主义建设者。擅长城市运营及区域发展战略，对其创意 产业有较深的研究。年创办了湖北天润集团，经过多年的发展，现已形成以住宅及 商业地产开发为核心，涉及旅游开发工业投资广告传媒物流物业 管理等领域的多元经营格局。 从以上资料分析，公司管理人员有较强的管理能力和较丰富的开发经 验。 项目简介 西南城位于成都市德阳广汉龙居寺片区，成绵高速青白江出口处，距 成都市区公里，北临德阳市区公里，交通便利，地理位置优越，项 目基地东南临成绵高速公路辅道，西侧及北侧为青白江，紧靠宝成铁路和 即将建成的成绵乐高铁线。西南城期项目地块与中心博览区相邻。四面 临主要规划道路，内有燃气管线通过，毗邻已建成的招商中心。 西南城期净用地面积约亩，规划总建筑面积 。期建设启动区项目标准商铺总建筑面积， 建设内容为标准商铺，建设期年，即年月年月，该 阶段正在竣工验收中。 本次建设项目为第二期建设项目，总建筑面积为，其中包 括商业综合体，风情街南段，美食街东西段， 地下物管用房，停车数个，绿地率，容积率。 在西南城建设基地各产业分区布局内，由条景观步行轴线串联统 领，由商业综合体风情街美食街区组成，各区域间联系紧密，停车及 生活设施配套齐全，该区域装饰风格以地中海为主要基调，为西南城建设基地乃至西南城周边提供格调高雅配置齐全的集餐饮娱乐休闲购 物等于体的商业综合体。 项目建设规模和内容 本次项目为西南城第二期建设项目，即以餐饮街风情街和商业综合 体为核心建筑的商业配套，二期修建项目总占地面积达，总 建筑面积，停车位个，绿地率达，容积率。 表西南城第二期建设项目及经济指标 序号项目名称单位数据或指标备注 二期规划净用地面积二期总体技术经济指标 二期规划总建筑面积二期总体技术经济指标 商业综合体建筑面积二期总体技术经济指标 商业综合体地上记入容积率面积二期总体技术经济指标 商业综合体地下建筑面积二期总体技术经济指标 风情街北段建筑面积二期总体技术经济指标 风情街北段地上记入容积率面积二期总体技术经济指标 风情街南段建筑面积二期总体技术经济指标 风情街南段地上记入容积率面积二期总体技术经济指标 美食街东西段建筑面积二期总体技术经济指标 美食街东西段地上记入容积率建筑面积二期总体技术经济指标 容积率二期总体技术经济指标 建筑密度二期总体技术经济指标 绿地率二期总体技术经济指标 机动车位个二期总体技术经济指标 项目建设工期及进度 本项目建筑面积，建设期年个月，从年月开 工，年月底竣工。具体安排如下表表西南城期二阶段项目建设进度表 项目建设工期 总工期年个月 基础工程 主体工程 内外装饰安装工程 总平道路 竣工验收 投资估算和资金筹措 估算西南城第二期项目总投资费用包括土地费用工程建设费 管理费财务费其他费用销售费用及流动资金等。经测算，项目总 投资约万元。该项目的自有资本金为万元，达到总 投资额的销售转投入万元，占投资总额的银行贷款 万元，占总投资额的。 项目评估结论及建议 开发条件及市场分析结论 西南城第二期商业配套建设项目位于成绵高速青白江出口的广汉开 发区，成绵高速与成都第二绕城高速在此交汇，距成都市区公里，仅 靠宝成铁路和即将建成的成绵乐高铁线。地理位置十分优越，交通便利。 西南城项目将打造为以糖酒食品为主题的国际化商贸航母，并建立白酒 展销平台原酒交易中心和原酒期货交易平台。形成的产业地产不单是 以好地段所在地形成的自然辐射，而是在产业集聚优势区位发展优势 的基础之上，借助城市发展的综合资源优势，依托地区经济能量城市 功能的提升，促进城市的繁荣和升级。而作为西南城的商业配套，其规划思想建设规模在广汉商业地产开发项目上名列前位，二期商业配套 在投资上具有双重保障是西南城基地本身的业主消费和未来的发展 规模，二是广汉南区乃至整个广汉德阳青白江的潜在消费人群支撑， 因此本项目具有较好的市场前景。 经济分析结论 西南城第二期建设项目总投资为万元，项目净利润为 万元，该项目在投资经营期内，该项目投资回报率为， 销售净利率，内含报酬率为，财务净现值为万 元，动态投资回收期年个月，静态投资回收期年个月。从财务 指标看，该项目可行，项目盈利能力较强。 表项目主要经济指标表 序号项目名称单位数据或指标备注 建筑技术经济指标 二期规划净用地面积二期总体技术经济指标 二期规划总建筑面积二期总体技术经济指标 商业综合体建筑面积二期总体技术经济指标 商业综合体地上记入容积率面积二期总体技术经济指标 商业综合体地下建筑面积二期总体技术经济指标 风情街北段建筑面积二期总体技术经济指标 风情街北段地上记入容积率面积二期总体技术经济指标 风情街南段建筑面积二期总体技术经济指标 风情街南段地上记入容积率面积二期总体技术经济指标 美食街东西段建筑面积二期总体技术经济指标 美充裕等新情况新变化。