道领导的支持下，结合葵涌城市整体规划建设，深圳市滨海购物中心有限公司响应深圳市政府号召，投入巨额资金，启动深圳市滨海购物中心项目，把滨海购物中心建成集休闲购物为体的大型综合购物广场，方面满足葵涌人们日益提高的购物需要，另方面大大改善城市环境，提高城市综合竞争能力，促进城市全面发展。第三节项目建设项目选址根据深圳市规划委员会和龙岗区政府葵涌街道政府的批复文件，深圳市滨海购物中心位于葵涌街道葵新北路号，处于葵新北路侧，是葵涌的城市中心商业中心和行政中心位臵，周边与葵坪公路葵兴路葵政路福兴路福塘路禾塘路三溪路和延安路相连周边其他配套设施有葵涌镇人民政府葵涌邮政支局葵涌人民医院葵涌戏院葵涌小学葵涌中学葵涌文化技术学校葵涌大酒店葵涌派出所农业银行工商银行中国银行亚洲大药房葵涌支店华康平价药房葵华商场等。可见，购物中心所在地是人们的居住生活娱乐的中心地区，且交通便利，极大方便人们的购物和休闲。二项目建筑规模深圳市滨海购物中心占地面积,平方米，是类国有商业用地，基准地价为每平方米元，规划容积率为。项目规划建筑面积是,平方米，实际建筑面积,平方米，以及配电室泵房公厕等配套设施建筑面积平方米。项目主体建筑分为二栋，靠近葵新路为第二栋，里面为第栋，其中第栋主体建筑两层，层高米至米，建筑面积,平方米第二栋主体建筑三层，层高米至米，建筑面积平方米。具体建筑情况如下总建筑面积,平方米栋栋共二层建筑面积平方米其中层建筑面积平方米二层建筑面积平方米二栋二栋共三层建筑面积平方米其中层建筑面积平方米二层建筑面积平方米三层建筑面积平方米配套建筑配电水泵厕所建筑面积平方米三商铺收购和商场整合滨海购物中心建筑总面积平方米，其中层建筑面积平方米，二层建筑面积平方米，三层建筑面积平方米。深圳市滨海购物中心有限公司现拥有商场建筑面积平方米，现已过户到了深圳市滨海购物中心有限公司的两个股东名下，其中深圳市圣凯隆投资有限公司平方米，深圳市金联盛世投资有限公司平方米。过户面积占到商场总面积的，其中层是部分商铺，建筑面积平方米二层是全部商铺，建筑面积平方米三层是全部商铺，建筑面积平方米。深圳市滨海购物中心没有拥有所有权的商铺，全部在层，建筑面积平方米，权利人是个自然人。按照深圳市工商行政管理局于年月日下发的深工商号印发关于开展商品市场开办单位企业法人登记工作的实施方案的通知，要求商品市场律由个有限责任公司开办，未取得法人登记和营业登记的单位，不得从事商品市场的开办工作通知同时要求促进市场农改超和升级换代，鼓励按照统进销存的模式进行管理，以提高市场效益，增强市场实力为宗旨积极进行升级换代。所以，个综合商场的经营与管理，必须以个整体经营，而不能分散经营。深圳市滨海购物中心有限公司按照深圳市工商行政管理局的文件精神，经慎重调查，反复论证，在葵涌街道政府的支持下，深圳市圣凯隆投资有限公司投资有限公司和深圳市金联盛世投资有限公司为主体，成立深圳市滨海购物中心有限公司，并带动其他个自然人起统筹策划经营。由于其他个自然人购买商铺后闲臵时间较长，都希望尽快启动市场，均赞成滨海购物中心的启动方案，并愿意全力配合。第四节项目升级改造针对葵涌城市规划和人们日益提高的购物需要，按照大型购物中心的设计理念，经专业策划团队精心策划，报请葵涌政府批准，在保留原有建筑结构和设施的基础上，深圳市滨海购中心有限公司对原建筑间隔内部设施外围环境等进行升级改造，具体如下开设购物中心大门深圳市滨海购物中心的大门，设在靠近葵新路的第二栋中间位臵，大门总宽度为米，其中设有人行通道为宽米，可以直接通向第层各精品屋设有宽米的滚动扶梯二部，可通过二部滚动扶梯直接通向第二层购物大厅。滨海购物中心正面图在大门上方的第二层和第三层，设有滨海购物中心标示牌。在第二栋最顶层，设有滨海购物中心六个字宣传牌，为三米高的铜字，并设有射灯照明灯等，保证晚间的宣传和使用。二设立大门内扶梯在大门内人行通道的两侧，设有直通第二层销售大厅的二部滚动扶梯，宽度各为三米，共计六米，部上行，部下行，方便人们直通二层购物。三设立第三层滚动扶梯为便于人们在第二栋第三层购物，在第二层与第三理费用财务费用。销售费用是商场销售过程中支出的员工工资水电费维护费等管理费用是商场管理部门的人员工资水电费等财务费用是商场银行贷款利息支出等。第年的营业费用滨海购物中心第年费用总额为万元，其中销售费用万元，管理费用元，财务费用万元。具体如下图项目利润额万元销售费用管理费用财务费用费用总额食品肉菜等类,服装百货等类,家俱电器等类总金额第年费用支出情况近五年的营业费用滨海购物中心在近五年内，随着营业额的增加，费用也随之增加，第年的各项费用为万元，第二年为万元，第三年为万元，第四年为万元，第五年为万元。具体如下项目利润额综合费用率费用总额第年费用额第二年费用额第三年费用额第四年费用额第五年费用额近五年费用支出情况四应缴税金根据我国税法规定，滨海购物中心应缴纳增值税，税率为销项税抵扣进项税后的。为计算简便，可用营业利润的统计算。滨海购物中心第年的营业利润是万元，应缴增值税万元。