五证中的建设工程规划许可证建设工程开工许可证建设工程规划许可证都是在这个阶段取得的。而国有土地使用权证由于开发商支付土地出让金的时间不同，取得的时间也不尽相同。在房地产开发中，土地的取得是最重要的。现阶段，土地的取得有两种方式划拨和出让。划拨是指国家将土地无偿划拨给使用人使用，划拨出让的土地由于未向国家交纳土地出让金，不允许作开发利用。般都是划拨给国家机关学校等单位使用。出让是指与国家签订土地出让合同，交纳土地出让金获得国有土地使用权的方式。目前的房地产开发除经济适用房外，都属于这种方式。同样，如果要在划拨土地上进行开发，也要交纳土地出让金，将划拨土地转为出让土地。出让的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分为居住用地年，工业用地年，商业用地年等。建筑施工阶段建筑施工阶土地。出让的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分为居住用地年，工业用地年，商业用地年等。建筑施工阶段建筑施工阶段是开发商委托建筑公司进行项目建设的阶段。该阶段是房地产开发的重要阶段。在本阶段，为了更快的收回成本，回笼资金，实现赢利，开发商通常在建筑阶段采用项目预售的方式对物业进行销售。销售阶段销售阶段是开发商出售商品房，回收资金实现赢利的阶段。个项目销售的成败决定着开发商的根本利益。销售分为预售和现房销售两个阶段，预售即通常所说的期房销售，是指开发商在建设工程竣工之前进行销售，现房销售即开发商在取得竣工证或竣工验收合格文件后进行销售。由于预售可以提前回收资金，目前开发商大多采用此种销售方式。预售条件城市商品房预售管理办法第五条规定已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书二持有建设工程规划和施工许可证三按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。第六条规定商品房预售实行许可证制度。开发经营企业进行商品房预售，应当向城市县房地产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证。商品房现售，应当符合以下条件现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书二取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件三持有建设工程规划许可证和施工许可证四已通过竣工验收五拆迁安置已经落实六供水供电供热燃气通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期七物业管理方案已经落实。房地产开发流程房地产开发流程房地产开发般指房地产开发企业即开发商，以赢利为目的投资开发房地产项目，从立项规划土地出让或转让拆迁建设到销售等系列经营行为。我国城市房地产管理法第条对房地产开发下的定义是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础建设，房屋建设的行为。房地产开发项目有住宅别墅商铺写字楼等等现市场上提到的所谓商住两用的物业其实是指开发商以住宅为目的进行立项，但在设计以及建设阶段将其建设成为可作为写字楼出售的种类型的物业。房地产开发流程主要包括以下几个程序前期的准备前期准备工作主要包括由计委对房地产项目进行立项审批，规委对项目进行规划审批，进行设计施工，土地出让或转让等。此阶段的主要工作是取得项目开工建设的系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。我们所说的五证中的建设工程规划许可证建设工程开工许可证建设工程规划许可证都是在这个阶段取得的。而国有土地使用权证由于开发商支付土地出让金的时间不同，取得的时间也不尽相同。在房地产开发中，土地的取得是最重要的。现阶段，土地的取得有两种方式划拨和出让。划拨是指国家将土地无偿划拨给使用人使用，划拨出让的土地由于未向国家交纳土地出让金，不允许作开发利用。般都是划拨给国家机关学校等单位使用。出让是指与国家签订土地出让合同，交纳土地出让金获得国有土地使用权的方式。目前的房地产开发除经济适用房外，都属于这种方式。同样，如果要在划拨土地上进行开发，也要交纳土地出让金，将划拨土地转为出让土地。出让的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分为居住用地年，工业用地年，商业用地年等。建筑