头寺公园东门道路，南连巴蜀城区，北瞰鲁能星城，较五里店非常近，是江北区和观音桥商业圈的辐射范围，商气较浓。且本项目周边分布了大量的重庆高中档小区，再加上交通便利，是重要的交通枢纽，有着巨大的人流量和车流量，这样孕育了本地段的巨大的商业潜力。目前项目周边少有大型商铺，相对商铺供应量不足，不能满足本地区的需求，从而本项目商业有着很大的需求。三竞争楼盘情况五红路五里店红旗河沟周边楼盘价格览表元平方米项目名称开发商地理位置售价起价洋河花园三期高层住宅小区和记黄浦红黄路海怡花园高层酒店式公寓新原兴实业洋河大道万科兴城高层万科兴物业洋河大道好家园安居多层洋河房地产洋河大道万丰花园多层高层鹏程公司建新东路大帝花园多层高层大帝集团洋河体育大道邦兴花园渝珠花园多层住宅小区渝珠房产洋河体育大道天骄俊园小高层住宅小区协信集团红黄路皇冠花园小高层住宅小区利达物业红黄路金科花园多层小高层金科达集团五黄路商业岭秀锦园小高层海龙物业红旗河沟蔚蓝世纪高层远鹏物业洋河大道满堂红家苑高层大华实业红黄路金岛高层小户型金岛房产龙溪镇龙湖花园西苑小高层小户型中建科置业新牌坊从上述品质较高的楼盘销售情况来分析，多层住宅小区每平方米的平均售价在元左右，小高层高层住宅每平方米的平均售价在元左右，且大多数楼盘销售形势良好。但同时我们发现，这些楼盘的市场定位基本上是针对收入较高的二次置业者，户型面积较大，总房价较高，由于市场容量有限，同类型的楼盘销售已出现疲态，而针对这阶层的新盘还在不停的推出近期规模较大的楼盘有海洋之星佳华小区渝丰花园茶园小区等新盘，销售风险越来越大。因此，必须改变市定位，针对“新人类”推出新概念住宅，才能取得市场份额。四市场定位客户定位主力客户群江北区的富裕阶层和重庆市的中高级白领阶层商人。►主力客户群特点收入较高有定的财富积累因旧城改造有“江北情结”的家庭高收入的机关工作人员在江北区的经商者创业公司等中小企业主商人机关公务员白领人士投资群体来渝投资者户型价格定位►项目定位中档高尚生态楼盘►规划形式蝶形塔式建筑住宅商务公寓座均为层。座户型配置层为住宅标准层，每层户，均为室厅卫厨面积为户每套价格万元层层为跃层，面积为户每套价格万元均价元商业略第三章建设规模与选址第节建设规模项目总占地面积约，总建筑面积约。小区内建筑以二类高层为主，辅以临街的多层裙楼，建筑物功能拟以住宅商业及办公车库为主，辅以小区内的配套设施建设。项目绿地面积约，绿地率，容积率，泊车位约个，居住户数约户。项目工程预计总投资万元人民币，由重庆置业有限公司出地，重庆房地产公司出资联合投资开发建设。在开发建设此项目过程中，以重庆房地产开发有限公司为主。第二节建设内容项目位置紧邻江北区五黄路五里店黄泥磅，双向车道，米宽城市快速干道，背靠龙头寺公园，项目对面为畅销楼盘金科花园。经黄花园大桥到解放碑的距离为公里，车程不到分钟，交通极为便利。用地情况整个项目总用地面积约万平方米合亩，规划用地指标为容积率，建筑密度为，绿地率为。初步规划为板式全框架层小高层组成及商务公寓。开发规模项目总建筑面积为万平方米。建设内容板式小高层住宅高层商务公寓商场，配套设施为会所公共食堂提供送餐服务酒巴书店咖啡店洗衣房健身房等公寓配套服务场所，至层为商住楼。其中商场面积为平方米，服务场所面积业平方米。另外，在空于的地段，设置步行广场，网球场和游泳池等休闲体育设施。第四章项目选址第节选址原则处于主城区，市政规划中的居住用地。用地基本规整，交通便利利于规划设计和项目实施。自然地质情况较好，地势较为平坦，区域内高差较小。社会环境经济效益协调统。资源整合与区域性优先。第二节场地选择御景铭洲选址在“巴蜀城”地块内。“巴蜀城”项目组团座落在距江北区五里店立交桥“五桂路”起点附近，项目用地分布在“五桂路”两侧，分为两区，土地四至界限状况区东临“五桂路”，西接“五童路”及龙头寺公园，南连“五桂路”“五黄路”立交桥，北靠龙塔十六十八社。区占地亩其中五黄路项目补偿用地亩，拟整合周边土地亩，占地面积。区东临重庆第四建筑公司机具站，西接“五桂路”并与区毗邻，南靠中国电信五里店综合大楼，北与重庆电镀总厂接壤。区占地亩其中五黄路项目补偿用地亩，拟整合周边土地亩占地面积。