微，二三线城市将随年房价的快速攀升而逐渐受到抑制。年季度，北京上海深圳等线城市房地产市场已明显恶化，居民对房价的负担能力已经接近或超过年的水平，年以来线城市自住型需求将难以为继。二三线城市房价尚在居民可承受范围以内，但线城市的高房价正逐渐向二三线城市蔓延和波及，年二三线城市房价将继续快速攀升，自住型需求必将因此而逐渐受到抑制。通胀压力下，房价上涨预期促使投资投机性需求活跃。资金成本方面，年以来房贷利率已经持续维持低位。二线主要城市住宅租金收益率多处，且租赁价格指数处下行通道，而国际上正常收益率为左右，投资需求空间非常有限。房价上涨预期方面，年以来金融部门继续实行适度宽松的货币政策或紧缩信贷政策的低执行力度，资产价格将在段时间的市场调整后进步上涨，从而促使投资投机气氛活跃。但由于政府调控政策等的各方面因素影响，未来，特别是年季度后房地产市场价格上扬的幅度将不会很大，上涨速度将减缓。商品住宅短期静态供应明显不足，中长期供应有望跟上。年底以来二线城市商品住宅短期静态库存去化周期明显下降，些城市甚至呈现出供不应求的局面，上海去化周期已降到个月。针对短期供应不足的现状，开发商加大了房地产开发投资阁国家重点风景名胜区新闻发布会暨招商引资推介会上，将项投资协议共计合同外资万美元，合同内资万元人民币带到了湾里，这些项目包括以旅游休闲为主的太平旅游度假山庄太平生态公园等。在荣获国家重点风景名胜区后，省市区政府当即重新审视原定的建设大规划，并将其定位于省城的卫星城和后花园，南昌西部的居住和文化教育基地，以休闲度假旅游接待为特色的山水生态城市。湾里年的城区布局规划蓝图第，区行政中心区搬迁至磨盘山山麓东南部。第二，新城区按标准建设绿化用地，旧城区改造中增辟小型绿地，建设磨盘山公园天宁湖公园野生动物园等三个大型综合性公园规划乌源港铜源港等河流沿岸作为城区景观走廊在城区东部的红湾公路入城处和昌湾大道入城处将兴建两个城区门户景观广场，规划人均绿地面积到年不少于平方米。第三，建筑高度不得超过米，以层为主，局部可有小高层建筑。第四，污染大户律清出城区。而今春开始的旧城改造预计总投资超过亿人民币，这也是当地政府目前着力要解决的最大难题。为了拉近湾里与南昌市区的距离，年年底，南昌市唯条旅游快速道红湾公路在湾里区招贤镇苗圃破土动工，该路全长公里，东起红谷滩新区红谷四路西端，西至湾里区域中心，横穿昌九高速公路，现已基本完工。从此，湾里至红谷滩车程仅需分钟与此同时，从湾里竹山村到新建县长立交全长近公里的昌湾大道也改建完成，新干道为双向车道，设计时速公里，是解放路洪城路南昌大桥引线向西的有机延伸。此外，规划中的西环高速南昌火车站西客站等都将便捷这里的交通。在远景规划中，还将把贯穿城区南部的湾里支线铁路改造成轻轨„„湾里区房地产板块简介蓄势待发的购房热点这里的楼盘分为山上山下两大块，也可称为湾里梅岭板块。山下招贤镇是湾里区的行政和商务中心，楼盘主要为多层住房与商铺山上以太平乡和梅岭镇为中心，集中规划建当月房屋竣工面积同比增速为，新开工面积为，分别比月下滑了和。我们认为，这有可能是地产商预期到未来不确定性的调整，提前降低新开工面积或有意推后竣工面积，这种悲观心理的体现将直接导致年上半年可供面积的缩小，供需缺口的扩大将使房价继续维持高位。从购置土地面积看，年月累计为亿平米，同比下滑，比月扩大，从绝对量看，年的购置面积低于以往年任何年的面积，这说明在地价飞速上涨的情况下，开发商整体的拿地意愿并没有充分释放，土地购置面积的缩减也影响了未来住房面积的供给。年房地产市场的销售火爆更多的是得益于去库存化的加速，年年积累的库存迅速释放，而年当年形成的直接供给非常有限。从统计的个重点城市的去库存化周期数据看，年月到目前为止以来，这些城市平均去库存化速度都处于近年来的历史低位，经过年三季度以来的充分释放，目前这些全国线城市正步入库存化的真空期，些房价较为合理的城市可能会加大开发投资，从而步入补库存的阶段，而前期房价涨幅较高的城市可能暂停再库存化的过程，这些城市价升量缩的态势可能进步持续。