评价工作，通过分析比较，提取有用的信息，进步提高可行性研究的实用性。第操作环节房地产可行性研究战略分析分析角度社会经济环免对房地产市场的影响房地产业不是个孤立的行业，本书多处强调，将房地产业当作国民经济的喷头产业来看待是的，这并不仅仅是个说法问题，而是个最基本的认识问题到底是房地产业带动国民经济的发展还是国民经济的成长带动房地产业的发展如果把这个问题搞颠倒了，在形势的判断上就会出现根本性的失误。无论政府还是企业都会导致先人为主的决策倾向。如年代初海南惠州北海等地出现房地产业畸形膨胀，大起大落，都是无视当地国民经济发展情况，主次颠倒，没有摆正房地产业的位置所带来的后果。分析角度二当地政府行政行为对市场的影响些地方政府的城市规划及规划控制水平对当地房地产开发有着直接的影响。众所周知，在城市规划管理比较好的张家港市及江阴市，房地产开发直处于比较平稳的状态。超前而科学的规划有效的规模控制严格的规划管理，使这两个城市的房地产开发避免盲目的窝蜂的现象，本着配套片开发片管理片的原则，这里的小区住宅市场基本上没有出现供大于求的情况，所有楼盘的预售成绩都很好。与此形成对比的是，不少城市的土地批出规模严重失控，房地产市场管理混乱，造成地皮炒卖现象严重，商品房供应量过大，市场价格起落过剧，地方政府规划管理不妥，给发展商们带来了很大的风险。分析角度三街区环境对房地产营销的影响古北新区并非上海闹市区，楼价何以如此昂贵原来，由年代起率先开发的第个上海外贸区虹桥开发区，随着愈来愈多外商人驻办公，邻近的古北新区自然成为外商购买或租赁住宅的主要目标。区内满是豪华住宅，住户大部分是港台同胞及外国人，所以成为上海唯个名副其实的境外人士居住区。这使古北新区享有很高的知名度，并自然形成了个独特的社交圈及生活社区，区内楼宇质素又不赖，需求者多而且舍得花大价钱，故此售价及租金曾直稳步上扬。进入年以后，该小区房价虽有所下跌，但仍是国内最贵的地方。从古北新区的例子可以看出，房地产的价值似乎并不完全取决于楼盘自身的档次和质量，还与周边的街区环境有关。正因为有虹桥开发区的发展，才产生了对古北新区高尚住宅的需求，虹桥开发区与古北新区之间明显存在著功能上的互补关系。街区功能是使房地产实现其市场价值的外在动因。投资商自身条件考察考察你的经验隔行如隔山，隔山买牛难。任何家公司都不可能对自己完全不了解的领域进行投资，房地产投资也是如此。即使是已经在房地产业内有定资历的企业，如果该公司以前是开发市内写字楼的，如今目标投资对象是郊区别墅，那么能不能考虑呢那要看公司的经理层里是否有具备别墅开发经验的人才，否则还是慎重为好。当然，事情并不是绝对的，当你认为经验这风险也值得冒的时候，就不必在这个问题上多思量了。考察你的投资方式由于企业背景和实力不同，各房地产投资企业的项目投资方式也不样。也许你的企业从来不会在建幢楼后靠出租来获取长期回报，而是建部分卖部分，甚至靠预售楼盘来滚动开发，那么对那些适合于长线开发的项目和适于长钱投资的地区，你就要三思而后行了。有时候个好项目，到了些房地产企业手里就成了臭狗屎了，想扔也扔不掉。考察你的融资能力每个房地产项目的开发都会遇到借贷和融资问题。问题是你的借贷渠道和融资渠道是否可靠，如果项目建到半而你的后续资金又无人提供，那可要人命了。笔者见到不少这样的事情个建了半的项目因为没有后续资金而停工两三年，前期成本已经上升了半，如此就算建好了也无利润可言了，明摆着是亏本的生意。分析角度四投资商的自身条件对营销的影响俗语说太贵有自知之明。房地产商在进行项目分析时是不可能不对自身的条件进行分析的。家公司不可能什么样的项目都能开发，也不可能什么样的风险都敢去冒，所以在考察个地区个项目值不值得去投资时，还必须有针对性地权衡本公司适不适合于那个地区去投资，适不适合于投资那样的项目。第四操作环节设计成功的可行性研究流程步骤人员安排组合项目内容人数负责项目费用时间注册房地产估价师造价工程师市场调查和分析人员经济分析专家制作人员社会学，环境等专家步骤市场分析宏观因素分析房地产开发商在个国家的个地区拟进行房地产投资时，首先要考虑的是该国的宏观因素如政治经济文化地理地貌风俗习惯及宗教信仰，有无地区冲突或战争发生的可能性。区域性因素分析般来讲，项目所在国内部地区之间的发展是不平衡的，差异总是不同程度地存在，仅研究其宏观因素还不够还必须对项目所在区域进行现金流量现值增加，则售价的敏感系数。敏感系数可正可负。若敏感系数为负，说明目标值的变化与参数值的变化方向相反，敏感系数越大，则说明该参量对目标值越敏感，在可行性研究中对该参量的确定须越谨慎。步骤风险分析风险分析又称为概率分析，利用概率值来定量研究各种不同确定因素发生不同幅度变动的概率分布及对方案经济效果的影响，对方案的经济效果指标作出种概率描述，从而对方案的风险情况作出比较准确的判断。