“巴蜀城”项目组团总占地亩，总占地面积该项目处于“巴蜀城”内。占地亩。第三节建设条件工程地质和水文见项目工程地质勘查报告二交通御景铭洲项目紧邻江北区五黄路五里店黄泥磅，双向车道，米宽城市快速干道，背靠龙头寺公园，项目对面为畅销楼盘“金科花园”。经黄花园大桥到解放碑的中心距离为公里，车程不到分钟，交通极为便利。项目地处五里店中心地带，交通十分便捷，通过黄花园大桥与江北区半岛毗邻，与解放碑近在咫尺。由我司投资建设的五黄路带动了五里店周边地区成为开发建设的方热土，即将建成通车的五童路大佛寺大桥等，将直接与国道相接，构成了四通八达的立体交通网络，更使得五里店周边的商住楼成为许多重庆市居民置业的首选楼盘与热销楼盘。五里店地区市政设施水电气闭路电视电讯等综合管网布局合理，学校医院银行农贸市场等生活配套设施齐全，并正在得到进步的完善，十分适合兴建商住小区。三水电气给排水系统给水水源本项目有条的给水管围绕项目的南侧和东侧，接入市政给水管网另有条的给水管从的给水管中接出围绕着项目的西侧和北侧，提供给水服务。给水管网连接并形成环状,形成本项目的给水系统，且给水管网的压力为。排水本项目建地周围均有市政排水沟边。本工程排水设计采用雨水污水分流制，雨水经收集后，就近排入市政雨水沟内污废水经过无能耗污水处理设备处理达标后，可排入市政排水沟道。电气本项目由项目西侧开闭所引入专用电源，由此接入本项目变电所。根据建筑设计院提供的设计方案，本项目的电信电缆线从项目西侧接市电信管网。燃气燃气管道由项目西侧接市政天然气管道。四通讯项目所在地的通讯建设十分发达，电信宽带电视光纤已接至本地块。五环保项目区域建设座立方米污水处理池，满足项目所需。第五章设计工程方案第节总体规划设计原则本工程按类级建筑防火设计，严格执行高层民用建筑防火规范避免项目的雷同性，在体现现代建筑风格的同时，展现巴渝文化的特色人性化的户型设计指导思想，“以人为本”注重满足舒适安全方便私密等方面的户型要求寻找适合生态景观形态的规划设计方法，解决好住宅单元面的景观要求。树立建筑风格的个性化，又同时要求和谐融合于城市现代建筑解决好地块与主要公路过境车道带来的系列噪音等不利因素在规划及建筑设计中贯穿“市场观念”和“品牌战略”，以实现社会效益，环境效益和经济效益的有机结合。二总体布置在红线范围内，围绕地块的道路进行周边布置，综合商业楼为高层办公商业用房，在主楼入口处安排商业文化广场。本项目属大型综合性商住楼以及纯住宅单体楼建设，根据市场定位地块面积地块形状周边环境营销思路等各方面的要求，作到充分利用土地，建设规模恰当，符合规划条例，适合发展商整体开发思路。项目分两区，临街边为区，另边为区。区为综合性商住楼。采用地下层层，临街裙楼部分层，上有座高层包括转换层塔楼的建筑结构，建筑物整体高度不超过米。区为纯住宅区。单体楼采用地下层，地上层的建筑形式，建筑物总体高度不超过米。其他布置多层。住宅以层架空绿化。地下层主要用于车库，使小区形车分流。人防设计按重庆市人防规定设计。第章总论通过御景铭洲项目组严密的市场调查工作，我们获得了该项目所处区域内的人流车流竞争楼盘行业分布居民状况以及目标客户的第手资料，整理分析后总结了多种建设方案，通过对比，从财务和营销角度分析了御景铭洲建设的必要性和可行性，最后形成了本报告。报告编制过程中所遵循的有关法律法规及政策无重大变化。项目所在地重庆市的社会经济发展战略不发生重大调整。本报告财务预测期内有关信贷利率税率汇率在正常范围内波动。无其它人力不可抗拒因素及不可预见性因素所造成的重大影响。第节项目概况项目名称重庆御景铭洲二建设单位重庆置业有限公司重庆房地产开发有限公司三项目负责人重庆置业有限公司王晓燕重庆房地产开发有限公司张力丹四建设地点重庆江北区五里店立交桥五桂路五建设性质新建。政府补偿用地。六用地面积，七用地性质住宅商业办公八建设规模用地面积，建筑面积，住宅，商业面积，地下车库及设备。九总投资及资金筹措总投资万元，自筹万元该项目后期投入资金由重庆房地测算，至少有万农村人口移至城市，如果三分之的人口移至主城区，那么对于房地产产品的需求量会有进步的大幅度增加的可能性并且，目前重庆市城镇人均居住面积平方米，按照建设部等部门的规划，到年城镇居民人