按揭形式，二套房贷利率首付上调以及异地购房贷款停止发放都着力于加大购房成本，有利于遏制那些资金不足需要贷款的投资者，而对资金充裕的投资者则没有太大震慑作用同时在资本面宽松的情况下，房贷政策希望借提高购房成本来遏制投资的作用不是很大。房价预期的调整更为重要。‚商品住房价格过高上涨过快供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款‛‚地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在定时期内限定购房套数。‛相对于意图加大购房成本来遏制投机性需求的差别化信贷政策而言，房价预期的调整更为重要。二套房贷利率和首付提高三套房贷的暂停发放以及行政性强制限定购房套数充分显示了政府抑制房价上涨的决心，这对调整投资者对房价的预期有较为显著的作用，如果后续强势跟进诸如物业税等增大房产持有成本的政策，则会降低房地产投资收益率，进步遏制投机性需求，起到抑制房价过快上涨的作用。限制购房套数对遏制投机性需求有直接作用。‚地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在定时期内限定购房套数。‛近期内北京上海等地可能出台相应的限制异地及本地居民购房套数的政策。对购房套数的行政性限定将直接减少未来投机性购房需求，进而起到抑制房价持续上涨的重要作用。同时，考虑到地方房地产市场的差异性，中央放权地方便于信贷政策因地制宜地执行。在年房价全面上涨时，政府在月日同样出台了房贷收紧政策。在首套房贷上年的政策规定与年相同，而二套房贷政策要求的首付则比年的更为严格。年月房贷政策出台以后，全国以及四大沿海中国不动产研究中心‚中国房地产宏观调控走向分析城市房价环比上升速度开始下降，同比涨幅也开始放缓，广州和深圳在月更出现下滑的情况，可见收紧房贷政策对抑制房价过快上涨有定的作用。但总体来看，房贷政策的出台并没有改变房价上涨的趋势。从当前形势来看，年下半年以来实施的‚较为宽松的货币政策‛使市场中流动性资金较为充裕，在目前外需尚未恢复的情况下，如果没有更为严厉的政策出台，仅仅依靠房贷政策收紧恐怕难以达到调控的预期目标。再次是关于土地政策。土地价格上涨被认为是推动房价上涨的幕后黑手，因此，政府出台了系列土地政策。‚房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。要依法加快处臵闲臵房地产用地，对收回的闲臵土地，要优先安排用于普通住房建设。在坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索综合评标次竞价双向竞价等出让方式，抑制居住用地出让价格非理性上涨。‛在需求不变的条件下，增加居住用地供给能增加住房的有效供给，进而起到降低房价的作用，但前提是需求不变或者下降。因此与调控需求的信贷政策相结合，增加居住用地供给在定程度上能起到遏制房价过快上涨的作用。但是此举要与打击囤地捂盘惜售以及开发商联合非法涨价等举动相结合，否则在巨大的利益驱动下，低廉的土地价格只能为开发商扩大牟利空间。此外，‚土地财政‛是土地价格上涨的内在驱动，如果不改变地方政府的财政模式，地价上涨将难以遏制。此外，调节住房供给结构抑制房价过快上涨。国十条再次强调调整住房供给结构加大保障性住房供给力度‚保障性住房棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的，并优先保证供应‛房价过高上涨过快的地区，要大幅度增加公共租赁住房经济适用住房和限些城市的新建住宅成交均价还出现了定程度的绝对下降。图北京各周新建商品住宅成交均价元米中国不动产研究中心中国房地产宏观调控走向分析资料来源中国不动产研究中心图天津各周新建商品住宅成交均价元米资料来源中国不动产研究中心图上海各周新建商品住宅成交均价元米资料来源中国不动产研究中心中国不动产研究中心中国房地产宏观调控走向分析图深圳各周手商品房成交均价元米资料来源中国不动产研究中心图厦门各周手商品房成交均价元米资料来源中国不动产研究中心图合肥各周新建商品房成交均价元米中国不动产研究中心中国房地产宏观调控走向分析资料来源中国不动产研究中心图昆明各周手商品房成交均价元米资料来源中国不动产研究中心三全国商品房销售面积回落根据国家统计局数据，年上半年全国商品房销售面积亿平方米，中国不动产研究中心中国房地产宏观调控走向分析虽然比去年同期增长，但增幅比月份回落了个百分点，同月份相比更是下滑了个百分点。如图所示。图全国商品房销售面积资料来源中国不动产研究中心北京上海深圳等个重点城市中，虽然个别城市月份成交面积环比出现上升，但总体来看大多数城市商品房成交面积同比降幅呈现继续扩大趋势。并且个重点城市今年上半年商品房销售额万亿元，同比增长，增幅比月份回落了个百分点，和月份相比回落个百分点。如下图所示。图全国商品房销售额中国不动产研究中心中国房地产宏观调控走向分析资料来源中国不动产研究中心十个重点城市城市成交量价的具体情况如下。