鲁商缙云山项目应标文件推广思路„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„推广手段„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„四价格策略„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„价格战略„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„价格策略„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„均价确定„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„价差体系„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„变价策略„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„五推盘策略„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„总体思路„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„推盘计划„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„鲁商缙云山项目应标文件第节市场篇重庆市房地产市场现状及未来走势分析二重庆市别墅市场现状及未来走势分析三北碚区房地产市场现状及未来走势分析四北碚区域资源综合分析鲁商缙云山项目应标文件重庆市房地产市场现状及未来走势分析总体市场格局分析土地市场重庆主城近几年持续放量，供应总量高位运行年重庆主城土地持续放量，总量显著，除年外，均保持在万方以上年地价不断攀升，地王频现。未来商品房将持续供应。从年月土地市场状况看，呈理性回归趋势。供求关系年主城商品房市场供过于求现象凸显，后市去化压力陡增年季度重庆主城区商品房供求情况走势万平方米供求比批准预售量销售面积供求关系年季度年季度重庆主城区土地交易情况万平方米亿元万元亩出让面积最大可建面积成交金额地面均价年季度年月重庆主城区土地成交面积情况万平方米亿元万元亩出让面积最大可建面积成交金额地面均价月鲁商缙云山项目应标文件年后，重庆房地产进入调整期，市场不温不火，造成批准预售累积存量大，出现定供大于求年中楼市爆发，呈现短期阶段性供不应求。年月供销比为，明显供过于求，累积存量较大，导致去化压力陡增。供给结构主城商品房市场供应结构较为合理高端物业显著放量，高端竞争将异常激烈年月重庆主城商品房批准预售中住宅供应量为万平方米住宅占供应总量的，占据商品房供应总量的绝对比重。从供应区域分布来看，主要集中在江北渝北九龙坡南岸等区域年月重庆主城区商品房供求情况走势万平方米供求比批准预售量成交量供求关系年季度重庆主城区批准预售区域分布情况单位万平米巴南北碚大渡口江北九龙坡南岸沙坪坝渝北渝中年月重庆主城区商品房批准预售量走势万平方米非住宅面积住宅面积鲁商缙云山项目应标文件年重庆楼市产品供应丰富，开发水平稳步提升产品涵盖普通高层住宅到高档公寓花园洋房别墅等。中小户型仍为主流高档产品如低密度物业和高档滨江项目也显著放量。预计年在售及将推低密度物业约有个，其中别墅项目个，花园洋房个。同时由于大批外来房产大鳄进入，必将强化市场竞争，提升本地房地产开发水平和物业档次。销售状况交易清淡年月成交量平稳增长，但同比年大幅下滑，消费者观望心态十分严重。据数据显示，年季度成交量同比下滑。如果这种趋势延续下去，将影响重庆房地产市场稳定的格局。价格走势年主城区商品房销售均价同比上涨明显，但预计年价格涨幅将会回落，尤其线楼盘领跌年年的月成交套数比例图年年月年季度重庆主城区商品房销售均价走势元平方米销售均价均价涨幅年季度鲁商缙云山项目应标文件年月，由于低密度物业滨江物业精装房等高档产品集中放量，导致商品房总体成交均价处于高位，始终保持在元左右。对比年月价格水平，年同比虽有明显提升，但环比涨幅不明显，尤其年月新推楼盘纷纷推出大幅促销优惠，特别是部分线楼盘领头降价如龙湖的各大项目，因此预计后市价格涨幅将有回落。在宏观调控下，投机需求受明显抑制，但外来购房需求仍然持续增长年主城区商品住房销售面积中，区县居民购房面积占，市外居民购房面积占，增长明显。后市预测现金为王年下半年明显的透支性购房消费，加大年销售压力。目前市场客户观望情绪依然浓厚，且随着大势未明，其有进步加深的趋势。受资金压力驱使，追求现金流成为多数开发商目标，可能会出现长达半年乃至更长的楼市低迷期，面对此形势，速度至关重要。