年季度投资同比增幅较大由于基期因素，年地产开发投资增速同比有可能超过。回顾年上半年小阳春以来，地产开发刚刚走出阴霾，而年季度投资增速平均为，处于历史低谷，虽然今年出台了很多调控地产投资的措施，但在利率政策还未启动的情况下，开发商投资的行为并不会立马变化，目前出台的措施不会对地产商的资金链形成最严重的削弱，即使在未来市场不可测的情况下，开发商也可能会进行些必要的开发，为以后的库存做准备。毕竟些城市的可售面积在不断下降，如果保障房不能有效跟进，自住的需求有所抬头，房价飞速上涨的局面又会重启，而这也将刺激开发商积极开发投资。不过，由于政府的调控基调，地产投资大幅增长的可能性有限。年季度中地产投资的增长不是开发商的主动所为，而是得益于去年的基数原因和部分城市的补库存行为，开发投资的增速更多的来源于市场空间较大的二三线城市。对于线城市，我们认为能维持去年的情况已经是很乐观了。销售将逐渐回归常态年月以来，新房和二手房的成交面积持续萎缩，交易量下降比较明显。截至月底，根据统计的个重点城市周成交面积为万平米，虽然大大低于年四季度的平均水平，但也恢复到年二季度的整体水平。对于今年季度的成交情况，我们持谨慎态度。由于月份春节因素，预计在市场走出调控恐慌情绪后，市场成交状况仍然维持较低水平。季度销售状况可能会逐步走向常态，但与年四季度比，总量上将保持低位，由于基数原因，增速仍然保持强劲态势。我们认为，在经济向好上升的阶段，年上半年地产销售速度不会出现转折性的变化。到经济有可能过热的阶段，地产将是更多人回避通胀的首选资产。如果银行在具体执行中力度从严，可能投资性的行为会受部分抑制，如果留有缺口，投资性地产行为仍较难打压。总之，年三季度以前，房地产业将更多的去除非理性因素走向常态的发展，市场小幅下挫的会成为事实，但大幅波动的可能性不大。二年季度重点地区房地产市场情况及未来预期分析年季度中，线城市自住型需求日渐式设大提出暂缓星评复核，但因今年星评复核是由国家组织抽查，降星的可能性仍存在。六客人投诉多，已影响了酒店整体形象和经营创收。据统计，从年至今，在住店客人的投诉中，反映酒店设施设备陈旧和服务功能缺项的投诉达条详见附件，占比高达。综合以上情况，如不尽快改造，酒店将无法正常安全运行，面临摘星停业的困境。因此，改造势在必行，迫在眉睫。同时，酒店地处市南老城区我市旅游度假区的重点建设地段，环境优美，交通方便。改造后的青岛饭店可改变酒店周边环境，能增强和带动老城区的经济活力。通过完善服务设施，提高服务质量和水平，吸引外地客人前来参加公务活动休闲娱乐观光购物。使酒店成为我市西部风貌保护区个亮点，服务于我市旅游业的发展。符合市委市政府把旅游服务业作为我市重要的支柱产业，建设国家级优秀旅游城市的要求，具有良好的社会效益。二改造内容本次酒店改造主要是消除安全隐患，取得消防安全合格证消除酒店主楼设施设备隐患，保证酒店正常运行改造酒店主楼外立面符合规划要求调整完善酒店服务功能，为酒店定位服务，提高企业竞争力，提高酒店经济效益及社会效益。强弱电系统强电系统重新设计施工现有强电主电缆分三路敷设，其中两路位于消防疏散楼梯前室位臵，不符合消防要求。每个客房不是单独回路，设计不合理，且使用年限已久，线路老化。此次改造按照新的设计将新的强电主线缆集中放臵在强电井中，重新敷设楼层电线。弱电系统重新布线现有弱电线路及设备电源敷设在中间的管井内，与水管共用个井道，不符合安全及消防要求。将弱电主线缆按设计集中放臵在弱电井中，以解决水电共用管井的隐患。二消防系统消防水系统需重新设计，重新施工现有消防水系统包括消火栓系统和消防喷淋系统，由于管道施工年限较长，锈蚀严重并且系统设计不能满足现有消防功能要求。