图北京月商品房成交情况资料来源中国不动产研究中心图上海月商品房成交情况中国不动产研究中心中国房地产宏观调控走向分析资料来源中国不动产研究中心图深圳月商品房成交情况资料来源中国不动产研究中心图广州月商品房成交情况中国不动产研究中心中国房地产宏观调控走向分析资料来源中国不动产研究中心图杭州月商品房成交情况资料来源中国不动产研究中心图南京月商品房成交情况中国不动产研究中心中国房地产宏观调控走向分析资料来源中国不动产研究中心图天津月商品房成交情况资料来源中国不动产研究中心图武汉月商品房成交情况中国不动产研究中心中国房地产宏观调控走向分析资料来源中国不动产研究中心图成都月商品房成交情况资料来源中国不动产研究中心图重庆月商品房成交情况中国不动产研究中心中国房地产宏观调控走向分析资料来源中国不动产研究中心四房地产开发资金来源增速持续下降实际上，今年以来房地产开发资金来源增速持续下降，这主要因为房地产信贷持续收紧。上半年，房地产开发企业本年资金来源亿元，同比增长，增速和月份相比下降个百分点。其中，国内贷款亿元，同比增长，增速和月份相比下降个百分点利用外资亿元，同比增加，降幅与月份相比增加个百分点企业自筹资金亿元，同比增长，增速与月份相比下降个百分点其他资金亿元，同比增长，增速与月份相比下降个百分点。在其他资金中，定金及预收款亿元，增长，增速与月份相比下降个百分点个人按揭贷款亿元，同比增长，增速与月份相比下降个百分点，下降趋势明显。如下图所示。图上半年房地产开发资金来源同比增速持续回落中国不动产研究中心中国房地产宏观调控走向分析资料来源国家统计局三调控与经济短期经济增长风险加大房地产开发投资从前面的论述可以看出，调控政策对房地产行业的效力虽然还没有充分体现，但毋庸臵疑的是调控政策已然对房地产行业产生效用。不过从上半年的房地产开发投资上看，算是保持了高位，所受影响还并未充分体现。从上半年的数据上看，全国房地产开发投资亿元，虽然同比增长与月份相比回落了个百分点，但从同比上看，依然增长了。月份，全国房地产开发企业房屋施工面积亿平方米，房屋新开工面积亿平方米，同比分别增长和，与月份相比分别下滑和个百分点。上半年房屋竣工面积为亿平方米，同比增长，增速与月份相比增加个百分点。如下图所示。图上半年房地产开发投资同比增长中国不动产研究中心中国房地产宏观调控走向分析资料来源中国不动产研究中心图月份房地产施工新开工和竣工面积资料来源中国不动产研究中心此外，房地产投资也受到了保障性住房问责制的影响，在定程度上相对放缓。由此也可初步推断，前期在房地产开发投资速度并未充分减缓的情况下，地产关联产业商品价格却出现下跌，应该更多是自身产能过剩的结果。总体来看，结合销售量增速快速下滑现状以及再融资被冻结等因素的共同影响，可以预计，未来房地产开发建设速度将会放缓。施工面积和新开工面积增速逐步下滑的可能性比较大。因此房地产开发投资在未来很有可能出现下滑。既然未来地产新开工难免出现回落，那么可以预料的是对相关产业的负面影响将逐步中国不动产研究中心中国房地产宏观调控走向分析得到体现。由于工业企业在产能过剩的条件下势必进入去库存周期，这样将与地产对关联产业需求拉动的下降周期相重合，很有可能会对经济增长产生不利的影响。除房地产可能对未来宏观经济走势产生不利影响之外，我国当前宏观经济本身的运行仍存在许多隐忧。二宏观经济年中国经济超额完成增长既定目标，这得益于去年极度非常规的政策拉动。可以说，今年的政策以及的理性回归应属预料之中。可以说，年上半年增速下降应该不是什么值得惊奇的事情。但在政府对房地产进行高调‚严厉‛的调控之后，这种预期下降的论调却以种微妙的口吻表达出来。毋庸臵疑，上半年增速确实已经出现回落。根据初步测算，上半年名义达到了亿元，实际同比增长第二季度实际同比增长，增幅比第季度回落个百分点，表明经济增长有所放缓经季调后，第二季度实际环比增长，环比折年率达，如图所示。如前所述，这应该是增速的理性回归，而不是经济进入下降或者衰退通道。图季调环比和环比折年率中国不动产研究中心中国房地产宏观调控走向分析资料来源中国不动产研究中心诚然，我国当前宏观经济运行确实面临着较为严峻的问题。就宏观经济总量而言，主要包括净出口消费投资以及政府支出四个部分，其中最主要的又是前三个方面，依次分析如下。出口复苏前景不明朗在过去相当长的段时间里，我国经济的快速增长主要依靠出口导向型发展战略，而最主要的出口对象是美国欧盟以及日本等发达国家和地区。因此金融危机虽然原发于美国并在欧盟等发达国家和地区迅速蔓延，但由于我国对出口过度依赖，导致短期经济增长遇到巨大困难。调整经济结构合理化收入分配最终改变经济增长方式固然是解决我国经济长期增长瓶颈的根本之道，但是由于路径依赖等问题，出口复苏对短期内经济增长而言依然十分重要。由于出口复苏前景不明朗，这无疑加剧了中国经济短期内的发展难度，如图所示。图月份加工贸易出口额同比增幅回落资料来源中国不动产研究中心图月份对欧美出口额同比增幅回落中国不动产研究中心中国房地产宏观调控走向分析研究员肖楠谢超历经四月，新政的作用已经在房地产交易量上得到体现。值此供需双方陷入对峙观望的敏感时刻，只需假以时日，新政就能充分体现其对房地产市场的调控效力。民众对调控政策的认可及预期将会极大地影响政策效力的发挥，如果贸然放松调控力度，必然失信于民，很有可能无