鼎国际所属区域板块新牌坊物业地址重庆新牌坊机场路中国移动大厦旁占地面积平方米建筑面积平方米容积率楼层规划栋高层建筑形态高层开盘日期预计五月中旬主力房型销售均价预计元销售率未售总户数户开发商重庆荣鼎地产有限公司物业管理待定财富中心优劣分析优势香江国际为过内知名开发企业，成功运作过多个案例位于高科技产业园区内，园区的发展已为项目带来惊人的效益享尽园区内道路交通市政公园涉外领事馆等等所有市政配套紧邻龙湖大社区劣势花园洋房的存在使局部建筑密度过大经济指标项目名称财富中心所属区域板块新牌坊物业地址重庆北部新区星光大道号占地面积平方米建筑面积平方米容积率楼层规划点式高层板式小高层花园洋房建筑形态点式高层板式小高层花园洋房开盘日期点式高层板式小高层花园洋房主力房型点式高层板式小高层花园洋房销售均价点式高层元板式小高层元花园洋房元销售率点式高层板式小高层花园洋房总户数点式高层户板式小高层户花园洋房户开发商重庆香江高科地产发展有限公司物业管理北京达文物业管理公司天湖美镇观天下优劣分析优势金科地产，我市线知名开发企业实力雄厚项目内拥有自然湖泊，内部自然条件优越被靠市政山体公园外部自然环境较好拥有社区内部园林与建筑综合景观劣势公交系统不太完善生活配套相对不成熟经济指标项目名称观天下所属区域板块经开版块物业地址重庆市北部新区金开大道号占地面积平方米建筑面积平方米容积率楼层规划板式小高层建筑形态板式小高层开盘日期板式小高层主力房型销售均价元销售率总户数板式小高层户开发商东成物业发展有限公司物业管理金科物管商业个案项目名称地理位臵体量面积区间售价租金天顺和康城渝北区北部新区万寿支路以上元元天湖美镇金开大道号元中兴渝景苑北部新区高新园金科天籁城背后未定未定未定分析除金科十二坊外，该区域在售商业均以底商和商业街的形式存在纵观该区域商业价格，在套内元的区间，其中，临近主干道金开大道人和大道黄山大道的商业价格较高，售价相对较高，而次干道内街的商业价值相对较低。四区域商业解析区域商业整体分析本案周边商业比例图生活便利店小型餐饮大中型餐饮美容美发医疗保健建材汽配金融服务空置商业物流仓储分析从图中可看出，空臵商业店面占整个业态比例最高为，其次是物流仓储占整个业态比例，建材汽配占，生活便利店占小型餐饮大中型餐饮美容美发医疗保健金融服务。人和大道商业分析生活便利店医疗保健建材汽配空置商业分析从图中可看出，汽配建材占比例最高为，其次是空臵商业店面占比例，生活便利店与医疗保健并列仅占。该路段商业之所以形成该态势的主要原因临近华廷等大型物流中心，属于快速主干道，有利于汽配等相关业态的经营。店铺面积过大租赁价格过高，致使空臵率较高。该路段商业店面的形态以两层商业为主，面积在的店铺出租率较高，店面开间控制在米，进深在米。双宁路生活便利店小型餐饮大中型餐饮美容美发医疗保健建材汽配金融服务空置商业分析图中生活便利店占整个业态比例的，小型餐饮大中型餐饮空臵商业店面为美容美发医疗保健汽配建材占金融服务。该路段的商业表现出了东西两极分化明显的特征，以金科天籁城为划分界限西段商业集中分布于金科盛宴十二坊内，其形态为层中式复古建筑，家定位全为中高档次的餐饮酒楼，营业面积均在之间，辐射范围为本区域所有中高端消费人群政府职能部门大中型企业东段全为低档次的生活便利店餐饮店等，全部分布在道路两旁的拆迁安臵房的平街层，通过整改形成商住相结合的形式，面积集中在，通过调研，均为住户以自己经营为目的，在方便本路段人群的同时，也算为自己增加收入。宁支路人和丽景生活便利店小型餐饮美容美发医疗保健建材汽配物流仓储空置商业图表显示物流仓储业态占据,位居第二的空臵商业店面占据了,其次是生活便利店占,医疗保健为,美容美发,医疗保健占据,建材汽配仅。该部分商业店面的形态全为底商，以围合的形式分布在项目人和丽景四周，通过实地调研店面总数近个，单个商铺面积均在之间，开间尺度在米不等，进深在米范围，从商家使用上来看，临街部分均为办公为主，小部为办公与仓储相结合的方式，便于商家停车装卸货物及办理相关手续。