年月年月重庆主城区商品房成交均价走势元平方米成交均价鲁商缙云山项目应标文件政策法规影响分析金融信贷从紧，开发商资金压力增大，投机性购房需求被抑制，巨豪香溪美林总期总期第批花园洋房套两房占三房占跃层占叠加别墅套跃占跃占花园洋房元叠加别墅元早期第批叠加别墅和花园洋房九龙坡区协信彩云湖号期总期二期总期期期第三批共套面积万折合单价年月日开盘，当天销售套香格里拉西郊庄园二期总期二期总二期总套第批，套年月日开盘，个月销售约套上邦高尔夫国际社区总期期第批组团期第批套。套套套套套第二批套。套套第批年月推出，第二批年月推出，两批共销售约套，渝中区协信阿卡迪亚总期组团套，全联排其它独栋，套叠加组团第批第二批组团第批第二批年月开盘个月销售套约巴南区汇成汇景湾威尼斯印象二期总期总期第批共套联排新推从年月日推出至今销售套。鲁商缙云山项目应标文件将推物业供应表区域楼盘名称建筑形态占地面积亩总体量万容积率主力户型和主要面积区间预计推出时间渝北区中渝御府别墅约约套，主力年底东原香山联排独栋期套联排，年下半年中核宜华•塞纳左岸柏丽庄园别墅花园洋房约叠加联排联为主规划方案修改中规划可能大调整和黄逸翠庄园联排别墅合院别墅总约约未定最早年底首金美利山联排双拼期联排别墅约期期共套，其中组团套。年月南岸区海昌加勒比花园洋房联排别墅别墅公寓总总花园洋房多套，两房，三房联排别墅近套，面积，其中左右占以上别墅套，面积以上公寓约套，左右年先推花园洋房，再推商业和公寓天景阙学府大道号别墅国语顶级别墅，最大占地亩期期共套，期套，二期套，三期套年月庆隆南山高尔夫三组团橘香郡联排独栋联排面积独栋面积年下半年东启幻境别墅五星级度假酒店总总总总套数套，约江北区金科尚景城独栋联排总约铁山坪公园内未定年中凯翠海朗园三期高层小高层二期别墅总总期总别墅未定年首推高层小高层金科太阳海岸花园洋房联排小高层总，其中建筑用地总约未定年底沙坪坝龙湖睿城中式联排叠加花园洋房公寓期约套，叠加联排各占面积叠加约联排年巴南区蓝光十里蓝山东方温泉酒店后山花园洋房联排别墅别墅总总约期二期期套，联排套双拼套二期套，联排套双拼套独栋套。年月东海汤山别院炒油场别墅总其中温泉公园旅游其余为地产用地不详温泉旅游住宅不详不详鲁商缙云山项目应标文件综合分析近年，重庆别墅市场供需两旺年，重庆别墅新增供给约套，实现销售约套年将有近个别墅项目入市，群雄逐鹿，竞争激烈。从年别墅供给总体情况看,规划别墅总体量逾万平方米，其中已推出体量约万平方米，尚有约万平方米待推。南北区域仍是未来别墅供应热点，对近郊别墅项目的主城置业者阻击明显从未来别墅物业供应区域来看，南岸三北区域仍将是未来别墅供应的主力市场，开发商普遍具有定品牌楼盘众多，产品线丰富，对近郊别墅的主城置业者形成明显的阻击效应。别墅开发水平不断提升，普遍在产品打造上具有定特点，强调性价比成为流行趋势别墅产品从建筑立面产品形态园林景观等方面的打造水平进步提升。随着价格的提升，各楼盘普遍强调性价比，主要通过超大地下空间前后侧私家花园面积的赠送等实现。别墅价格稳步上扬，主城实现别墅梦难度加大联排别墅主力价格主要在元平方米与元平方米之间别墅主力价格主要在元平方米之间。价格水平与近郊别墅进步拉大，客户在主城实现别墅梦想难度加大。面积区间日趋丰富，主流联排市场已是红海别墅面积主要集中在，最小做到上邦国际高尔夫别墅，最大至多协信阿卡迪亚联排别墅面积主要集中在，最小至中安翡翠湖二期，最大至彩云湖号常青藤人文别墅。在售别墅类物业中，主要以平方米的联排别墅产品为主，约占市鲁商缙云山项目应标文件场份额的左右。近郊别墅通过线楼盘水平的整合营销推广，结合产品性价比，同样取得较大影响力与销售成绩市场逐步出现部分紧凑型联排中安翡翠湖二期等小别墅坡岭顿小镇等，通过大规模的营销推广及高品质的形象塑造，结合性价比优势，均获得较好的市场成绩。别墅定位以第居所为主，二居物业供给较少，景区休闲度假别墅发展迅速重庆主城别墅定位仍以第居所为主，二居别墅供给较少，近郊精品度假物业放量相对不大。年底重庆人均超过美元，按照国际惯例，旅游地产将进入快车道。重庆未来几年仙女山江津合川长寿湖等区域将有大量依托于稀缺资源的高品质项目出现。鲁商缙云山项目应标文件三北碚区房地产市场现状及未来走势分析北碚区房地产投资开发年季度北碚区房地产开发投资北碚区全社会固定资产投资北碚区房地产开发投资北碚区房地产开发投资比重重庆市房地产开发投资比重年季度年开始，北碚区房地产开发投资总体呈增长趋势，同时其占全社会固定资产投资总额的比重较大，但较重庆市总体房地产投资比重低，说明北碚区房地产活跃度不够。北碚区土地市场交易分析北碚区在年土地交易大幅增长后，总量仍处于较低水平地价在年出现较大增长。年季度北碚区土地交易情况万平方米亿元万元亩出让面积最大可建面积成交金额地面均价年季度鲁商缙云山项目应标文件北碚区商品房供销分析由于北碚区房地产基础水平低，年价格增幅明显。受年新特区成立利好，销售量大幅增长，增幅达到，但由于当年供给量较大，且该区域内需型消费明显，因而价格上涨幅度较小。年季度北碚区商品房供求情况走势万平方米供求比批准预售量销售量供求关系年季度年季度北碚区商品房销售均价走势元平方米销售均价均价涨幅年季度鲁商缙云山项目应标文件楼盘分布与板块描述城南新城板块城北板块西南大学板块老城板块三溪口板块鲁商缙云山项目应标文件板块销售状态物业形态项目名