元项目名称文峰花园住宅类型多层均价元项目名称行署花园住宅类型多层均价元项目名称中原清华苑住宅类型多层均价元地块周边竞争个案情况项目名称均价主力总价配套中原清华苑万网络燃气供暖行署花园万暖气液化气有线电视电话宽带安防文峰花园万会所电安防宽带暖气液化气文峰公寓万会所电安防宽带暖气液化气滨河花园万暖气液化气有线电视电话宽带安防新世纪花园万暖气液化气有线电视电话宽带安防怡景花城万会所电安防许昌市房产市场架构总价及户型本地块周边产品总价带与户型分布情况图万复要靠本市居民的支撑，并且在许昌学院附近将开发公务员小区，从种意义上讲这将分流部分政府的工作人员高档产品在市场中还有剩余，特别是年以后开发的项目。并且有部分高档产品属于定向开发，并且该类产品的市场空间本身就不大，所以在该地块上做大量的高档产品无立足之本由于目前该地块距离市区较远且配套不足，同时从同行业竞争力来看，该项目前期不宜走高价位用较新颖的产品突破市场时，前期推广费用较高。地产因子筛选分析地产因子表别墅豪宅中高档住宅单身公寓普通住宅普通住宅许昌地块对公共效能的依赖性弱般很强强适合在生活区机能完备可达到对噪音环境干扰的适应性很弱弱强较强适合在主次干道旁边符合对小区的配套要求高高高很高在商铺商场上可加住宅符合小区物业管理的要求很高高低不高般的物业管理公司可达到建筑质量装修的要求很高高低般般的设计符合容积率覆盖率的要求低低无般较大容积高密度符合对休闲空间绿化要求很高高无般般的小区景观会所符合景观要求很高高无般般的景观符合小区产品分布图第二部分企划包装与推广实施产品市场分析产品立基点目标客层来源及分析案名建议及设计广告总精神广告诉求重点广告创意及表现派夹报户外公交车行销策略与分期媒体编排计划及预算活动建议与实施第三部分业务行销策略及分期说明案前规划作业期•产品规划修正完成•接待中心设计施工完成•接待中心销售道具完成•说明图册完成•户外引导寻找选定•赠品选择订购完成•活动讨论编排•第波派夹报制作完成•销讲制作完成•底价讨论及价目表制作完成•制作完成，播放安排。引导造势期•销售人员进场及销讲•销售人员组训•波媒体引导派夹报•播放引导•特惠方案执行评估讨论•结合媒体政府以报导方式造势•活动安排执行•定价讨论修正•媒体活动讨论修正•业务攻击计划讨论修正•户外引导登场。公开销售期•公开活动执行及评估•公开稿登场•结合媒体专访播出•媒体大量铺开全面攻击•针对客户反映，调整广告内容•加强补足签约速度•调整定价。物业服务内容前期作业策划内容•物业市场目标定位分析•物业房型配比对销售态势分析建议•物业绿化设计及景观规划修改建议•物业管理配套服务建议•物业建筑风格对销售影响分析建议•营销案场设计规划建议。二全程代理销售内容•营销方案的制定及物业销售•营销广告方案的制作广告文字版面影音媒体广告创意和设计•售楼中心和样板房修订布置设计建议•营销案场规划模型展板楼书单片案场内外等方案设计及修订建议•物业冠名和识别系统设计建议•广告推广策划及预算编排•全程广告执行计划及跟踪服务•客户信息资源整理和反馈分析报告。许昌市号地块营销报告书北京盛联阳房地产经纪有限公司二零零三年十二月五日•第部分市场调研分析及产品定位•第二部分企划方向及服务内容•第三部分业务执行方向服务内容及物业服务内容。目录年河南省郑州市许昌市国内生产总值亿元三产业比例人均可支配收入元人均消费性支出元市区人口万人第部分市场调研分析许昌与河南及郑州的经济指标对比祥见下表年许昌市目前房产市场的发展状况•许昌市目前的房产市场尚属发展的前期，开发商开始引入较为新颖的产品规划及配套等•购房客户还直被市场中的产品引导着•京广铁路东边的房产市场比西边的房产发展的要快•在铁路西的区域内，属于工业区，只有少部分人愿意到东区买房子，而东区的人几乎都不大愿意到西区去买房子•许昌的二手房市场启动速度较慢，不能加快不动产的流通•在购房客户中，主要以许昌当地人来消费，无更多的外地人员支撑该城市的房产市场•目前已投放市场中的产品，绝大多数属于面积较大的产品，造成了不必要的面积耗损•市场中还是以中档常规产品为主流，而中低端及中高端产品不多见•单位团购联建等销售形式还依然存在•以老城区的商业中心为核心的商业房产发展速度较快，以政府新址为中心的文教区居住区发展的速度较快•在城市规划上，以市委市政府为中心带动北部发展，以商贸区为中心带动中部发展，以东区行政服务大厅和高新技术产业区为中心带动南部发展。许昌市目前房产市场的发展状况二地块周边竞争个案分布图市政府本案项目名称新世纪花园住宅类型多层均价元项目名称怡景花城住宅类型多层均价元项目名称滨河花园住宅类型多层均价元项目名称文峰花园住宅类型高层均价元项目名称文峰花园住宅类型多层均价元项目名称行署花园住宅类型多层均价元项目名称中原清华苑住宅类型多层均价元地块周边竞争个案情况项目名称均价主力总价配套中原清华苑万网络燃气供暖行署花园万暖气液化气有线电视电话宽带安防文峰花园万会所电安防宽带暖气液化气文峰公寓万会所电安防宽带暖气液化气滨河花园万暖气液化气有线电视电话宽带安防新世纪花园万暖气液化气有线电视电话宽带安防怡景花城万会所电安防许昌市房产市场架构总价及户型本地块周边产品总价带与户型分布情况图万复式万两房万三房万复式万三房万四房万复式万三房万四房万复式万三房万四房万复式万别墅万复式万别墅许昌市房产市场架构面积及户型本地块周边产品面积与户型分布情况图二两房两房三房三房四房三房四房复式复式复式以上复式以上别墅•万元以下的产品结构如下二房三房四房顶层复