酒店管理公司运营为了满足目标群体对于酒店的潜在需求，建议酒店设施配备如下间客房，其中为标准间，为豪华间，行政间和的豪华套房餐饮设施，包括大堂咖啡吧，酒吧，餐厅，小时客房服务，露天或室内咖啡吧个多功能厅以满足会议典礼宴会需求个商务中心以适应商务人士的需求，商务中心同时能够提供宽带上网等服务休闲设施包括个专业管理的健身馆，以及蒸汽桑拿房和按摩设备停车场及相关设备。四星级酒店将布置在地块的北面。四星标准商务酒店示意图资料来源世邦魏理仕酒店物业的价格定位受市场因素的约束较大，因此，酒店物业的定价需基本上与市中心区域的同档次酒店价格相仿，但同时由于本案项目酒店物业仅为四星标准，在规模上有处于劣势，参考黄浦静安区的四星级酒店的现时价格，估计本案项目酒店物业的平均水平约在元晚。建议服务式公寓为由幢万平米的建筑，位于地块。主要面向中长期商务租客，为了确保服务式公寓的档次及服务质量，建议服务式公寓由专业酒店或服务式公寓管理集团运营。由于是针对中长期租客，建议设计室厅室厅室厅复式房型，所有房型均配备开放式厨房配电磁炉。具体设备设施服务等包括高档装潢，完备的家电家具会所及休闲设施例如商务中心餐厅健身房儿童乐园等邮政服务自助银行及外币服务小时便利店宽带接口客房清洁洗衣服服务小时前台保安服务常租客机场接送。服务式公寓示意图资料来源世邦魏理仕租金方面，参考附近的衡山路号上海中心香港广场的服务式公寓租金的现时水平，估计本案项目的服务式公寓的租金水平在元月平米左右。项目主要财务指标财务分析前提假设为项目年开始准备，年正式动工建设，针对前年即年的项目现金流进行分析。项目各物业类型开发期如下物业购物中心服务式公寓商务酒店项目前年现金流入购物中心服务式公寓商务酒店年度现金流入小计购物中心服务式公寓商务酒店年度现金流入小计财务指标内部回报率所得税前净现值折现率，万元投资回本期投资回本期未考虑所得税影响年宏观经济政策分析上海是中国最大的经济中心和贸易港口，是全国最大的综合性城市，更是全国的贸易中心，金融中心和资讯中心。目前有许多的跨国公司以及国内的大型公司都把中国总部甚至亚洲总部设在上海。由于上海地域的独特性，所以上海对外贸易有着悠久的历史。早在上个世纪的年代，上海就是远东地区最大的国际贸易中心。目前上海仍然以开发浦东和建设成为国际经济金融贸易中心的城市为发展策略。上海宏观经济分析上海国内生产总值及增长率从下图中可以看出，经济快速发展阶段是在年至年间，平均年增长率在左右。在经过段时间的快速增长后，上海经济发展速度的基数也随之增大，所以从年以后，上海国内生产总值的年均增长率直保持在以上。年上海实现国内生产总值人民币亿元,年上海实现的国内生产总值人民币,亿元,比上年增长。由于上海世博会等发展因素，预计在中长期时间内，上海国内生产总值的年增长率将继续保持在以上。上海国民生产总值上海资料来源上海统计年鉴上海人均国内生产总值也从年的,元年,美元年增长到年的,元年美元年，比上年增长。社会消费品零售总额上海社会消费品零售总额年为亿元，年为亿元，平均年增长率为。年上海社会消费品零售总额为亿元，比上年增长。上海社会消费品零售总额上海社会消费品零售总额亿元资料来源上海统计年鉴居民可支配收入根据上海统计年鉴的数据，年上海城镇居民人均可支配收入为,元年，年城镇居民人均可支配收入已经增长到,元年。在年至年的年间，上海城镇居民可支配收入的平均年增长为。城镇居民可支配收入上海人均可支配收入元资料来源上海统计年鉴消费价格指数上海消费价格指数从年的升至年的。如图中所示，年的消费价格指数为，仅比年上涨。年到年上海消费价格指数保持相对稳定。消费价格指数上海居民消费价格指数资料来源上海统计年鉴外资企业上海外商投资力度持续增长，自年至年，上海每年新批三资企业数量直在增加。至年末,在上海投资的国家和地区已达个，财富强企业已有多家进入上海。跨国公司地区总部投资性公司和研发中心分别达到家，家和家。跨国公司进入上海，不仅使上海挤入世界级城市的行列，同时使得上海的经济和人均收入都有快速增长的作用，同时更使得商业房地产构成上海都市旅游的主体内涵并逐步形成旅游经济新的增长点。国内旅游者来沪人数及人均在沪旅游消费支出年数据为预计数旅游人数及人均消费万人元旅游人数人均消费资料来源上海年鉴从年到，国内来上海旅游的人数持续增长，由万人增长到万人，平均年增长率为。年受非典影响，国内来沪旅游人数锐减，下降到了万人。年全年来沪旅游人数达到新高万人次。预计随着上海日益成为国际化大都市，世博会的召开，众多国际赛事的举办等因素影响，国内来上海旅游的人数将逐年增加。随着上海商务经济金融中心的确立，以及上海城市形象在国际上的不断提升，来沪观光旅游商务旅游的外国人不断增多，近年来直保持了强劲的增长势头。