的供应，将是我们项目期房销售的另大威胁点项目产品定位项目定位根据市场现状和项目的自身特点，建议项目定位为产品定位珠江荣域西南郑密路高尚居住板块都市休闲生活商业街消费定位周边居民日常消费休闲娱乐街区市场定位年郑州西南街铺投资源泉客户分析本项目面对投资客户主要为客户分析主要特征消费心理信息渠道原居民多无固定工作，经济收入很大部分依靠自有住房的出租大部分没有受过高等教育有初步的投资意识对价格很敏感有比较强烈的攀比心理个人交际圈相对固定，活动场所相对固定报纸大河报亲友间信息传递户外媒体新移居民收入差距较大，主较体现在地市的本区域购房者与市内其它区域的本地段购房者之间对西南区域有较高的认可有较强的置业投资需求，尤其对于地市的新移入客户。注重地位的表现对未来发展有很好期望对价格不是太敏感。报纸大河报亲友间信息传递户外媒体第二部分销售策略销售总体策略本项目作为小区商业配套，将为周边居民的日常生活带来极大的便利性。由于政府工程郑密路正在施工改造，改造之后将成为西南第景观大道，将作为西南的标志性景观道路，会给区域内的经济带来积极的影响，城市建设的步伐和经济的强进发展，市民对房地产的投资热情空前高涨，尤其是临街商铺更是成为备受投资客青睐的市场热点。因此本项目应顺势而为及早入市，采取以快打慢的策略，迅速占领区域市场，以尽快实现资金回笼降低发展商的投资风险。总体来讲本项目的营销操作采用的是以相对之快打季节之慢以相对之重打时段之轻相对集中策略。充分的运用西南第景观大道临街旺铺突破市场，大河报报广及其他媒体组合撬动市场，提炼核心卖点攻占市场，多种促销手段收获市场。以此为主线在营销活动中安排系列有力度的活动和现场销售人员的有效管理在人气和成交率上取得快速高效的业绩。入市时机和销售前提入市时间选择良好的开始是成功的半，入市时机方式把握得好，才能产生好的销售开局。入市时机的选择要综合考虑以下几方面因素无造势不入市在房地产市场如此激烈的竞争态势下，业内人士公认无造势即无市场。入市前的宣传造势与形象展示对前期的销售及客户心理具有较大影响，因此在项目入市前必须要有足够的宣传造势，能够初步建立品牌形象并吸引客户关注，为前期销售作市场铺垫。销售旺季入市每年月至下年月是房地产销售的周期性旺季，其中月以及月是销售黄金时段，般在销售黄金时段推出的楼盘，比较容易快速聚集人气，在销售初期达到较高的销售率，因此入市时机的选择对于楼盘销售尤其关键。通过销售旺季火热的销售气氛来实现本项目炮打响，迅速在市场上扩大知名度和影响力，将有力促进后续销售。有目的地入市根据发展商的资金运作需要，合理安排营销成本投入和销售回款的进度，提高发展商的资金利用效率。有控制地入市根据工程进度价格策略销售导向等分期分批有节奏地向市场推出产品，避免拥而上，实现均衡有序的销售目标。综上所述，根据项目运作的要求，建议本项目入市时间点广告起动时间年月日市场预热及内部认购年月日至月日开盘销售时间点年月日认购前提条件售楼中心位置确定并投入使用完成必要的销售文件销售百问销售面积房号表认购登记卡付款方式客户登记表等已完成销售人员的工服名片制作完成必要的宣传资料户型单张折页宣划的实施相关活动进行推广计划的实施根据实际情况进行针对性的清盘策略的实施。开盘前的相关工作准备调整策略阶段推广执行细节准备期年月日前准备完善期工作直接影响到后期营销推广计划，因此务必要考虑周全，按计划落实。具体工作包括以下几个方面阶段时间年月日前工程进度完成销售部确定围墙广告，户外形象工作重点销售部包装，销售道具准备，营销推广计划确定目的充分做好各种推广销售前的准备工作，为下步的形象推广及前期认购打好基础。项目主要内容时间负责人准备工作售楼部确定前完成甲方售楼部配置根据实际情况调整洽谈桌椅办公桌电脑空调计算器饮水机电话资料架文件柜现场盆景配置等前完成甲方展板吊旗围墙单页设计稿确定前完成设计部售楼部展板吊旗制作安装前完成甲方围墙广告制作安装前完成甲方其他工作销售员确定前完成竞合公司办公用品系列前完成销售部设计稿确定前完成设计部折页纸杯手提袋等制作前完成甲方单页网络户外的设计确定制作前完成甲方下阶段推广细案提交认购期推广方案前完成策划部之后至内部认购期期间只是进行客户的接待和登记，对客户的需求情况进行总结和分析，不进行意向金或者认购金的收取。内部认购期年月日至月日开始进行内部认筹，前期形象推广同期配合，逐渐释放卖点，积蓄有效客户，扩大项目知名度，为后面的开盘做好准备,时间长度个月工程进度出地面至多层，拿到销售许可证。工作重点形象推广，内部认筹解筹认购，开盘前旺场销售准备。目的扩大品牌知名度及信任度，拉升品牌形象，储存客源，争取较多客户在开盘时下定签约。