因我司意向性地块为长途货运停车场的原故，消化了该案以上的商业店面，在如此优越条件的支撑下，仍可看出较为明显的商业空臵率，如果意向性项目的启动必然会导致停车场与大部分商家的搬迁，此时，本区域内的商业空臵率将会急剧上升，该问题是本项目商业定位具有重要的参考价值。小结人和大道商业形态主要以建材汽车配件布艺家居装饰品为主，重百超市与小部分生活便利店为辅助双宁路的两极分化商业特征，既满足了区域内的基本生活需求，又辐射到了区域内的中高端消费人群双宁支路的汪家桥停车场临时的存在，也带活了该支路的商业发展通过本案周边商业分布以及规划形态的研究，再结合现目前整体与潜在的商业空臵看来，我们得出以下结论本案商业功能定位应考虑服务于本社区业主，在长期来看，能满足区域的发展所带来的商业消费的增长，考虑邻近规划中的学校带来的消费机会位臵尽量靠近社区主入口周围，以方便使用商业规划与布局时，应不影响社区品质及未来业主的居住，面积控制在左右在建筑形态上尽量以层商业为主，考虑部分的两层临街商业，注意层高开间进深的控制。五周边配套公交系统路线车型开收班时间起始站点中级车人和中华坊读书梁上清寺大礼堂南坪普通车出口加工区汽博中心金渝大道天湖美镇中华坊新牌坊中级车人和中华坊电子校重庆大学陈家湾高滩岩普通车金福路天湖美镇红旗河沟黄泥磅大湾南坪二小区中级车人和医院中华坊边防总队南桥寺陈家湾小龙坎西南医院普通车天湖美镇消防总队新牌坊加州市场海关小苑家乐福中级车人和镇加州市场红旗河沟上清寺火车站黄沙溪袁家岗普通车人和镇新牌坊牛角沱菜园坝工贸金台南坪区府外部配套学校人和中小学金科巴蜀中学高二部及其龙湖小学部特色幼儿园医疗重庆北城医院人和医院佳爱骨科门诊商业盛宴十二坊休闲娱乐女主角护肤美体生活馆萧丙养生足疗维他蔬果吧农超银卫超市重客隆易初莲花人和综合农贸市场金融中国工商银行中国农业银行中国信合市政水电气闭路电信交费点其它金科酒店消防队招待所第章项目概况项目简介项目位于重庆市北部新区高新园人和街道汪家桥行政村，目前为警备区用地，基地地形平坦，现为汪家桥停车场，作为物流中心停车场和办公地点，整个宗地呈规则矩形，落差小，土地平整，地块上有少量简易的临时用房。地理区位图场地现状二经济技术指标总用地面积亩容积率建筑密度绿地率用地性质居住用地三四至关系地块位于北部新区重庆生态商务区，与行政中心金融中心外事中心新牌坊“富人区”相临。重庆消防总队对面，城市快速干道双宁路段北侧与内环高速人和立交相连，西面靠近金科天籁城，东面是“人和丽景”楼盘和凤麟苑经济适用房怡和小区。地块属于四周临路，但是不靠近主干道。周边区域现状第二章市场环境分析北部新区区域解析北部新区介绍北部新区位于重庆主城区，南临渝中半岛，北靠江北国际空港区，西接嘉陵江，与高等院校科研院所密集的沙坪坝区北碚区数桥相连，东依长江寸滩港区，规划面积平方公里，是重庆中心城区难得的片地势平缓开阔的大面积开发区。北部新区于年月日设立，年月日挂牌成立，重庆市委市政府决定把北部新区建成以高新技术产业为基础的现代产业基地都市发达经济圈的核心增长极和都市风貌展示区，提出用年时间在北部新区再造年重庆工业，即北部新区加经开区高新区在年实现工业总产值亿元相当于年重庆市工业总产值。据了解，年，北部新区生产总值达到亿元，比年增长倍工业总产值从年的亿元迅速飙升到年的亿元，增长倍，年均增幅达固定资产投资总额从年的亿元猛增到年的亿元，增长倍。年累计，北部新区固定资产投资总额已达到亿元，其中基础设施建设投资亿元北部新区的入库税金总额从年的亿元迅速增长到年的亿元，增长倍，年均增长率达。截至年底，北部新区历年累计引进项目达到个，合同投资额亿元，目前已开工投产或营业项目共个，开工投产率达到。经过几年的开发建设，北部新区已基本形成个的发展格局座汽车城个星系列百万方高新技术楼宇产业条嘉陵江滨江景观带，目前，北部新区两园已由个城郊乡镇区域变成个新城区的雏形，奠定了在北部新区建设以高新技术为基础的现代产业基地都市风貌展示区都市发达经济圈核心增长极的布局构架。北均公共绿地平方米，人均绿地面积平方米。休闲配套区域内有环境幽雅绿树成荫的柏林公园，花果瓢香绿茵如毯的照母山植物园及古木峰公园境内的的天然绿肺方尖碑人和民俗文化村玲珑宝塔坐落其间，充分