年，共计有万国际游客入境，平均每天达到人次。预计随着上海作为中国对外的窗口，日益成为国际化大都市，成为中国经济中心，国际上来上海旅游的人员将逐年增加。宏观政策分析宏观经济政策年上半年以来,政府出台了多项旨在抑制经济过快增长的宏观调控政策,对于房地产行业而言有较大影响。这些调控政策包括央行自年月日起提高存款准备金个百分点。国务院发出通知，决定适当提高钢铁电解铝水泥房地产开发固定资产投资项目资本金比例。其中，房地产开发不含经济适用房项目资本金比例从及以上提高到及以上。五前夕，银监会出台三条窗口指导精神，严控贷款。由于目前国内房地产行业的融资渠道过于单，基本依靠银行贷款。随着银根紧缩利率上浮，加之建筑材料的成本上升，房地产开发商资本成本和开发成本正在逐步提高。同时，宏观调控政策也使得市场上房贷加息预期的升级。房地产政策背景分析年，政府为了控制房地产投资过热的现象，出台了系列的政策来规范房地产市场的健康运营。政策内容上海市期房限转政策根据最新的关于预售商品房转让问题的决定，自年月日起，预购人购买的预售商品住房应当在竣工并取得房地产权证后进行转让，并按规定办理房地产转移登记在取得房地产权证前，房地产登记机构不办理预售商品住房转让的预告登记。由于非居住商品房，如办公用房商铺等销售目前所占比重较小，去年仅占整个商品房总销售面积的，因此对其期房转让行为，目前暂不作限制。上海市商品房销售网上备案登记制度据规定，沪上新建商品房项目，在房地产开发企业取得预售许可证或者房屋产权证后，上网公布各项身份资料。内容有商品房预售许可证或者新建商品房房屋产权证规划平面布置图建筑分层平面图商品房的楼盘表，包括总的单元套数，以及每单元套的部位结构面积等测绘结果房地产抵押查封等权利限制情况商品房销售合同的示范文本商品房拟销售的价格等。房地产行业贷款门槛提高年月日，中国人民银行颁布了关于进步加强房地产信贷的通知，即号文件。该文件主要提高了房地产贷款的标准开发贷款的对象为具备开发资质信用等级较高没有拖欠工程款的房地产企业。贷款应重点支持符合中低收入阶层购买力的住宅项目，限制高档住宅别墅项目的贷款对土地储备贷款要审慎发放，且明确其贷款应为抵押贷款，贷款的额度不得超过所收购土地的评估值的，贷款的期限不得超过年建筑施工企业不得利用贷款为房产项目开发垫资在个人商业贷款上，商业银行只能对购买主体结构已经封顶住房的个人发放贷款，并提高购买第二套住房的首付比例和贷款利率。政策出台的市场背景分析年以来上海出现了商品房价格持续上涨，局部地区涨幅过快的情况，原因是多方面的，除了商品房供应的阶段性结构性矛盾外，投资性购房形成规模短期炒作增多也是个原因。据上海市统计局上海市房地产协会和上海市房地产交易中心的份课题调查显示，目前上海投资性购房比重为，总体水平尚在警戒线内。不过如果加上些不确定因素，比如空置半年的商品房中也存在定比例的投资性购房情况，以及将预售前所谓的炒楼花计算在内，那么投资性购房的实际比重将超出的总体水平。从国外经验看，当投资性购房比重超出总购房两成时，就意味着房产市场将面临较大风险。虽然本市投资性购房总体比重尚未超出经验警戒线，但其风险还是值得关注的。为抑制过度投机造成的房产市场非理性繁荣，控制房价的过快增长，维护市场的持续健康发展，上海市政府于近期做出了系列上述政策调整。新政策的市场效应分析对房地产市场交易的影响分析期房限转不会对市场整体状况产生根本性影响，而商品房销售网上登记备案制度则是从根本上规范房产交易秩序，遏制炒号哄抬房价，维护市场健康发展的长期制度性举措。有利于表达出真实市场需求信息。投资性尤其是短线投机性购房需求会有明显回落，但对不同类型物业影响度差别较大。短期内客户会持币观望，导致部分区域购房暂时性下降。但由于总体需求并未减少，且房产政策将使未来供应的增长势头区域平缓，因此从长期来看，房产市场的整体价格不会出现大幅回落。市场交易将更透明规范，房产投资门槛提高使得投资性需求尤其短期投机需求下降，未来市场价格趋于平稳，产品供应结构和贷款政策将向中低价房自住房倾斜。对房地产开发商运营的影响分析有可能导致开发商回款速度和盈利能力下降。开发商的销售控制能力将受到削弱。会使得自有资本金严重不足高度依赖外来资金搞滚动开发的开发商有出现资金链断节的危险市场份额将向大的品牌开发商集中，行业集中度会大幅提高，这也有利于行业的长期规范有序发展。未来的房产开发商将会更加重视企业的营销能力和融资能力，行业集中度提高，行业发展更趋规范。主要结论上海自年至年保持了两位数的年均增长率，预计未来上海的经济仍将保持快速增长，上海国民经济的持续增长为本案房地产项目提供了有力的支持和坚实的基础。上海社会商品零售总额和居民可支配收入在近几