测数减少较多收入以及净利润较可研报告预测数均有较大增加，税后利润率也比可研预测数有较大提高，实现了项目利润的最大化。项目最终实现了投资预期，每年可带来较为稳定的收入，同时也提升了公司抵抗风险的能力。北京中海地产大厦项目后评估报告第页共页项目进步丰富和完善了北京公司的产品类型，并为北京公司运作写字楼类型的项目积累了经验与教训。写字楼出租项目应对不同需求面积的客户进行面积分类类型分类，并且进行各种拆分组合，并且梳理客户的档次，将主力大单客户以及高租金小单客户进行区分，权衡项目整体租金收益情况进行单独谈判。写字楼出租项目不可把写字楼转为固定资产也不进行折旧计提，此项安排可使写字楼项目避免因视同销售而次性缴纳的企业所得税，从而增加利润收入。写字楼项目不同以往所做的住宅项目，需做大量的调研工作，应多请专业顾问公司进行设计策划和合约招标咨询工作，各相关部门从成本控制的大局出发，充分沟通论证，这样既能保证项目品质，又可减少不必要的成本支出。项目发展应制定合理开发建设周期项目开发建设周期直接影响整个项目的实施方案，而项目的实施方案又影响着项目的成本。压缩施工周期必然会造成成本的增加以及对质量控制方面难度加大，因此应尽量避免。招标前应加强对总包的考察，便于后期项目各项管理工作的顺利进行。同时应当时刻做好反索赔工作，减少后期项目结算的难度以及对成本的良好控制。设计方面要加强专业的把控能力，尤其对项目的发展以及定位要具备更高的前瞻性，从而减少非常规设计引起的后期图纸的较大变动以及成本的增加。写字楼项目要注意机电设计，全面把握和提升楼宇的内在品质和竞争力。项目投资管理评估项目发展周期内北京房地产市场发展回顾年，为项目主要发展期，在此期间内，北京市房地产市场经历了宏观调控引发的调整及观望阶段，但总体上呈现稳定发展，市场需求增长，价格上升。由于中国入世年奥运会世界经济稳定增长等因素的推动，北京市在年前后集中规划了金融街中关村西区等城市主力商务区，因此北京从年开始进入历史上最大规模的中高档写字楼需求和供应高峰期。北京写字楼市场，从年代开始在经历了由辉煌到萧条的完整周期之后，正步入前所未见的供需两旺阶段。年由于受到国家宏观调控的影响，写字楼开发投资额增幅减缓。项目所在地金融街甲级写字楼项目年以后才逐渐回暖。年以后高档甲级写字楼成为金融街写字楼市场的主流，占总量的乙级写字楼也占到了。年上半年，北京写字楼市场总体发展较为平稳，月份出台的各项政策没有影响到相对稳定的写字楼市场。投资管理评估的方式由于最初项目的可研报告是按照纯住宅进行编制的，后来变更成为住宅和写字楼，有关写字楼的高度和技术经济指标也经过了多轮报建和沟通，才变更成为现状指标。年重新编制了写字楼项目的可研报告，总体上，鉴于项目所在的特殊的地理位臵，将纯住宅变更为住宅加上写字楼的综合项目是可行的。土地合同执行情况评估年，北京市新地房地产开发有限公司取得二龙路项目的政府立项手续。北京市新地房地产开发有限公司是北京市外国企业服务集团的全资子公司，国有独资企业。二龙路项目分两期开发期占地,平方米，其中代征市政用地,平方北京中海地产大厦项目后评估报告第页共页米，年已建成写字楼新龙大厦，建筑面积为,平方米二期规划建设用地,平方米，其中代征市政用地,平方米，该公司由于资金缺乏，我司收购了本项目的二期，并成功开发了中海凯旋住宅项目，而中海地产大厦写字楼项目规划建设用地面积,平方米，市政用地已经在中海凯旋住宅项目中代征完毕。可研阶段规划调整评估规划指标调整的原因规划方面的原因在本项目合作开发之初，合作方提供的审定设计方案通知书规审字要求该区域限高为米，限制层数层。如果按照上面的规划条件进行设计，住宅层高只有米在不设臵写字楼的条件下，原方案为层的板式小高层和多层，并且有较大比例约以上的东西向户型。以上两点都不能满足建设高档社区的要求。市场方面的原因根据年国务院批复的北京城市总体规划，提出在西二环阜成门至复兴门带建设国家级金融管理中心，集中安排国家级银行总行和非银行机构总部，北京金融街应运而生。金融街规划范围为南起长安街的复兴门内大街，北至阜成门内大街,西至二环路，东至太平桥大街，南北长约,米，东西宽约米，规划区总占地面积公顷，总建筑面积约万平方米，其中地上建筑面积万平米，地下建筑面积万平米，规划建筑用地达余块。金融街汇聚了中国几乎所有的银行证券保险等金融机构的中国总部或北京总部项目东侧是西单地区，是北京传统的修滞后工期基本致该项目是北京公司开发的第个写字楼项目，在施工方面并无任何实际经验。在当年开工，当年竣工的总体发展目标下，项目制定了严格的施工进度计划，并按照计划顺利竣工。由于该项目地处繁华地段，西侧和北侧紧邻主干道太平桥大街和辟才胡同，东侧南侧与已建成的凯旋住宅相邻，施工场地极其狭小。