全国及主要城市的商品房销售面积销售价 格销售额均创历史新高在土地招拍挂市场，总价及单价地王不断涌现， 市场热度甚至超过年。为遏制部分城市房价上涨过快，年年底， 中央政府决定将加大对市场的调控。 从国四条开始，国家对住宅类房地产的开发和售卖由宽松转 为调控。年出台的国十条新国十条限购令等政 策的出台遏制了房价过快上涨和住宅类房屋的投资投机行为。 伴随着国家对于住宅类产品的持续调控，人们逐渐把投资的重点投 向了商业类地产。商业地产不限购不限外不限贷的优势，越发凸现 出来。同时越来越多的开发企业开始意识到商业地产对企业的风险影响 与平衡。随着住宅市场竞争日趋白热化，以及中国人民银行多次上调存 款类金融机构人民币存款准备金率。使得能够专注住宅市场的开发商已 经所剩无几。 快速的城市化进程，除了对于住宅的最初需求之外，大量涌入城市的 人群需要生活消费就业，因此消费服务类行业，办公写字楼业态的需 求，有可能成为未来拉动城市经济的主体，而这个主体就离不开为数众多 的商业类地产产品的支撑。从这个意义上来看，与普通住宅相比，商业类投资产品拥有更广阔的投资空间和稳定的政策环境。商业地产由于价格也 比较合理，且随着我国经济的不断发展国民收入的不断提升消费需求 的不断升级，未来商业地产的发展前景被普遍看好。 从数据统计来看，年月，商品房销售面积万平方 米，其中，住宅销售面积下降，办公楼销售面积增长，商业营 业用房销售面积增长。商品房销售额亿元，下降，降幅 缩小个百分点其中，住宅销售额下降，办公楼销售额下降， 商业营业用房销售额增长。可见商业营业用房是目前房地产开发最 好的业态形式。 国内实力开发商如万科富力合生绿地绿城和上海世茂等开 始纷纷加大介入商业地产开发领域的力度。商业地产呈现了良好的可循 环发展势头，而城市也将借由商业地产的这份创新力量，展现出更加活 跃的脉搏。或者可以说，未来的十年是商业地产的黄金十年。 成都商业地产销售旺盛 年月成都主城区开始执行限购令，商业地产蓬勃发展。 年底成都共开发城市综合体余个，商业总体量近千万平方米，全年累 计成交万，同比增长，其中商业用房成交万平方 米，同比上涨，办公用房成交万平方米，同比大幅上涨 。 图年成都主城区商业类地产月度成交量 从成交价格来看，年成都市主城区商品房成交均价元平 方米，同比上涨了，各个形态的商品房成交均价也均大幅上涨， 住宅用房成交均价元平方米，同比上涨，商业用房成交均 价元，同比上涨，办公用房成交均价元平方米， 同比上涨。 图近两年成都商品房成交均价对比图社会消费品总额连年增长，居民消费需求旺盛 我国社会消费品总额连年增长，人民消费意愿和消费能力不断增强。 年全年社会消费品总额实现亿元，比年增长。 其中，餐饮收入亿元，比上年增长商品零售亿元， 比上年增长。 图中国历年社会消费品零售总额对比图 数据显示，年成都城市居民可支配收入为元，同比增长 ，居民收入的增长成为支撑社会消费增长的重要因素。 图成都市近年人均可支配收入趋势年，成都社会商品零售规模再上新的台阶，全市实现社会消费 品零售总额亿元，名义增长。仅年，成都市餐饮业零 售总额突破亿元，同比增长达，增幅位列全国个主要城市 之首。 成都市民人均可支配收入连年增长使社会消费水平不断提高，在 年中国主要城市社会消费品零售额排行榜中，成都位居全国主要城 市第七位，特别是成都的餐饮消费总额更是位列前茅。 第三章市场分析及预测 本项目拟建立集糖酒商业贸易旅游会展博览于体的西南城的配 套商业设施餐饮美食街商业综合体和风情商业街。在国家对住宅类 地产的严格控制的政策下，商业地产迎来发展的良好时机，成为人们热于 投资的重点项目。 项目区位优势 项目地址位于德阳市江汉龙居寺片区，成绵高速青白江出口处，距成 都市区公里，距广汉市公里，交通便利，地理位置优越，项目基地东 南临成绵高速公路辅道，北侧为青白江，西侧为已形成城市道路。 交通优势 广汉周边公路铁路航空便捷发达，交通网络立体快速优势明显。 国道成绵高速路大件路德阳乐山穿境而过，周边紧邻北新 干道延长线成都广汉德阳，开放式双向八车道成青公路成都 青白江广汉德阳，开放式双向八车道城际列车乐山绵阳 和宝成铁路，距西南国际航空港成都双流国际机场仅公里，均为高速 公路，乘汽车最快只需余分钟。基地未来将容纳二高成都第二绕城高速路成绵高速路