电站秦山核电三期四期工程已的贯通，三小时交通圈的逐步成型，抬升了土地的商业开发价值。杭州湾跨海大桥启动后，房产开发商预言，宁波嘉兴的楼市会有很长段时间的“铂金期”，而本项目所处地块正毗邻杭州湾大桥，地理区域优势显著！交通的巨变，使得杭州湾地区居民渐渐意识到，土地是种稀缺资源，土地渐渐成为最值钱的东西，从几年前的每亩几十万元，到现在的每亩百余万元。人们在看到城市的房价节节上升的同时，也看到了座破破烂烂的建筑被夷为平地，城中村变成市民活动广场，每天享受着美轮美奂的环河绿化便利的交通亮丽的公园清新的空气等等，花团锦簇之间，个个以人为本的现代化建筑小区向人们招手。在嘉兴，作为融入“大桥经济”的嘉兴第站海盐县，当地的海欣房地产开发有限公司的“宜家花城”楼盘，从去年元平方米的开盘价，路走到了现在的接近多元平方米，这在海盐这个滨海小城是个奇迹。房价的猛涨，也极大地吸引了投资者，嘉兴市域内些原先靠服装皮革等行业积累定经济实力的企业现在纷纷涉足房地产。在充分的资料基础上，综合上述房地产投资环境分析和经济形式成因分析，可得出结论项目区域经济发展形式是可喜的，日趋规范的房地产有关的政策和法规有利于房地产市场的进步发展和活跃，因此可以说本项目在投资机会选择决策地段选择决策这两个方面是有充分科学根据的。第三章项目周边物业市场调查分析项目调查是可行性研究工作的基础，是在地域选择后进行的多项生活指标的调查。本次调查分析主要是针对拟投资地块的地理环境，海盐地区区域房地产市场，地区既有的生活消费条件，海盐地区住宅消费者等几个方面的调查，为项目的可行性分析和研究提供充实的研讨依据。该项目位于海盐县经济开发区，现在先对海盐房地产市场作简要的概述。海盐房产去年房价翻了番由于受到经济发展和大桥建设的双重利好，今年海盐房地产住宅的平均价格翻了番，房地产市场呈现出供需两旺的良好势头。近年来，海盐商品房供销面积呈不断上升态势，开发楼盘供不应求。年至年，全县累计销售面积已达。去年到月，商品房销售和预售面积分别为万平方米和万平方米，比上年同期增长和。房地产业商品化水平空前提高，全县个人购买住宅率接近。空置面积持续减少，到去年月底全县商品房空置面积万平方米，比前年同期减少。前年末全县商品房空置率为，空置率大大低于年的。伴随着房地产市场购销两旺的红火局面，海盐县房地产价格也呈持续上升走势。据统计报显示年至年全县商品房平均价格年均增长，其中年商品房平均价格上涨了。去年三季度房屋销售价格同比上涨，涨幅比二季度又高出个百分点，创历史新高，增速排在嘉兴县市首位。商业物业引领新轮投资行情据了解，引领海盐新轮房地产行情的项目，很可能是商业地产。因为在未来到年内，海盐的人口将随着工业和商业的发展急剧增加，购买消费力量会呈现出爆炸性增长态势，这是基于以下原因首先，海盐列中国“百强县”第位，城镇居民人均收入高于嘉兴平均水平，甚至比跨海大桥对岸的余姚慈溪高。农民收入也高于嘉兴地区平均水平，并正以每年两位数速度增长。其次，海盐因“大桥经济”而成为跨国公司大型企业首选的工业基地和物流配送中心。美国迈特方圣国际英国维京辉煌国际印度集团大连实德等企业，都与海盐签订了投资协议，总投资超过亿美元。第三，海盐境内已开工和将开工的杭州湾跨海大桥总投资亿秦山核电四期亿，还有杭浦高速海盐段等项目，这些投资即使只有的费用发生在海盐，也超亿，其对海盐经济的拉动无疑是巨大的。在投资猛增人口数量和消费力提升的情况下，海盐特别需要综合性购物消费广场。因此，当地个商业航母项目海盐新天地已经应运而生，并且将邀请杭州大厦有限公司对它的经营规划管理实施全程指导。据了解，定位为国内首家县级的海盐新天地广场建筑面积为万平方米，集购物住宿餐饮娱乐商务休闲旅游度假为体。海盐新天地广场的商铺产权与经营管理权分离，由浙江源富拍卖公司通过公开标卖方式销售。该商铺于年前正式开盘后，即广受投资者关注。与普通沿街小商铺相比，海盐新天地广场统规划，配套更完善，更容易形成商业氛围。广场典型商铺结构为门面宽米，进深米，层高米，明显比般沿街商铺更优秀。目前，海盐新天地层典型商铺的价格为万元平方米，总价每个商铺万元左右。而从整个县商品房住宅看，发展趋势将依然良好，现在本项目同区块内的楼盘由当地的海欣房地产开发有限公司的“宜家花城”楼盘，从去年元平方米的开盘价，路走到了现在的接近多元平方米，是海盐县内目前口碑售价最高的楼盘，也将是本案的主要竞争对手，现该项目已进入三期的开发销售中。投资地块的地理环境土地是不可再生资源，个项目的土地价值是有多种因素综合作用的结果。土地所处的地理位置，周边的自然环境，人文环境，市政配套及临近楼盘的品质等，决定了此地块大部分的市场家者，因此，我们首先从地块环境入手调查分析。