滨海购物中心近五年的缴税情况是第年缴税万元，第二年缴纳万元，第三年纳税万元，第四年纳税万元，第五年纳税万元。具体计算如下项目营业利润增值税率应缴税金第年应缴税金,第二年应缴税金,第三年应缴税金,第四年应缴税金,第五年应缴税金,近五年缴税情况五净利润净利润是指营业收入，扣除商品成本营业费用和税金后的净额。深圳市滨海购物中心近五年的总营业利润额为万元，费用总额为万元，应缴税金为万元，净利润为万元，其中第年净利润万元第二年净利润万元第三年净利润万元第四年净利润万元第五年净利润万元。具体计算情况如下项目营业利润额费用总额应缴税金净利润额第年净利润额,第二年净利润额,第三年净利润额,第四年净利润额,第五年净利润额,合计近五年净利润情况六净销售利润率净销售利润率是滨海购物中心销售百元商品的的净盈利水平，由销售利润率销售费用率和销售税金率三个因素构成。滨海购物中心第年的销售收入为亿元，每年的营业利润为万元，营业利润率是滨海购物中心第年的销售收入为亿元，第年的销售费用为万元，第年的销售费率为。滨海购物中心第年的销售收入为亿元，第年缴纳税金为万元，第年的销售税金率为。滨海购物中心的净销售利润率为净销售利润率即滨海购物中心每百元销售额的净利润为。相对较低的净利润率，是滨海购物中心让利于民的经拗营策略，是以价格求生存以质量求发展的经营宗旨的体现。滨海购物中心以较低的价格优势，吸引更多的购物人群，扩大销售量，追求规模效益，从而达到与民共赢的经营目的。为提高盈利水平，也要求滨海购物中心增收节支，从人员管理销售管理商品管理日常经营管理等各方面节约费用，达到更高的盈利水平。七投资回收期投资回收期是滨海购物中心投资总额，用经营净利润回收的期限，由总投资额年净利润额两个因素构成。投资总额滨海购物中心的投资总额包括固定资产投资和流动资产投资，共计投资万元。年净利润滨海购物中心的第至第五年的净利润为万元，即每年的平均盈利水平是万元。投资回收期滨海购物中心的总投资额万元，每年的平均净利润约万元，投资回收期为年。第十节购物中心资金筹措滨海购物中心项目总投资,万元，其中固定资产投资,万元，流动资产投资万元，资金的筹措分为自筹资金和银行贷款两部份，其中企业自筹资金万元，申请银行贷款万元。自筹资金深圳市滨海购物中心自筹资金万元，投资方向是土地使用权商铺和流动资金。其中土地使用权面积平方米，投资万元购买商铺面积,平方米，投资万元商场流动资金，投资万元。具体情况如下序号项目数量金额万元土地使用权房产商场流动资金合计,已投入自有资金情况二借入资金滨海购物中心项目还需要借入资金万元，主要用于支付购买设备资金土建及设备安装工程商场装修和购进商品所需流动资金。其中购买商场用各类设备，需要投资万元商场升级改造土建工程和设备安装工程，需要投资万元商场装修工程款，需要投资万元购进商场出售的各类商品，需要投资万元。具体如下序号项目数量金额万元设备,土建及设备安装工程商场装修工程,商品,合计,借入资金使用情况三借款抵押担保深圳市滨海购物中心向银行借款万元，抵押财产滨海购物中心商铺总面积是平方米，市场价值为亿元。其中股东深圳市金联盛世投资有限公司名下商铺面积平方米，市场价值是万元股东深圳市圣凯隆投资有限公司名下商铺面积平方米，市场价值是万元深圳市滨海购物中心向银行借款万元，用亿元的商铺的抵押，抵押是足值的。随着滨海购物中心经营业绩的提高，抵押商铺的价值也会逐年提高，到第五年后的抵押商铺价值预计可以达到亿元以上，随着抵押商铺价值的提升，银行贷款风险也相应降低，贷款没有任何风险。四还款计划深圳市滨海购物中心有限借入资金全部投入到项目中使用，保证项目按时启动经营，还款来源是项目实现的利润。滨海购物中心项目需要借入资金万元，年利息约万元，五年利息合计是万元，本息合计是万元。滨海购物中心项目每年的净利润最低是万元，五年的利润总计为亿元，完全有能力偿还借款本息。按照商场的经营规律和资金使用规律，深圳市滨海购物中心有限的还款计划是按季偿还借款利息，到第五年按季分次偿还借款本金万元，其中第季度偿还借款本金万元，第二季度偿还借款本金万元，第三季度偿还借款本金万元，第四季度偿还借款本金万元。第十节购物中心不确定性分析盈亏平衡分析盈亏平衡是滨海购物中心在盈亏相抵后不盈也不亏时的销售额，由商品销售收入商品销售成本商品销售费用和商品销售税金四个因素构成。商品销售收入滨海购物中心第年销售收入亿元。销售成本率滨海购物中心第年的销售收入为亿元，第年的营业利润为万元，平均销售利润率为，平均销售成本率为。销售费用滨海购物中心第年的销售收入为亿元，第年的销售费用为万元，这是公司的固定成本，即公司经营需要支付的固定费用。销售税金率滨海购物中心第年的销售收入为亿元，第年缴纳税金为万元，第年的销售税金率为，这是公司经营的变动成本。盈亏平衡分析滨海购物中心的盈亏平衡点为万元亿滨海购物中心的盈亏平衡点为亿元。所以，当滨海购物中心的年销售收入达到亿元，即月销售收入达到万元时，滨海购物中心