在太多的不确定性，并将直接影响到整个淀浦河流域徐汇段的物业开发档次。外环以南的华泾地区，属于市级城市建设敏感区，作为北面中心城区和南面卫星城镇的联结带，从功能上将限制城市的无限扩张，因此，对于该区域内的用地建设有定的控制，据了解，该地区的整体规划已由徐汇区规划局整体规划，但涉及到前述控制因素，市规划局直没有作最后认可。而即将开盘的漓江山水苑因早在年就拿下这块地，直藏到年才开始启动，而其他地块基本没有动静。从另个角度看，漓江山水苑必然先于本案推出，它生存的方式和销售好坏，对本案是个直接的参照，甚至是依托。规划总结总体上，伴随着区域整体开发和沿江地带规划，该区域前景看好。但目前由于没有得到政策的特别倾斜，并且存在这些特殊的不确定性因素，从徐汇区政府角度来说，在沿江地区规划未完全统之前，不希望该地区急于开发，这种不协调性导致该区域在形成楼市板块方面存在严重的滞后性。三地块及周边情况地理位置及交通状况华泾镇地块项目策划书开启天启项目地理位置本项目地块位于龙吴路西侧，北临淀浦河南为华发路西靠长华路。地块位于徐汇区东南部，位于华泾镇内，与长桥地区隔河相望。华泾新村华发小区罗秀新村为项目地块徐浦大桥龙吴路立交桥龙浦桥长桥桥正在修建长桥新村淀浦河长华路龙吴路华发路黄浦江外环环南二大道东湾小区华泾镇地块项目策划书开启天启地块周围的交通条件环临的公共交通条件地块坐落在龙吴路与外环大道交接处，位于龙吴路立交桥下，两条快速干道伴随左右使得本地块交通便捷，多辆公交车可达万体馆徐家汇锦江乐园等地，分钟车程可达徐家汇，公交线路基本可以使地块与徐汇中心，以及与轻轨和地铁等大交通相连，公共交通状况般。对于自备车而言，出行方便，龙吴路快速干道可直通市中心。主要公交车及其路线车次起终点站主要途经双峰路曹行龙华徐浦大桥老沪闵路银都路虹桥镇紫阳花苑虹梅路顾戴路锦江乐园梅陇路长桥新村罗秀路徐家汇广场紫阳花苑上海游泳馆龙华镇上海植物园徐浦大桥凌兆新村浦北路三林塘徐浦大桥长桥新村梅陇锦江乐园桂林路华泾小区桂林小区上海中学梅陇地铁站康健商业城宜山路其他梅南线鲁莘线龙吴线等地块与公共交通的连接亚交通条件龙吴路的拓宽，使得目前地块与地铁万体馆站和轻轨明珠线龙漕路站联接方便，基本上分钟的公交车程可达上述站点，弥补了周边交通过于集中徐汇区的不足，方便部分居民远行交通。华泾镇地块项目策划书开启天启交通条件综述环临地块的公共交通相对便利，而且与地铁轻轨等大交通有定联系，龙吴路的拓宽使用，使市民出行方便，龙吴路为快速干道，基本无塞车现象，尽管如此，进入市区还需分钟时间。二周边居民构成及物业情况本案地块位于华泾镇门户地区，与长桥地区隔河相望，周边主要新村如下罗秀新村本案地块东湾小区紫阳地区华泾新村长桥新村淀浦河龙吴路长桥地区华泾地区华泾镇地块项目策划书开启天启各新村新老物业情况及居民情况华泾新村位于长华路和华泾路交界处，现有居民户，人口大约万人，主要是徐汇区中心地区如龙华万体馆附近的动迁居民。该新村形成时间晚，大约在年前后，居民换房和再置业可能性不大。目前在华泾地区，该新村周围的配套较齐全，华泾中心小学位育幼儿园位育高级中学中大高级中学华泾地段医院等伴其左右，超市邮局银行配套齐全。在华泾新村对面，上海中房置业股份有限公司正在投资开发高档物业漓江山水花园，占地万平方米，总建面万平方米，社区以联体别墅为主，同时还有别墅和叠加式别墅，该案去年下半年开始对外宣传，目前期正在平整土地，计划年下半年正式开盘。价格初定叠加式别墅元平方米联体别墅元平方米别墅元平方米左右。东湾小区位于龙吴路立交桥下东南侧，现有居民户左右，小区形成于年左右，为层动迁房，由于位于立交桥边上，各种噪音干扰很大，周边配套不全，部分依赖紫阳新村附近的配套。紫阳地区主要形成于年前后，目前两个社区紫阳花苑名人花苑华泾镇地块项目策划书开启天启紫阳花苑建筑面积达万平方米，颇具规模的多层社区，期户主要来自徐汇区中心动迁二期户于年月开盘，售价，均价元平方米左右，个月出售套左右，二房需求旺盛，客户主要来自龙华长桥地区的换房居民。名人花苑于年月开盘，售价为元平方米，均价元平方米，房型面积控制较小，二房集中在平方米，日前剩余的二房单价统元平方米，为周边居民抢购。罗秀长桥新村罗秀村，共有居民户左右，项目总占地面积平方米约亩。东西狭长米南北略窄米，东面龙吴路为交通主干道，地块所处位置是华泾镇门户地区，隔着淀浦河与长桥地区相望。地块靠西侧为厂房区和淀浦河装卸作业区靠东面为原有农民居住房和华发小区，而中间的华发小区大约户，为年前后徐汇区斜土路附近动迁居民，非本项目用地，因此，本项目地块并非完整的方型，中间被华发小区隔着，实际上由两块构成东块面积万平方米，为原来农民自用房，二层，无动迁迹象，由于紧靠龙吴路快速干道，交通便捷，但噪音干扰大西块面积万平方米，主要是淀浦河装卸作业区以及些工厂混泥土搅拌站等，噪音灰尘污染非常严重，各种装运沙石的工程车混泥土车频繁来往，目前状况根本无居住概念。