外形，洋溢着浓郁的海洋气息，使之成为亚龙湾的标志建筑。会议中心占地平米，总建筑面积平米，地上平米，地下平米。可提供容纳人的大型会议室个及容纳人的中型会议室个或分割成容纳人左右的小型会议室个。会议中心在空间设计上应充分考虑空间的自由组合性，在功能设计上将体现多功能性，可召开各种类型的商务会议国际研讨会新闻发布会产品推介会大型宴会招待等，还可用作电影节演唱会选美比赛场地等。会议中心将按国际标准建设，配有同声翻译系统贵宾休息室宴会厅展示厅等。酒店主楼酒店主楼占地平米，总建筑面积平米，地上平米，地下平米，层高层。可提供套客房，户型以平米为主，配以部分平米的小户型和平米的大户型，户型设计将充分体现休闲的特点，大卧室配大卫生间带洗浴房，宽敞的客厅方便家人及亲朋好友聚会沟通情感，给人以休闲宽敞舒适的全新生活感受。别墅别墅区占地平米，总建筑面积平米，地上平米，地下平米，层高层，可提供单体别墅栋，面积平米。定位为豪华别墅，别墅区内不设机动车道，仅有的步行道蜿蜒于别墅区内，营造出曲径通幽的世外桃园感觉别墅区内完全园林化设计，送平米的风格各异的热带雨林风格的私家园林大型沙滩露天游泳池位于浓郁高大的棕榈树的林荫下，阳光斜下吊床小寝，娴静而舒适人工营造的假山满目绿色，极富空间感，将建筑作为空间的艺术发挥的淋漓尽致区内水流孱孱，不时有鱼儿映入眼帘，使人恍若置身仙境室内装修极尽豪华，每套别墅均配有古玩瓷器山水画等，文化氛围极浓别墅区的家政服务人员均经过专业培训，严格选拔，每套别墅配有专门异域小女为业主提供周到而专业的服务还赠送每栋别墅业主价值万美元的亚龙湾高尔夫球场会员卡张。商业条街商业条街占地平米，总建筑面积平米，地上平米，地下平米。商业街定位为规模化高格调多样化经营的特色商业条街，设有国内外知名酒吧间咖啡屋艺术坊夜总会百老汇剧院民俗饰物店各式小吃店中医疗养院美容美发室美体健身房特色餐饮海鲜城等。酒店大堂酒店大堂单独设置，占地平米，总建筑面积平米，地上平米，地下平米。酒店大堂高大气派，设有中央共享空间大型景观屏服务接待总台散座茶座酒店管理办公室等。游客在大堂经过简单登记后，即由服务小姐引至酒店特备的环保型电动车送客处，由环保型电动车将客人送至客房。技术经济指标根据项目的发展目标及规划设想，项目的规划技术经济指标初步设定见附表规划技术经济指标汇总表。五项目开发进度项目关键工序进度控制该项目建设周期年，年月日开工，年月日竣工。序号关键控制工序开始如期结束日期备注土地转让合同及预付款项目规划方案确定地基详勘受该工序约束规划报建手续地基详勘基础处理及基础施工图受该工序约束基础及地下室施工结构封顶，围护结构施工室内装修室外景观工程园林工程工程竣工项目总体进度计划见附表二鹦鹉螺皇家园林度假酒店项目工程进度计划六项目投资估算投资估算的依据本报告的投资估算依据为三亚市城市总体规划确定的区域市政设施规划项目规划设想确定的技术经济指标三亚市同类建设项目的投资估算指标项目公司与地方政府洽商的土地出让价格意见国家及三亚市政府有关基建房地产项目的各类收费文件些具体费用的计算说明土地费用按万元亩的价格计算。前期工程费项目前期工程费包括项目规划勘察设计可行性研究等费用，按国家有关规定及国际上专业机构的收费标准进行测算。项目管理费项目管理费为项目公司为开发本项目而花费的日常运作费用，按房地产行业的经验为建安工程费的计。