。开发建设方式开发建设方式为滚动式开发建设，总体规划设计，分期实施，分三期开发建设。因全球金融危机和房地产销售下滑等影响，为降低风险，第期按订单数开发建设。项目投入总资金情况本项目投入总资金为万元。直接建筑成本地下车库及人防基坑合万元土方开挖元元喷锚护壁元元土方回填元元基础合万元垫层元元砖底模元元防水层元元含墙体钢筋混凝土阀板基础元元止水带元元墙体合万元钢筋混凝土墙元元保护层元元钢筋混凝土柱元元钢筋混凝土楼梯元元砖砌防火墙元元顶板合万元混凝土板元元墙地顶抹灰刮白元元人防工事合万元正压通风系统套套元防爆波防生化设备套套元人防土建增加元元排水系统合万元自动控制系统元水泵元管道元消防系统合万元感烟感温系统点元点元消防联动系统套套元自动喷淋系统点元点元消防水泵台台元防火卷帘门元元指标地下车库及人防总造价万元地下车库及人防单价元总建筑面积单价元未计入的费用电气照明停车引导单元门及户内控制二上部建筑钢筋制安元元商品砼元元砖墙元元窗子元元门元元厨房卫生间墙地面装修元外墙装饰元元屋面造型元元内墙装饰元元室内地面元元屋面保温及防水元元厨房卫生间防水元元卫生洁具元水电安装元元消防元电梯元雨落管化粪池阴井雨水沟等元脚手架元指标上部建筑单价价元上部建筑总造价元万元三桩基础砼静压桩元元钢筋混凝土承台元元指标桩基础单价元桩基础总造价元万元直接建筑成本地下车库及人防总造价万元二上部建筑总造价万元三桩基础总造价万元合计万元平方米造价元二管理费预备费等管理费建筑成本万元二利润建筑成本万元三不可预见费建筑成本万元指标单价元总价万元三规费单价元总价万元四前期费用设计费元万元工程勘察费元万元监理费元万元审图费元万元质量监督费元万元指标单价元总价万元五配套费自来水配套费元万元供电配套费元万元煤气配套费元万元指标单价元总价万元六道路绿化景观道路元万元绿化元万元景观项元项万元指标单价元总价万元七安防系统可视对讲门钥元万元红外防盗系统元万元车辆门禁系统元万元背景音乐系统元万元庭院照明系统元万元指标单价元总价万元成本合计直接建筑成本万元管理费预备费等万元规费万元前期费用配套费万元道路绿化景观万元安防系统万元合价万元单价元八税费成本合计的万元单价元项目总投资成本合计税费万元万元万元万元万元最终单价不含地价元元元元含地价第二章项目投资环境和市场研究第节房地产市场的宏观背景年全球经济增长速度放缓，在这种外部环境不利的条件下，预计中国经济将以高于的增长速度受到世界各国关注。在北京成功举办奥运会和残奥会，国际地位显著上升的基础上。今年月份以来世界经济金融危机日趋严峻，为抵御国际经济环境对我国的不利影响，中国政府将采取灵活审慎的宏观经济政策，以应对复杂多变的形势。实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，出台更加有力的扩大国内需求措施，加快民生工程基础设施生态环境建设和灾后重建，提高城乡居民特别是低收入群体的收入水平，促进经济平稳较快增长，是朝着对经济发展有利的方向来引导房地产行业的发展，政府不会过度打压房地产，只是控制下房地产行业的投资增长速度，把房地产行业中可能存在的泡沫挤压出去，使得房地产行业能够健康发展。在这轮的调控之后，相信房地产行业又将会进入新轮的增长周期。从而，方面保护了消费者的合法权益，有效刺激了房地产的消费需求另方规范了房地产企业的经营行为，提高了房地产业的准入门槛，促进房地产市场的优胜劣汰机制的形成，为房地产的持续健康发展起到了积极的推动作用。第二节云南房地产市场分析云南房地产市场发展现状我省在准确把握国家房地产宏观调控政策的基本原则的基础上，出台了引导和扶持云南房地产业发展的相关措施，使房地产市场继续保持了开发投资适度增长商品房和商品住宅价格比较稳定商品房供给和需求同步增长的良好局面。到年年底，全省房地产开发超额完成了年度投资亿元的计划，达到亿元以上，实现了两年翻番的跨越式发展。房地产业的快速发展，有力地促进了城镇居民住房水平的提高，到去年底，城镇人均居住面积将达到平方米，房地产投资占固定资产投资总额的比重保持在以上，房地产业已成为推动我省社会经济发展的重要产业。据云南省建设厅统计，我省城镇居民人均居住面积已逾平方米，为年的倍多。去年,云南全省城镇竣工住宅面积万平方米，完成住宅建设投资亿元，对全省国民经济增长的拉动率为,成为国民经济又新的增长点。大规模进行的住宅建设，使以城市普通住宅为主的房地产业成为新的消费热点,房地产市场日益活跃。目前全省房地产开发经营企业增至多家，房地产市场去年销售商品住宅万多平方米,比上年增长。在住宅销售中，个人购房比重提高到左右，并有继续提高的趋势。至今,全省已建成规模在万平方米以上的住宅小区近个。在改善城镇居民居住条件的同时，云南省加快了住房货币化分配进程，到去年底全省出售公房收入累计达亿元。经省人民政府批准，部分城市已购公房和经济适用住房的交易市场相继启动，今年对购房房贷有了新的更宽松的政策。多种税收予以减免。