相信这些厂房和污染的解决，将成为拆迁中的重点。总体上，本地块目前状况与理想的居住用地还有非常大的距离，而且整体形象的改变不能仅依靠开发商的努力，可能更多的有赖于政府对该地块及其周边的重新规划。华泾镇地块项目策划书开启天启地块周围景观自然景观前方景观南方南面为华发路，宽度米左右，为断头路，东起龙吴路西至长华路，由于两侧主要为泥石料装卸区和混泥土搅拌站等，因此华发路上各种工程车，泥沙装运车频繁来往，整条路上噪音和泥沙灰尘污染非常严重，目前无公交。华发路南面为面积和形状与本地块相似的地块，主要也是些农民住房和废弃的些厂房以及神海电子有限公司上海建工构件厂混泥土制品厂等产生各种污染的厂房。如果本项目启动之前，它们没有动迁的话，无疑成为本项目最大的障碍。再远处就是外环大道，通过龙吴路立交桥，直通徐浦大桥至浦东三林地区。后方景观北方北面就是淀浦河，淀浦河西起青浦淀山湖，为黄浦江主要通航支流，本区域河道为整条河的尾端，向东米流向黄浦江。本区域段河面大约米左右，水质般，河面上来来往往着装运泥石料的小船只，河对面靠西侧是相对成熟的罗秀新华发路华泾镇地块项目策划书开启天启村长桥新村，临河有米左右的绿化带，视觉景观尚可，而河对面靠东侧是木料加工厂，堆积着大量木料，形象较差。左方景观东方左面为龙吴路，公交站点集中在此，龙吴路为城市级主干路，路宽米其中北段徐汇区段全长约公里，设六快二慢八车道南段闵行段全长公里，设四快二慢六车道。全线设计时速高达公里。龙吴路是连接吴泾与徐汇的主要快速通道，而且本段还是与外环高架以及通往浦东的交接处，因此车辆频繁，而且速度较快，产生噪音和空气污染较为严重。淀浦河及其对岸华泾镇地块项目策划书开启天启远处可看到徐浦大桥。右方景观西方长华路是连接着华泾与长桥两个地区的条小路，本区域段路面较窄，仅米左右宽，无公交车，连接长桥的长桥桥于去年被船只撞坏后开始重新修建，预计要年后才可通车。位于华发路交界处有加油站。长发路以西是些化轻公司的仓库人文历史景观黄道婆墓位于长华路和外环路交界处，约平方米大小，目前仅少量绿化，计划中建成休闲公园景观综述总体而言，地块周围被泥石料装卸区和装运车包围，紧临的快速干道产生难以克服的噪音和空气污染，周围环临景观较差，长华路华泾镇地块项目策划书开启天启属本项目地块的劣势环境污染情况水空气土地污染情况地块本身以及周围各种厂房污染严重，尤其是泥沙装卸和混泥土搅拌产生大量的废气和灰尘污染噪音污染就目前而言，地块所在地噪音污染也比较严重，主要来自龙吴路外环两快速干道上各种公交车辆和工程车货运车。社会治安状况地块周围缺乏居住概念，治安情况较差。人员素质参差不齐，民工等时有出没。配套设施生活配套的缺乏也是该地块个主要劣势，目前居民的配套依赖于龙吴路对面龙吴路立交桥东南面的东湾小区附近，或者距离本地块公里的华泾路附近。四地块研判总结华泾镇地块项目策划书开启天启优势交通相对顺畅，出行相对便利处于华泾门户位置地理概念较好地块具有定规模性机会十五期间对该地区规划要求较高威胁市场不确定因素所带来的潜在竞争压力劣势区域居住概念差配套缺乏各种噪音空气污染严重周边整体环境形象差项目地块分析华泾镇地块项目策划书开启天启二结论整个区域作为徐汇区最后块待开发的处女地，前景看好本地块所处位置相对封闭，扩散性差地理资源优劣参半，淀浦河有景观性但参与性欠缺交通状况空气指标生活配套的欠缺导致本地块居住概念差板块尚未成长，市场面政策面的利好因素尚不明确因此，个案考量的因素显得尤为突出，所以我方认为对于本地块的开发时机上存在两种方案方案待机开发，待区域板块明确后，再来体现本案土地价值方案二现在开发，近期进行规划，以漓江山水苑为市场参照，紧接而动华泾镇地块项目策划书开启天启第二篇产品定位唤醒地段未来价值构造个案超值空间根据市场的分析和土地价值的研判，我方认为必须进行土地价值的重新构造，即用创新产品，构造本案价值根据市场分析和判断，本地块物业应以控制单价同时控制总价为原则本地区单价的提升不宜通过高档次产品次性过度拔高而达成，建议总体均价不宜超过元平方米根据现地段价值的公众认可度，结合本产品价值构造，我方认为创新性产品单套总价宜控制在万以内，最佳控制为万左右进行室内空间的革命，以产品的稀缺性创新性号召市场以社区的居住适宜性要求提升小环境设计，隔离现状中外环境不良对本地块的影响华泾镇地块项目策划书开启天启二严格考量物业型态创意屏蔽外环境干扰般来讲，不同档次的住宅项目所应具备的基本地产因子有所不同，具体如下表地产因子单身公寓普通住宅中高档住宅别墅中高档住宅说明本相目符合情况对公共效能的