建安工程费不包括前期费用及室外管网道路及绿化成本，建安成本在估算时考虑的价格为结构工程元，含降水及地基处理安装工程元，包括各种机电设备及安装费装修工程公建部分元商业服务设施元别墅及酒店主楼平均按元家具橱具及高档床上用品按元营销费用包括市场调研策划广告推广销售代理卖场等，按目前海南三亚市的同业水平，大致以销售总额计算。不可预见费不可预见费按项目总投资含土地建安工程各类费用的计。财务费用按全部投资，建设期年，年利率按计算。项目投资测算结果根据初步测算，本项目总投资额约为万元约过去的规划研究中就得到了认证。但海南与有着相似旅游资源并已得到成功开发的旅游目的地来比较，如美国的佛罗里达欧洲的地中海地区夏威夷等地。海南的单个旅游产品尚不具备足够的独特性与之相匹配。海南旅游资源的利用与旅游产品的开发从质量来讲喜忧参半。方面海南有达到国际水准的高品位旅游产品，如南山佛教文化苑，它们恰到好处地增加了自身的历史文化旅游价值，在周边也不盲目兴建些大规模辅助性旅游吸引物，对今后发展新旅游产品很有借鉴。同时海南也有质量低下的旅游产品，主要集中在旅游路线周边地区即东部走廊，许多景区每况愈下，因年久失修而显现出破败的景象，这些酒店等住宿设施原本就是头脑发热开发商手下败笔，加上设计不新颖，保养不到位，故难以维系运作，徒留些刺眼建筑。值得庆幸的是，这种低水准旅游产品只是散布在东部旅游线路的几个地点，尚未泛滥成灾。更重要的是，海南未受到现今盛行的城市盲目扩展在较为发达的内陆地区相当普遍的负面影响冲击，除海口市外，其它城镇，特别是三亚在很大程序上保留了种内缩型的城市结构，仍保存有广大的未开发的后备区域山丘或开阔的乡野，而给游客提供了赏心悦目的田园风光和热带景观，使游客有种属地感和亲切感。海南旅游产业发展定位海南发展旅游产业资源优势海南岛总面积万平方公里。岛礁及其海域，约多万平方公里，约占南海海域面的三分之二。其靠近港澳与珠江三角洲，该地区经济增长速度居全国首位，将会也成为海南重要的客源市场。海南的气候宜人能为气候寒冷地区的游客提供理想的避寒胜地，生态环境趣味盎然，山区有茂密的热带雨林，海里有丰富多彩的海洋资源，岛上处处呈现出别具特色的热带海岛景象。其独有的热带海岛旅游资源，能为游客提供种少有的度假体验。将能够在开发可持续旅游方面发挥重要作用。海南旅游产业发展定位国家旅游局把全国分为大旅游发展区域，海南独占其，足见国家决策层对海南旅游寄与的厚望，海南岛是国内最有条件发展度假旅游的省份，它肩负着中国旅游业从观光型向度假型战略转变的历史重任。海南，中国与西方在此相会，作为亚洲首屈指的休闲目的地，海南拥有独具特色的高品质的滨海度假设施，能提供许多与众不同的多样化的旅游吸引物和旅游活动。在此，游客可朝夕沐浴于椰风海韵之中，昼夜流连在雨林山川之颠。三亚旅游圈在海南旅游产业中位置显赫海南省旅游产业总体规划中划出了海口三亚五指山文昌兴隆棋子湾和博鳌等七个主要旅游圈。每个旅游圈都拥有其独特的旅游吸引物和组合式旅游产品，在游客类型和数量旅游住宿及配套设施方面等具有极强的互补性。近年来三亚凤凰国际机场和环岛高速公路体系的建设极大的影响了海南旅游产品的分布。海南基础设施的根本改善，使海南岛相对缩小，海口做为海南旅游门户的地位有所下降。