公司办理该地块从项目立项签订土地出让合同取得国有土地使用证的所有事宜。负责协调处理有关该地块遗留问题，在保证万科公司合法开发建设销售使用项目的整个过程中不受因土地方的责任干扰。积极协助万科公司办理各种有关税费的减免，协助万科公司享受企业外迁的优惠出让金政策，将出让金总额降低到宗地评估值的以下，低于的节约部分由双方三七分成，土地方拿七成,万科拿三成与合作方香港富联集团国际投资有限公司补偿价款和付款计划补偿价款总额为万元，补偿价款包括合作方前期运作费用退出开发的损失补偿及其协调拆迁等事宜的补偿。付款计划在项目立项后同时土地方将首期约亩地按要求拆迁完成交给万科公司使用后周内，万科公司支付万元补偿费。在万科公司与市土地局签订国有土地出让合同及同时土地出让金总额降到宗地评估值的以下后周内，万科公司支付万元。在土地方将其余剩余土地全部按要求拆迁完后交给万科公司使用后周内支付万元。余额万元在上述第三次付款后年内分两次付清。合作方的主要工作负责与土地方签订份解除双方合同的协议，并保证万科公司与土地方按照其原来与土地方签定的条款顺利签定土地开发协议。负责要求和协助土地方在项目立项后日内提供沿解放南路拆迁完毕后约亩开发用地，其余用地在年月底前提供给万科公司使用。负责协调万科公司办理该地块从项目立项签订土地出让合同取得国有土地使用证的所有事宜。负责协调处理有关该地块遗留问题，在保证万科公司合法开发建设销售使用项目的整个过程中不受干扰。积极协助万科公司办理各种有关税费的减免，负责协调万科公司享受企业外迁的优惠出让金政策，保证将土地出让金总额降低到宗地评估值的以下。合作风险评估合作背景天津远洋玻璃工业有限公司为污染企业,其用地及周边用地规划为居住用地,其不适合在该区域继续生产,同时该公司也想通过建设新厂扩大规模和进行技术改造,增加企业竞争力,该公司与香港富联集团国际投资有限公司签定了土地开发意向书,通过谈判,香港富联集团国际投资有限公司同意退出该项目,前提是我司承诺万元补偿费,在此情况下,万科直接与土地方进行合作。土地使用年限原为行政划拨土地，无使用年限限制，出让为商品房用地后，出让年限为年。土地权属情况根据土地方提供的土地证件，土地权属明确，无法律纠纷。土地方的信任情况土地方为经营良好的国营企业，信任等级较高，我方直接与土地方签订协议，最大限度避免土地风险。付款进度与土地手续的配合从前面与合作方的付款计划可看出，基本每笔付款都对应合作方相应工作的完成，最大限度避免合作风险。其他与土地政策相关规定工业东移企业及污染企业搬迁征用农田，免征耕地占用税契税转让原有土地的收入，采取即征即返的形式，免征营业税和所得税，作为国有资本金投入。是为支持污染企业工业东移，加快企业建设和搬迁，尽快启动生产，对企业土地变现有特殊困难的，经市政府批准，可根据企业具体情况，以其土地使用权有价证券等资产作抵押，按照评估价格或约定价格，由市财政局给予资金垫付支持，待企业土地变现后再予归还。利用原污染企业用地进行房地产开发，土地出让金可按土地评估值的收取。三总体评价该项目总体讲法律手续比较简单，我司与土地方直接签订土地开发协议，然后在市土地局办理协议出让，合作风险相对较低。宗地拟规划为居住用地，土地使用性质基本明确。第四章市场研究区域市场成长状况区域市场简述该项目行政隶属河西区，位于解放南路和友谊南路之间，距离外环线公里。区域市场范围界定在整个河西区如图所示，河西区是危改实施较早的地区，市政建设和各项功能环境都较完善，故此吸引大量区外人口涌入，目前人口总数为万人，比年增加了万人。年该区域市场住宅累计供应量为万平米，当年销量万平米，市场基本处于平衡状态。图区域市场范围界定紫色板块目录第章项目决策背景内部因素外部因素第二章项目概述项目区位及用地项目宗地现状项目周边的社区配套项目周边环境项目市政配套分析土地价格第三章项目法律及政策性风险分析项目用地取得土地使用权法律手续分析项目合作方式及风险评估总体评价第四章市场研究区域市场成长状况区域市场供应产品特征整体市场对本案影响因素目标客户产品及价格定位第五章规划设计要点初步规划设计思路规划设计的可行性分析第六章项目开发计划开发机遇开发周期安排销售周期安排第七章投资收益分析成本预测税务分析经济效益分析项目资金预测第八章可行性结论项目优势项目劣势结论及建议核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传！第章项目决策背景内部因素天津万科公司项目布局万科自年进入天津市场以来，先后开发了城市花园万科中心大厦世贸广场都市花园万科新城等项目，其中城市花园万科中心大厦位于城市北部的河北区，总面积约万平方米，万科新城位于城市北部的北辰区，面积约万平方米。世贸广场都市花园虽然位于城市中心地带，但规模较小。由此可看出，天津万科的主要项目集中在城市的北部。物业管理等公共服务设施用地住宅地块住宅地块住宅地块住宅地块教育用地配套公建用地二宗地现状四至范围东至解放南路，南至规划路，西至卫津河，北至规划路。地势状况项目用地主要为天津玻璃厂的厂区,地势平坦,