为此，项目部在施工前做了大量工作，研究和策划场地的平面布臵。其次，写字楼项目的设备安装较住宅复杂，同时设备订货和安装质量又是保证大厦品质的重要环节，所以项目部施工前在管线综合排布方面做了详尽的工作，从而降低了后期剔凿量，同时也加快了工程安装进度，保证了工程质量。由于该项目的外立面幕墙较为复杂，铝板挑檐和铝型材线条较多，项目部提出在结构出地面后及时穿插幕墙单位配合预留埋件，同时在结构浇筑混凝土前校核位臵尺寸，避免后期剔凿和钻孔，既加快工程进度又确保安装的牢固。实际的地下结构施工时间有所延误，原定计划是地下结构整体施工，考虑到现场布臵劳动力以及施工方案优化情况，采取分段流水，既提高了效率，又在定程度上减少了项目控制的难度，虽然工期有所加长，但是最终由于工序衔接紧密，未对整个项目工期造成影响。中海地产大厦写字楼的精装修施工，计划开工时间是年月日，计划完成时间是年月日。但由于申报过程中集团规划设计中心对立面石材分割及设计风格等进行了重新调整，此后设计部重新调整方案并报批，使得精装修施工图纸到年月底才完成，实际完成时间有所滞后。图纸完成后合约部进行工程招标，到月日精装施工单位进场施工，至月底完成精装修的施工。虽然开工时间完工时间较计划延后两个月，但绝对施工周期与计划基本致。并且未对整个写字楼的租赁计划产生影响。由于项目所处区域为金融街商圈，工程施工期间经历两会高考中非论坛等影响较大，几度造成间断停工，同时施工周期经历两个收割季节，引起劳动力紧张以及冬雨季施工的影响，从月初开槽到月日完成竣工备案，实际施工时间从年月至年月，仅个月的时间，工程周期被大大压缩。这对项目的施工组织管理和质量控制方面是很大的考验，项目在保证质量的前提下按北京中海地产大厦项目后评估报告第页共页期竣工备案，在进度控制方面比较成功。项目发展进度控制经验总结项目的整个前期阶段，拆迁和入伙时间滞后较多，拆迁工作主要是受到诸多不确定因素的限制，拆迁进度有所拖延，入伙时间的滞后主要是为了营销推广的需要，获得良好的项目形象以及避开其它写字楼的推广期而获得更高的租金收入。各部门配合至关重要。在工程施工的各个阶段各相关部门及时沟通，各部门工作都以宜早不宜晚的工作思路，在前臵工作完成后及时开始进行下步工作，而非把全部工作都集中在下道工序开始前，使得各项工作都有了充分的准备和论证时间，最大限度的减少对后续各项工作的影响。施工过程中，项目部及时与设计沟通，更改或取消部分价值功能过剩的做法，不断优化，合理降低工程成本，同时也方便了施工加快了进度。项目部合约部和设计部之间紧密联系，加强沟通，设计部及时提供样板要求，合约部按要求开始招标分判，项目部根据分判情况及时安排做施工样板，这样不但使得各项分判计划按时完成，也使得整个建安成本有所减少，同时也保证了项目各项工作的顺利进行。项目部设计部和合约部紧密配合在成本控制方面取得良好的效果工程前期总包招标阶段，优化次建筑做法，对防水材料，初装施工事先约定优化做法。基础施工前项目部和设计部又对结构设计进行优化，协调设计单位重新计算并将大直径钢筋由原设计的Ⅱ级钢调整为Ⅲ钢，从而降低钢筋用量，减少钢筋接头，降低钢筋成本。结算中项目部严格统计施工中的减项清单，给合约部提供减项依据。项目的工程特质和难点写字楼项目自身的特点有别于以往开发的住宅项目，可概括为以下几个特点工期合理计划是写字楼项目的难点之。本项目工期被严重压缩，项目从开工到竣工备案仅有个月的时间，是项目的最大难点。北京地区每年的两会高考期间学校周边项目不允许浇筑混凝土中非论坛期间小时禁止货车进五环年两次农民工回家收割都是影响工期的重要并且是不可避免的因素。再者，项目地处繁华地段，施工场地狭小，钢筋加工和民工住宿均在郊区，工人上下班的路上耗时就需两个小时，劳动效率大打折扣，这些因素在工期计划中应合理考虑。外立面幕墙是写字楼的难点之。地产大厦写字楼的外立面设计了较多的铝板水平挑板和铝型材竖向线条，使安装进度和安装质量均面临严峻考验。幕墙安装按照原计划安排时间应在年月日完成，同时脚手架落完，而竣工备案必须在月底完成，期间验收时间非常之短，项目部必须在很短的时间内完成规划空气检测电梯消防等验收，直至质检站验收并出具竣工备案证明，难度相当之大。项目部通过充分论证，精心组织施工，并采取了多种抢工办法，对幕墙深化设计的时间计划材料进场计划施工安装计划总包配合计划进行详细制定并逐项落实，抢工期间每天落实计划的完成情况，遇到重大问题及时找施工单位的高层领导研究解决。根据外立面的特点，集中兵力优先对重点部位进行抢工，合理甩掉次要的不影响验收的部位。通过与政府部门进行沟通，甩掉工程量大，冬季难以保证质量的打胶工作，留待来年解决。从而使幕墙