三亚周边地区近年来规划兴建的众多旅游食宿等服务设施以及新建的旅游景点，极大地强化了该地区作为海南主要旅游热点地区的地位。三亚的形象作为中国首要的海滨旅游度假胜地，三亚因其得天独厚的旅游优势而在国内享有盛誉。但要想在国际市场站稳，就需要进步提高三亚作为旅游度假胜地的档次，开发具有国际水准的项目，尤其是具有中国和海南特色的旅游产品。同时，应兴建更为多样化低密度高规格的住宿设施，并对整个城区进行重要改造，使之成为个名副其实的旅游城市，著名的国际旅游度假胜地。三亚旅游产品开发侧重四个方面开发多样化的度假设施，包括面向外国游客和国内高消费游客的高档次低密度的度假酒店。兴建批新的必游不可的文化景点。如中国海事博物馆等。开发高档次的专项旅游项目。如西岛水上运动中心等。④彻底改变城市环境，树立个地地道道的旅游城市形象。以滨海为中心的三亚旅游圈的范围将从南山佛教文化苑向东扩展到亚龙湾以外地区包括蜈支洲岛。三亚旅游度假住宿设施发展目前三亚市约有客房间。根据现有的规划还将在亚龙湾旅游度假区内新建客房间。海南新建的高星级酒店客房大多数都要集中在三亚旅游圈内。按有关部门的预测统计，到年三亚旅游圈内高档酒店客房总数将达到间。三亚旅游市场构成及发展趋势随着人们可支配收入的持续增长，旅游消费市场日渐膨大，旅游人群主要来自中国大中心城市的中产阶层，而他们将形成三亚新旅游产品的主要基础市场见下表。三亚市旅游群体多样化，并且有向高端群体即高收入高学历高职务的社会主流群体发展的趋势。到三亚旅游的客流量以年的增长率在递增，几年之后将会有相当数量的高端人群来此生活休闲度假，所以就必须有相应的符合其身份的居住场所，有满足这个群体生活工作通信保健医疗休闲娱乐等各方面需求的各类场所设施。旅游群体两级分化现象在旅游市场由来已久，而社会主流群体的需求取向将代表并决定未来旅游市场的发展趋势。三亚独有的热带旅游资源随着每年万登岛人次亲身感受与传播，所产生的影响力是任何宣传媒体所不能比拟的。只有超前考虑即将到来的海南度假旅游热，建造规模化的符合海南三亚规划及特点的达到国际水准的大型或超大型高星级度假酒店，才能够有足够的聚向力来吸引到三亚度假居住的社会主流群体。北京上海广州在海南旅游市场构成情况据年不完全统计地区人均年消费假日出游增长率家庭旅游海南度假人均消费到海南人次喜欢项目北京元元万人年滨海度假上海元元万人年滨海度假广州元元万人年滨海度假二项目经营管理模式产权式酒店分时度假基本概述分时度假含义分时度假是指投资者游客在度假地购买部分时段酒店度假村产品的使用权，并可通过交换系统对不同地点的同类酒店度假村产品使用权进行等值交换。目前国际上通行的惯例是将处住宿设施酒店公寓度假别墅等的住宿单元每年的使用期分为周，将周中的周分时销售给投资者游客，每位购买者在约定的时段内每年享有在这标准酒店住宿单元中住宿周的权利。分时度假的国际认定分时度假的实质是介于传统房地产产品和传统酒店产品之间的种中间产品，种旅游酒店产品新态势，种新的旅游产品。分时度假为国际社会所广泛接受的定义是基于两个法律规定的内容，是美国佛罗里达州分时度假房产法案以下简称法案二是欧洲欧盟分时度假指令以下简称指令。分时度假的法律内涵以上法案与指令中对分时度假的定义都从法律上做了具体规范，其定义的核心要素包括对合同有效期做了具体规定即年以上酒店产品的使用权