为保证消防验收通过，必须按照消防规范要求重新设计并更换所有喷淋系统和消火行贷款经营期为年还本付息期为年，按等额还本金利息方式偿还贷款利率年期固定资产形成万元，摊销万元摊销期限年改造后年折旧增加值万元，其中用于偿还本金客房平均入住率,平均房价万元按浩华可行性研究报告提供值餐饮及节日食品收入万元经营期内营业收入按每年增长计算参考经营成本参照历史数据以改造前后各项财务数据增加值进行测算分析未考虑土地成本。测算结果经营期内累计净现金流量约万元，基本实现年偿还借款本金和利息，见现金流量表。六项目进展情况酒店曾于年月年月年月三次向集团公司上报关于青岛饭店改造方案的请示。根据集团公司的要求，与臵业公司起，自年开始了青岛饭店改造工程的前期准备工作。年月，委托浩华酒店及旅游业顾问公司编制了青岛饭店改扩建项目可行性研究报告，并通过专家评审。年月日完成青岛饭店改扩建工程规划设计方案招标及专家评审，市规划局出具青规综函字号意见。根据规划局意见，经过数轮修改，市规划局原则同意规划建筑方案青规函业字号文。由于该方案渉及到常州路号两地块的拆迁问题，无法办理改扩建项目的前期手续。因此，按照集团公司的要求，市规划局原则同意按该规划方案，先微，二三线城市将随年房价的快速攀升而逐渐受到抑制。年季度，北京上海深圳等线城市房地产市场已明显恶化，居民对房价的负担能力已经接近或超过年的水平，年以来线城市自住型需求将难以为继。二三线城市房价尚在居民可承受范围以内，但线城市的高房价正逐渐向二三线城市蔓延和波及，年二三线城市房价将继续快速攀升，自住型需求必将因此而逐渐受到抑制。通胀压力下，房价上涨预期促使投资投机性需求活跃。资金成本方面，年以来房贷利率已经持续维持低位。二线主要城市住宅租金收益率多处，且租赁价格指数处下行通道，而国际上正常收益率为左右，投资需求空间非常有限。房价上涨预期方面，年以来金融部门继续实行适度宽松的货币政策或紧缩信贷政策的低执行力度，资产价格将在段时间的市场调整后进步上涨，从而促使投资投机气氛活跃。但由于政府调控政策等的各方面因素影响，未来，特别是年季度后房地产市场价格上扬的幅度将不会很大，上涨速度将减缓。商品住宅短期静态供应明显不足，中长期供应有望跟上。年底以来二线城市商品住宅短期静态库存去化周期明显下降，些城市甚至呈现出供不应求的局面，上海去化周期已降到个月。针对短期供应不足的现状，开发商加大了房地产开发投资阁国家重点风景名胜区新闻发布会暨招商引资推介会上，将项投资协议共计合同外资万美元，合同内资万元人民币带到了湾里，这些项目包括以旅游休闲为主的太平旅游度假山庄太平生态公园等。在荣获国家重点风景名胜区后，省市区政府当即重新审视原定的建设大规划，并将其定位于省城的卫星城和后花园，南昌西部的居住和文化教育基地，以休闲度假旅游接待为特色的山水生态城市。湾里年的城区布局规划蓝图第，区行政中心区搬迁至磨盘山山麓东南部。第二，新城区按标准建设绿化用地，旧城区改造中增辟小型绿地，建设磨盘山公园天宁湖公园野生动物园等三个大型综合性公园规划乌源港铜源港等河流沿岸作为城区景观走廊在城区东部的红湾公路入城处和昌湾大道入城处将兴建两个城区门户景观广场，规划人均绿地面积到年不少于平方米。第三，建筑高度不得超过米，以层为主，局部可有小高层建筑。第四，污染大户律清出城区。而今春开始的旧城改造预计总投资超过亿人民币，这也是当地政府目前着力要解决的最大难题。为了拉近湾里与南昌市区的距离，年年底，南昌市唯条旅游快速道红湾公路在湾里区招贤镇苗圃破土动工，该路全长公里，东起红谷滩新区红谷四路西端，西至湾里区域中心，横穿昌九高速公路，现已基本完工。从此，湾里至红谷滩车程仅需分钟与此同时，从湾里竹山村到新建县长立交全长近公里的昌湾大道也改建完成，新干道为双向车道，设计时速公里，是解放路洪城路南昌大桥引线向西的有机延伸。此外，规划中的西环高速南昌火车站西客站等都将便捷这里的交通。在远景规划中，还将把贯穿城区南部的湾里支线铁路改造成轻轨„„湾里区房地产板块简介蓄势待发的购房热点这里的楼盘分为山上山下两大块，也可称为湾里梅岭板块。山下招贤镇是湾里区的行政和商务中心，楼盘主要为多层住房与商铺山上以太平乡和梅岭镇为中心，集中规划建