第操作环节撰写出色的可行性研究报告书可行性研究报告的主事内容般来讲，专业机构编写个项目的可行性研究报告应包括封面摘要目标正文附件和附图六个部分。封面般要反映可行性报告的名称，专业研究编写机构名称及编写报告的时间三个内容。摘要它是用简洁明的语言概要介绍项目的概况市场情况可行性研究的结论及有关说明或假设条件，要突出重点，假设条件清楚，使阅读人员在短时间内能了解全报告的精要。也有专家主张不写摘要，因为可行性研究报告事关重大，阅读者理应仔细全面阅读。目录由于份可行性报告少则十余页，多则数十页，为了便于写作和阅读人员将报告的前后关系假设条件及具体内容条理清楚地编写和掌握，必须编写目录。正文它是可行性报告的主体，般来讲，应包括以下内容概况包括项目背景项目概况委托方受托方可行性研究的目的可行性研究的编写入员编写的依据编写的假设和说明市场调查和分析规划设计方案建设方式和建设进度投资估算及资金筹措项目财务评价风险分析可行性研究的结论研究人员对项目的建议相应的附表。附件它包含可行性研究的主要依据，是可行性研究报告必不可少的部分。般来讲，个项目在做正式的可行性研究时，必须有政府有关部门的批准文件如规划选址意见书土地批租合同土地证建筑工程许可证等。专业人员必须依照委托书和上述文件以及相应的法律法规方能编写项目可行性研究报告。附图份完整的可行性报告应包括以下附图项目的位置图地形图规划红线图设计方案的平面图，有时也包括项目所在地区或城市的总体规划图等等。可行性研究报告正文部分的编写正文部分是可行性研究报告的核心部分。内容多，较复杂。概况进行可行性研究的背景所研究项目的名称性质地址周边的市政配套和基础设施现状，交通及周围环境等委托方的名称地址法人代表营业执照登记号及联系人受托方的名称地址法人代表营业执照登记号及联系人可行性研究的目的可行性研究的编写人员名单可行性研究的编写依据研究报告的假设和说明。市场调查分析要求对项目进行宏观区域和微观的市场分析和调查，及对未来的供给需求和价格的预测，不仅要有定性的分析，还要有定量的推导。规划设计方案要求写出项目所具备的规划设计方案及建设过程中市政条件是否具备。市政条件包括水电煤卫通讯供暖部分地区及道路等的配套情况，在报告中必须有这些市政条件是否具备的书面文件。建设方式和建设进度专业人员可对项目的建设方式的委托提出建议或由委托方提供建设方式和进度安排，他们旦确定则为其后进行投资估算作了准备。投资预算和资金筹措要求写出项目建设过程中必须发生的各项费用并逐计算资金筹措部分，要就整个项目投资额和相应的支付时间作出融资安排。例如自有资金贷款和预售收入这三种主要资金来源的安排等。项目的财务评价要求写出主要财务评价指标的计算结果，如净现值现值指数内含报酬率和动态回收期等。风险分析般要求计算出保本销售额盈亏平衡点及对主要敏感因素在有利和不利情况下的敏感分析并计算出相应的财务评价指标。结论要求写出该项目可行性研究的结论，明确说明该项目是否可行，是否具有较强的抗风险能力。有关建议是专业机构的专业人员在进行可行性研究中发现的些有利于项目获得更佳的经济效益社会效益环境效益等方面的建议，供委托方参考。附表是可行性研究报告中涉及的诸多计算表，如投资匡算表销售收入表资金筹措表利息计算表现金流量表敏感性分析计算表等。第操作环节如何协调可行性研究投资预算些不大规范的房地产项目可行性研究报告，其中的项目投资概算只包含项目建设的工程概算。这样算帐不好。个房地产项目不等于个简单的建筑物，它需要营销成本金融成本和建筑成本，项目投资就是为了满足这些成本支出。而且，工程概算也不定就等于发展商对项目工程建设的实际投资。在被证明星可行的前提下，边回收资金边追加投入的滚动式投资开发方式也是可以采取的，这样来发展商在工程建设上的实际总投入就会小得多。以工程概算代替项目投资概算是极不严肃的。房地产项目的投资概算应包括以下内容营销开支概算，包括项目前研究及可行性研究的开支项目策划的开支销售策划的开支广告开支项目公司日常运作的开支项目及企业的公关开支工程开支概算，包括用于工程勘探的开支用于吹沙填土平整土地的开支用于工程设计的开支用于建筑施工的开支用于设施配套的开支用于工程监理的开支土地征用开支概算，包括政府次性收取的标准地价用于拆迁补偿或青苗补偿的开支影响公共设施而出现的赔偿开支金融成本开支，包括外汇资金进入国内货币系统产生的银行担保及管理费用支出贷款引起的利息支出各项保险开支税收和行政性收费不可预见开支第操作环节从全局出发进行可行性研究现实化的可行性研究前握事实上，个好的市场营销者才是个最好的利润创造者和挖掘者，他们致力于分析各种营销机会的利润潜力，捕捉赢利机会。这样的房屋是有目的有针对性地建