价的公寓型社区主要对手集中在河西城东区苜蓿园长巷带。竞争优势以创新的别墅空间为概念，从生活观生活品质方面对抗杂居型的公寓物业形态。针对同类型的别墅准别墅物业主要对手集中在亚东新区江宁区。竞争优势自然资源与产品整合优势。开发商的品牌优势。板块联动优势。项目运盛美之国项目上海开启房地产投资咨询有限公司内容争标修改案地址上海市凯旋路号楼客户运盛南京实业有限公司电话四目标社会目标通过与政府各有关部门的通力合作，者根据高起点高品位高立意的三高原则，创造南京别墅市场第品牌，营造别墅社区领袖形象二者拔高拓大运盛品牌三者加强与政府部门的关系与友谊，为持续性发展奠定关系基石。经济目标依靠联体别墅快速打开市场，在项目品牌形象凸现后，带动别墅的快速去化，赚个盆满钵满是绝对现实的目标。五风险尤存，不可大意超大规模别墅形态带来开发与营销周期过长，不确定因素太多。多种别墅混合，操作不慎则概念混乱，定位不清。将军路侧，虎踞龙蟠，激烈碰撞在所难免。项目运盛美之国项目上海开启房地产投资咨询有限公司内容争标修改案地址上海市凯旋路号楼客户运盛南京实业有限公司电话第章宏观市场研究年全国房地产市场发展简述全国房地产投资继续高速增长进入年以来，房地产开发投资规模继续扩大，增长速度明显加快。月份，全国房地产开发完成投资亿元，比年同期增长，高于年同期增长的速度。分季度观察，前三个季度全国房地产开发投资分别增长和，明显高于年同期，分别增长和，也高于年同期国有及其他类型固定资产投资增长和的速度，房地产开发成为固定资产投资中增长最快的部分。房地产开发投资的快速增长，使其占国有及其他单位固定资产投资的比重也逐步提高，到年月末达到，已超过更新改造的比重，成为仅次于基本建设投资的第二大投资种类，是拉动投资增长的重要力量。项目运盛美之国项目上海开启房地产投资咨询有限公司内容争标修改案地址上海市凯旋路号楼客户运盛南京实业有限公司电话投资结构进步改善在投资快速增长的同时，房地产开发的物业结构和地区结构继续改善。是住宅和商业营业用房投资增速加快，比重提高。月份商品住宅完成投资增长，占全部房地产开发投资的比重达到，比年同期提高个百分点商业营业用房投资增长，比重达到，比年同期提高个百分点。二是中西部地区投资增长速度加快。月份东部地区房地产开发投资增长，中部地区增长，西部地区增长则达到。中西部地区房地产开发投资增长快于东部地区，这说明随着西部大开发战略的逐步实施，中西部地区的房地产开发活动正趋于活跃。商品房销售市场供求两旺伴随房地产开发投资的快速增长，商品房销售市场也出现了热销的局面。月份全国销售商品房面积万平方米，比年同期增长，商品房销售额的增长速度高于同期开发投资和竣工房屋面积的增长速度。到月底，全国商品房平均销售价格为元平方米，比年同期增长，其中商品住宅平均销售价格为元平方米，比年同期增长。项目运盛美之国项目上海开启房地产投资咨询有限公司内容争标修改案地址上海市凯旋路号楼客户运盛南京实业有限公司电话个人购房比例继续提高月份销售给个人的商品房面积万平方米，比年同期增长，比重为个人商品房销售额达到亿元，比年同期增长，所占比重达到，比年年底增加个百分点，反映出住房制度改革以后居民购房意识增强，个人购房已成为商品房销售市场中的决定性力量。土地购置和土地开发投资高速增长月份全国房地产开发企业购置土地面积达万平方米，比年同期增长，同期完成土地开发投资亿元，比年同期增长，完成土地开发面积万平方米，同比增长。土地购置面积的大幅增长，表明开发商对未来开发前景的看好。年全国房地产市场继续呈现迅速增长势头，房产投资开发高速发展，也更趋成熟商品房销售额的增长速度高于同期开发投资和竣工房屋面积的增长速度，客观上为房产项目的入市提供有利环境尤其是随着市场的成熟和购房者对住房要求的进步提高，为大中城市的别墅项目推出创造了定需求空间。项目运盛美之国项目上海开启房地产投资咨询有限公司内容争标修改案地址上海市凯旋路号楼客户运盛南京实业有限公司电话南京房地产市场综述自年以来，南京的的平均增长率达到了以上，可以说宏观经济直处于良好状态，而且年南京国内生产总值亿元，比上年增长，高于全国全省的平均水平。去年南京投入城市地位得到很好的提升，元的高价又与将军路形成明显的价格差异，由此点来看，对于近邻的将军路而言，反可能会利大于弊，从产品方面来讲，又有个很好的样板可以借鉴学习，也未必不是件好事。南京房地产市场潜量巨大根据南京市房产局保守的估计，南京市未来五年的住宅潜在需求总量为万平方米商品住宅的潜在市场需求量为万平方米，换算成建筑面积为万平方米按居住面积建筑面积项目运盛美之国项目上海开启房地产投资咨询有限公司内容争标修改案地址上海市凯旋路号楼客户运盛南京实业有限公司电话计算，年均潜在需求总量万平方米。