云南房地产市场特点从年以来，国家打出了宏观调控政策组合拳，以抑制些地区房地产开发投资信贷和土地供应过快房价快速上涨的势头。但我省商品房市场总体水平不高，运行平稳，供求也总体平稳，尚无空置压力，今后群众对住房的需求还很旺盛。年至月全省的开发投资规模仅占全国同期的，在全国排第位房地产开发投资占固定资产投资的比重是，低于全国平均水平个百分点我省房地产市场发展较晚，近年来的增长是对过去长期处于滞后状态的回补。而且，我省商品房销售面积均大于竣工面积，市场供求基本平衡。商品房价格处于相对平稳态势。年至月，全省商品房价格为元平方米，同比下降，大大低于全国平均价元平方米，价格水平在全国排第位。我省属地震多发地带，因抗震设防要求，建房成本要比其他不设防地区高左右。近几年的价格上涨，主要是成本推动的上涨，不存在房价过高问题，也不存在过热或泡沫问题。在此背景下，有关研究认为，云南房地产业发展较晚，开发投资虽然增幅较大，但与全国相比，基数较低，在城镇固定资产投资中的比重也不高，对于敏感的房价问题，研究认为，房地产市场的供求总体平稳，尚无空置压力，商品房价格总体水平不高，且运行平稳，随着城镇化的发展，城镇居民和进城农民改善住房条件的需求仍很旺盛。省政府将采取措施，加强对供应需求市场秩序的调控，保护和扶持发展中的云南房地产业。第三节昆明房地产市场分析昆明市经济发展及城区规划背景国内生产总值。年昆明市国内生产总值为亿元，比上年增长。历年国内生产总值情况见下图昆明市历年国内生产总值年年年年年年年昆明市历年国内生产总值单位亿元结构年构成第产业实现增加值亿元，比上年增长，第二产业实现亿元，比上年增长，第三产业实现亿元，比上年增长。三次产业结构为。社会消费品零售总额年昆明市社会消费品零售总额达亿元，增长，整个社会消费品零售市场从整体上保持了持续稳定的增长态势。人均国内生产总值年昆明市人均国内生产总值为元，昆明市人均国内生产总值从整体上保持了持续稳定的增长态势。人均可支配收入年昆明市人均可支配收入为元，同比增长率为。昆明市人均可支配收入大幅度地增长，这为众多的商家带来了很多的商机。人口人口规模昆明市社会消费品零售总额历年比较年年年年年年年社会消费品零售总额单位亿元年年末昆明市总人口为万人，主要聚集在平方公里的市区。人口密度年全市总体为人平方公里，其中五华区盘龙区的人口密度为人平方公里，西山区为人平方公里，官渡区为人平方公里，东川区为人平方公里。因此经济的增长人口规模的增长以及人均收入的增长，提高了昆明市的整体消费规模，也为房地产的发展和增长提供了消费基础。昆明城市房地产市场现状分析近几年来，昆明市的房地产业得到长足发展，房地产业产值已占全市的以上，成为我市的第三大支柱产业。拥有全省近半的房地产开发企业余家，注册的房产中介机构有余家，商品房的建设开发销售以及存量房的上市交易等占到了全省总量的半以上，初步形成了门类齐全服务完善供需两旺交易频繁的房地产市场。昆明的房地产业市场直接影响着全省房地产业市场的走势。年，在政府的宏观调控和房地产各行各业的共同努力下，昆明市房地产业呈现平稳持续发展的态势，房价保持相对平稳，市场趋向规范合理，投机性购房受到抑制，购房者消费心理显得成熟而理性，商品住宅价格未出现大的波动，商品房结构属于合理范围，供给和需求基本平衡。总的来说，宏观调控对昆明楼市的影响不大，随着房价涨幅逐渐减慢，昆明市房地产业呈现平稳持续发展的态势，供给和需求基本平衡，使得昆明房地产市场更加有序的健康发展。目前昆明市的房地产市场发展处于个良性发展状态，虽然近年受些因素影响，昆明的商品房价格有所上升，但参考同期土地价格原材料价格上涨等因素，商品房价格上涨幅度很小，属正常的波动。昆明城市房地产市场发展态势从年开始至今，让昆明的房地产历史翻开了新的篇章。经历了两个时代发展的房地产业，从此步入稳定成熟的发展期。市场经济的初步建立，使房地产业也更加规范有序。大浪淘沙适者生存。这自然法则让竞争中的昆明房地产格局不断变化。年代看中房年代看官房世纪百家争鸣群雄逐鹿。世纪初，本阶段房地产企业正在发生着场资本结构的转变。由于房地产市场竞争日趋激烈，原有的批私营或股份制的房地产企业，纷纷谋求企业经营规模的扩大资本结构的充实和竞争实力的提升，如庆丰之于云电。由于房地产相对的厚利，其它产业的巨额资本也正加强对房地产业的渗透，如有色冶金背景的云铜地产红塔集团下属的红塔物业等。与此同时，省外大型房地产企业已经开始觊觎昆明房地产住宅市场，并有了实际的动作，如大连万达等。省外房企大举入滇，屯兵昆明。大时代，大地产的世纪从产品经济到概念地产，从满足居住到创造生活，房地产有了质的飞跃。有专家在总结中国住宅发展历程时指出，昆明的住宅经历了经济节约型实用型发展转变型景观舒适型几个阶段，现正向着生态文化型发展，而这转变最终引发市场供应质的转变。在世纪前几个年头，昆明的经济依然保持高速增长，老百姓经济收入不断提高，经济承受能力明显增强。其居住远不止是有无房的问题，而目录第章总论第节项目背景第二节项目概况第二章