类别项目具体内容时间负责人宣传推广报纸广告详见后边媒体推广报广交叉运用策划部网络在商都房产网发布策划部单页派发及夹报西南区域大河报夹报，单页派发策划部短信信息发布郑州地区信息派发，项目卖点宣传策划部公关促销活动春节优惠促销春节期间优惠促销策划部开盘活动筹备确定开盘活动时间主题形式等前策划部下阶段推广细案提交开盘月推广方案前策划部公开发售期年月日至月日经过前期蓄势，进入全面公开时期。开盘期的气氛应该热烈，因此开盘期的报纸媒体广告发布以定版面较强冲击力为侧重点，同时配合其他配体宣传来聚集人气以宣传项目开盘热销为主。加上此前人脉关系确定的认购客户，在开盘销售时促进较多客户签订合同。时间长度为期个月工程进度项目主体工程建成。目的放大品牌知名度及信任度，提高产品品质形象，争取更多的客户下定签约。类别项目具体内容时间负责人宣传推广报纸广告详见报广计划报广交叉运用策划部网络在商都房产网发布开盘信息策划部短信息发布开盘信息策划部户外广告开盘信息策划部公关促销活动开盘活动气氛应热烈，同时配合促销活动。暂定月日周日策划部广告公司甲方房展会销售促进依据实际情况是否参加下阶段推广细案提交下阶段推广方案前策划部持续热销期年月日至月日通过前面几个阶段的强势推广，在本阶段将以项目产品的广告主诉求点细分优势卖点用诉求的形式来打动目标消费者引发购买行动。时间长度为期个月工程进度项目封顶。目的将销售推向高潮，加大跑量速度，把销售量提升到最大化类别项目具体内容时间负责人宣传推广报纸广告详见阶段推广方案报广交叉运用策划部网络延续前期网络推广策划部单页派发夹报卖点诉求策划部短信信息促销宣传策划部公关促销活动老客户带新客户促销连带效应销售部促销活动优惠赠送策划部下阶段推广细案提交下阶段推广方案前策划部尾盘结束期年月日至月日根据销售状况，制定相应的宣传策略。广告主要是以宣传整个楼盘的销售业绩，树立公司的整体形象，又能为后续的开发打下基础。时间长度为期个月目的通过有力的推广及促销持续消化房源。类别项目具体内容时间负责人宣传推广报纸广告详见阶段推广方案报广交叉运用策划部公关促销活动尾盘促销活动待定开发商媒体投放广告宣传广告宣传要针对确定的目标群体，根据不同的销售阶段，制定相应的广告策略，按计划分阶段系统的对项目的整体形象和卖点集中进行宣传和推介。媒体投放策略表媒介媒体规格及投放要求受众现场广告工地围墙销售中心室内外来访路线等喷绘广告和展板导视牌到现场参观的客户，周边居民报纸大河报郑州晚报形象广告和软文字性文字资料，按销售周期分阶段发布受众面广，有定费用户外广告西南显著位置人群聚集处或者长江路航海路嵩山路交通干道巨幅形象广告受众面广，媒体费用高。依据情况考虑是否投放宣传画册单页折页销售中心展销会派发来访客户重点客户夹报大河报夹报西南区域大河报订阅人群西南区域置业人群网络宣传商都房地产网等项目信息及网页受众广泛，价格优惠短信发布手机短信销售阶段信息发布目标明确，有定经济实力，受众广泛，价格优惠。珠江荣域临街商铺营销执行方案第部分项目分析项目概况项目产品定位第二部分销售策略销售总体策略入市时机和销售前提内部认筹及解筹销售策略第三部分宣传推广策略营销目的推广时间表阶段推广执行细节媒体投放前言本案作为郑州西南区个经济适用房小区临街商铺项目，应有系统的推广思路。如何在竞争激烈政策千变万化的房地产市场，以最小的资金投入，在最短的时间内，博得最高的投资回报，是本案推广的出发点和最终目的。因此，在本案的推广中，始终坚持两点要重视关系营销和客户资源管理，注重进行客户口碑宣传。二本案的经济适用房形象促进商铺销售，以经济适用房塑造企业形象，以商铺赢企业利润。第部分项目分析项目概况项目位置本项目位于郑州西南郑密路与区域支线张魏寨北路交叉口的西南段，区位属于典型的都市发展改善型居住带，地段商业及相关生活配套设施还都处于十分落后的阶段，本案位于郑密路西侧，长江路嵩山路航海路环绕。整个小区建筑面积平方米，其中临街商铺近万平米，整个商业街呈字型分布，只有面临主干道其它两面则面向内街，商业经营价值相对不高，这将直接影响这部分铺面的销售价格。地段整体属于典型的城市中低档改善型居住区域，虽有两个定位较高的项目，但它们仍很难改变区域的主体属性。这使得项目很难走区域集中零售经营型商业体的模式同时项目的商业面积又大大高于社区生活服务配套的需求，这使得项目仅靠服务型商业体又不可能完全消化，即使能消化，由于社区服务型经营体的低租金，也会便项目的价值大大降低。为了避免项目纯服务型经营定位带来的低售价，我们只有在不完全违背区域特性对商业经营限制的前提下，采取有效区域经营性商业与合理社区服务型商业体结合的运作模式，它不仅可以实现商铺的有效消化，更重要的是可以帮助项目取得更大的经济效益，即把项目临郑密路的铺位作为区域经营型商业体打造，即想办法前期引进租金承受力