参见年南京房地产潜在需求总量预测数据来源南京市房产局依据需求量万平方米现有人口未来住宅消费增长量年人均居住面积现有人均居住面积现有人口年新增人口住宅消费量年人均居住面积新增人口新增人口现有住宅率未来期内现有住宅自然更新量现有住宅面积年更新率未来年数合计南京的经济持续发展为房地产市场的繁荣创造了良好条件，年的市场供求双方就呈现双赢局面，而随着近年来城市改造力度的加强，预计在未来的几年里，房地产市场将呈现持续繁荣现象。项目运盛美之国项目上海开启房地产投资咨询有限公司内容争标修改案地址上海市凯旋路号楼客户运盛南京实业有限公司电话第二章南京别墅市场及竞争研究南京别墅市场南京的别墅物业以种新的物业形态出现在商品房市场，大概是从年开始。对其作次系统的纵向研究，可以清楚地看见南京市场别墅的供求关系及消费市场的消化能力的大小，对我们恰当地定位规划设计自己的产品提供很好的借鉴。综合其地段特色品质外部环境和人们消费心态的变化等多种因素，大致将其划分为以下几代产品第代别墅产品大致出现在年底年,以三个片区为代表钟山风景区片区风景区腹地以大型纯别墅区帝豪花园为代表，其地段特别形象高档，起售价只有,元，销售情况不是项目运盛美之国项目上海开启房地产投资咨询有限公司内容争标修改案地址上海市凯旋路号楼客户运盛南京实业有限公司电话很好，直到今天仍在开发，目前售价达到元。玄武湖畔金陵御花园为代表，沿湖的多栋别墅，售价,多元，很快销售空。月牙湖畔依次有紫金山庄金陵御庭园月牙湖花园明湖山庄大邦花园，以单体与双拼为物业形态，总体量多套，销售单价元之间，套总价万元左右，因月牙湖地段的整体形象提高而销售情况良好。江宁地区百家湖片区以百家湖别墅花园与湖滨公寓的沿湖别墅为代表，有典型的第代别墅的特征，房型大而无当，品质不敢恭维，总体量不过百十来套，销售较好。东山镇主要是武夷花园的栋沿秦淮河分布的别墅。项目运盛美之国项目上海开启房地产投资咨询有限公司内容争标修改案地址上海市凯旋路号楼客户运盛南京实业有限公司电话第代别墅产品的主要特点最大优势在于对山水环境的借势，地利优越，地段无可替代，总栋数不多，单套面积较大，多在平方米左右产品品质极其般，消费对象为南京率先暴富族。自住型客户与公司型客户兼而有之购房客户中投资客较多。第二代别墅产品大致出现在年底年至年，以亚东花园城与江宁地区的低价别墅为代表。亚东花园城仙鹤山庄雁鸣山庄半山苑，尽管是别墅，但售价只有,元，最高不超过,元，体量大致在栋左右。随后出现以联排别墅为物业形态的听泉山庄，均是以低价取悦市场。江宁地区东山镇武夷花园的联排别墅岔路口碧水湾的单体与双拼别墅麒麟镇锦绣花园的单体与双拼别墅项目运盛美之国项目上海开启房地产投资咨询有限公司内容争标修改案地址上海市凯旋路号楼客户运盛南京实业有限公司电话百家湖周边湖滨世纪花园的单体别墅，中国人家的中式排屋。注虽然江宁的这部分别墅上市时间较晚，年仍在市场热力售卖，但由于其产品较差，规划设计起点较低，仍将其划归第二代产品。第二代别墅产品的显著特点为低价别墅，主打卖点为低价格，全部位于传统概念中的郊区，外部环境极为优良，消费对象平民色彩较浓，体量开始放大，产品外相缺乏高贵感，质量产品设计依然存在不少问题。第三代别墅产品大致出现在年底，着重于产品本身的改善，选择单楼盘为代表。金陵家天下被评为年南京别墅明星，实是混杂型社区，单体联排四拼双拼，多种别墅形式均有，畅销产品为排屋，四拼和双拼也较受欢迎，单体别墅去化较慢。项目运盛美之国项目上海开启房地产投资咨询有限公司内容争标修改案地址上海市凯旋路号楼客户运盛南京实业有限公司电话第三代别墅产品的特点建筑构造采用框架结构别墅内部空间革命层高突破。米的常规高度达到米，顶层主卧最高处将近米注重以人为本立面丰富，会所成双，大批购买移植成年大树重塑内环境在传统低价区域做出了中档产品，将中产阶级给预了明确标注。第四代别墅产品以年的高档高价别墅为代表，集中分布在江宁百家湖和将军路带，宁南与亚东亦有单楼盘供应。百家湖周边威尼斯城小体量纯别墅，栋，容积率，单体面积平米，售价毛胚,元，装修,元。佳湖绿岛混杂型社区，别墅单体栋，双拼套，别墅容积率，单价元，主力面积。文化名园混杂型社区，别墅单体栋，双拼套，单价元，主力单体面积。项目运盛美之国项目上海开启房地产投资咨询有限公司内容争标修改案地址上海市凯旋路号楼客户运盛南京实业有限公司电话均为年月份上市，去化速度很不乐观。混杂型社区均目前主推公寓房，别墅只接受意向预定，具体建造根据客户要求度身定做，反映出对高价别墅市场信心不足。将军路沿线瑞景文华首个大规模纯别墅项目，但以排屋供应为主。总体量套，总建筑面积万平米，容积率，单体栋，双拼套，排屋套，单价分别为,元,元,元，目前主要销售排屋，销量般主要抗性在于起售价格