土地性质及地理位置综述地块面积净用地面积平方米，近似字形，周边有两条水质不错的河流，农田和农村居民区用地构成，较平整。该地块位于长安路西侧海兴路北侧，远为农田，整个地块较平整，无丘陵，小山包，且地块的延伸四周也大致是望平原，地块周围有村庄，大概面积为亩地，建议开发商与政府协商取得这亩的开发权，周边市政配套有元济中学，城交中心小学县公安局交警大队信用联社分社等。地块自然景观及环境质量自然环境该地块总体来看属于平原地区，空气较好，无大型污染，植被水系丰富。以下为地块四个方向的环境情况南向条长安路直通城市繁华腹地，远眺现代都市居民区，能隐约感受到繁华都市生活，又有安静的江南纯美生活，交通四趋八达。离尘不离城，生活穿梭于城市的繁华与幽静的水乡之中。直往南为秦山核电站基地。北向北面遥望由远及近是大片开阔地带，无障碍物，自然村落散布其间，河流静静流于脚下，河水清澈，空气清新，宁静而美丽。沪杭高速路在北上方横贯而过。东向远方较开阔，中部为零星的自然村落，再往东就为杭州湾近海，靠近正在建设中的杭州湾跨海大桥。西向西向视野开阔，可见正在施工的宜家花城也是本项目的最大竞争对手，印入眼帘的元济中学，文化教育氛围浓厚，享受良好的教育环境。项目所在城市走访由于海盐县城并不大，我们在对其主要的交通要道，主要的楼盘小区均有走访与了解。其主要的城市休闲区域是在董家路与文昌西路交界这带，此区域为其城市的主要休闲区域，相当于杭州的河坊街，其城市主要的商业中心区域在新桥北路与海滨东路交界这带。在城市的南部主要为核电站自建经济适用房，此区域内几大小区大多数都是经济试用房，在几大小区楼盘的走访中发现各楼盘在自身外立面设计与用材均比较般，特色点并不多。在后期的实际操作中，我们将对县城各主要楼盘做更为详细的调研。二项目地区区域分析基础设施状况分析交通状况本地块四周已初步形成了大的交通体系，东西南北均有宽敞的交通大道。经济开发区位于海盐县城北，沪杭快速公路横穿开发区，离沪杭高速公路出口乍嘉苏高速公路出口各。杭州湾大桥新区东南濒世界著名的潮汐区杭州湾，东面紧邻国家类开放港口的乍浦港，乍嘉苏高速公路沪杭快速公路横贯新区。边上有汽车北站正在建设之中，公交线路有号线在元济中学下。人文环境及生活配套设施地块周边商业网点和金融机构并不齐全，主要将依靠经济开发区内部配套和城市内部解决。无专业性市场,无酒吧,网吧等娱乐设施。教育机构，有元济中学城交中心小学，生活配套设施不十分健全将成为项目开发的大劣势。三项目区域地区住宅市场调查项目地区总体规划及土地出让情况海盐县经济开发区创建于年月，年省政府批准为省级经济开发区，总规划面积平方公里。其中老区位于县城武原镇北部，建有浙江省“十五”特色经济开发区海盐标准件工业城和外商投资区海丰民营经济开发区，形成了以五金新型建材纺织服装电子为主，医药造纸为辅的产业格局。浙江省评为十强经济开发区。杭州湾大桥新区创立于年月，规划总面积平方公里，首期批准规划平方公里，已启动开发平方公里，距老区公里。规划建成上海南翼的先进制造业基地杭州湾畔的绿色滨海新城，区域核心城市的物流口岸。经济开发区，发展目标是建成以高新技术产业为主导的现代化工业新区。大桥新区的规划发展目标是规划总面积平方公里，到年形成功能配套设施齐全环境优美服务流的国家级经济开发区。项目地区开发现状及态势项目地区目前开发的住宅小区主要竞争对手为宜家花城项目，另外，第章前言报告编制目的在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计建筑方案设计环境艺术设计提出相应的建议。结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。对项目进行投资分析和风险分析。对项目决策及其实施的优化提出建议。二报告编制依据海盐市规划局规划方案国家建设部及武汉市颁布的与房地产相关法律与政策嘉兴市统计局，海盐县统计局现场勘察和实地调研所得资料。三项目概况该地块位于嘉兴市海盐县长安路西侧海兴路北侧，西侧临团结港北侧临盐北河，总面积约亩，并位于海盐县经济开发区内，该地块基本较为平整，经盐城规条武字号文件批准通过，该地块主要核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传！用途为居住用地，类别代号，容积率不大于，以中高层以上住宅为主中高层以上住宅建筑面积占住宅总面积以上时不大于，建筑密度不大于，绿化率不小于。建筑限高多层不超过五层约米左右，不含底层层高米以下的自行四季度上涨，二季度住宅均价为元平方米，比上季上涨，房价处于全省中游。二手房源充裕。据房产超市统计，市民登记要求转让和出租的房源有八千套左右，选择余地较大，楼盘成交约减少二成。价格和去年下半年