配套造势在杨浦亦属落后杨浦区较少有小高层产品，区域客习惯性地认本案小高层要突破人们的传统心理同多层住宅社区内没有会所，周边的休闲娱乐设施差年轻人士难以接受平凡无趣的生活，而他们的经济收入恰恰能承受本案总价，两者十分矛盾肯德基欧尚等配套设施在平凉路西侧，而本离众所周知的大众配套较远案则位于平凉东侧靠近军工路二客源客层预估目前居住区域杨浦特别是平凉路沿线极少数虹口靠近杨浦地区针对性诉求重点东外滩项目将于明年启动，该地区会成为成熟居住腹地杨浦平凉路生活圈生活机能较完善杨浦少有的万方住宅小区职业职务生产企业占以上般受薪者为主针对性诉求重点两房面积在平米左右，总价控制合理房型规划经济实用在杨浦改善居住条件，正是时候年龄集中在岁针对性诉求重点区域内不多见的小高层产品栋距开阔，平米中庭花园欧陆风情的住宅面积平米左右三企划思路探寻以东外滩的耀眼前景客厅，贴近生活的人性规划。总价不高，花小预算就可以邂逅大生活。综合以上广告诉求，提炼出广告总精神定居东外滩，宜居经典家广告总精神要求将楼盘最主要的卖点用最简洁的语句描述，做到广告思路明确，简单易记。东外滩无疑是本案要着力宣传的地段概念，而欧洲的建筑元素在传统观念中永远是经典的代名词。六阶段推广策略本案要抓的两个宣传重点是东外滩生活圈的前景，二是欧陆风情的实用性住宅。由于本案的客源多为区域客，所以媒体通路遵循以下原则新民造势，夹报唱主角户外媒体功不可没传统媒体为主，无特殊需要不做媒体通路创新第阶段时间引导预约期年中旬主题告知楼盘基本信息，累积前期客源形式制作销售资料发布户外媒体在五角场控江路等地区附近住宅小区旁投放横幅在杨浦人流量比较集中的地方和易初莲花做户外看板平凉路上悬挂对旗造势引导制作简单的销售资料，业务员用于定点派发第二阶段时间公开期年月下旬主题欧洲风情的东外滩住宅形式易初莲花展示制作销海月下旬打次新民晚报，告知预约信息月底在易初莲花作楼盘展示第三阶段时间第强销持续年主题侧重本案品质东外滩欧洲花园形式报纸稿，派夹报，商场巡展新民晚报开盘半版强销期每两周投放次晚报通栏派夹报两者间隔持续期拜访活动沪东文化宫持续期降低报纸稿投放频率第四阶段时间第二强销持续年月年月主题平米欧式中庭，总价实惠的经济房源形式报纸稿，户外广告强销期每两周投放次晚报通栏派夹报两者间隔拉横幅楼幅造势活动东宫中庭花园内持续期降低媒体频率第五阶段时间扫尾期年主题现房亮相，最后让利大行动形式报纸稿老客户回访参观样板房晚报清盘稿七售楼处风格建议本案售楼处为长米，宽米，总建面平米的两层建筑。现分别对二层规划作以下建议总体风格与住宅风格致，室内装潢布置融入欧洲元素售楼处层主要作为模型展示及洽谈区进门处设销控台，背景为墙。在侧开辟裱板区，放置有关楼盘介绍的展板。裱板旁放置本案大模型，模型区挑空，可显得气派宽敞另侧开辟洽谈区，安排三到四组开放式销售桌椅，两组私密性较强的洽谈桌椅安排私密处做洗手间售楼处二层主要作为样板房展示区本案两房居多，所以用主力两房房型做样板房样板房周围建议做模拟绿化及景观广告预算表本案期总销金额约亿，广告总预算万约占总销金额的。项目内容说明单价备注固定成本样板房售楼处二层模型透视图鸟瞰总坪单体售楼现场售楼处层户外看板沪东文化宫五角场易初莲花引导旗帜对分两期挂现场围墙喷绘横幅条幅承品邀请函信封信纸名片销海份邮寄派发份销平套小计报纸新民晚报派夹报变动成本易初莲展示会沪东文化宫大型房展五十房展赠品小计总计中轩丽苑提案报告项目态势分析二客源客层预估三企划思路探寻四产品形象定位五广告总精神及诉求六阶段推广策略七售楼处风格建议八及稿项目态势分析有利因素分析推广本案时，应该抓住不放的卖点推广本案时，能形成商机的诉求点优势机会杨浦区的东外滩项目将于今年进入实质性开发阶段。地段升值性不可估量，该地区可能成为明日杨浦杨浦大桥两侧和复兴岛地区，是重点开发黄浦江地的亮点区中的部分杨浦区仍聚居着不少人口，但目前的住宅形态相对这些区域的住户有改善居住条件的要求比较落后杨浦区目前开发的新个案不多本案周边竞品很少，占尽天时之利杨浦老区历史悠久，区域住户对地段产生了定习区域客对地段抗性不大惯性心理本案周边有电力学院水产大学上海理工大学三借人文提升品质，高校教师亦可成为本案目标客所高校源距本案米处有易初莲花超市，周边公交线路购物方便，出行还算便捷多，附近生活机能比较完善小区万平米规划，栋距开阔，有平米中央有定品质感，在该地区相当有竞争力花园，建筑立面为欧陆风格房型面积控制得较为合理总价控制得适当不利因素分析客观上，项目本身存在的不足隐藏的麻烦，推广时可能成为抗性劣势抗性杨浦区原为工业园区，周边工厂多，区域环境其他区域的客源对地区的认同度不高，外区相对较差客难以进场本案周遭开发缓慢，平房旧房多，综合治理差，难以显现本案品质，不能借周边配套造势在杨浦亦属落后杨浦区较少有小高层产品，区域客习惯性地认本案小高层要突破人们的传统心理同多层住宅社区内没有会所，周边的休闲娱乐设施差年轻人士难以接受平凡无趣的生活，而他们的经济收入恰恰能承受本案总价，两者十分矛盾肯德基欧尚等配套设施在平凉路西侧，而本离众所周知的大众配套较远案则位于平凉东侧靠近军工路二客源客层预估目前居住区域杨浦特别是平凉路沿线极少数虹口靠近杨浦地区针对性诉求重点东外滩项目将于明年启动，该地区会成为成熟居住腹地杨浦平凉路生活圈生活机能较完善杨浦少有的万方住宅小区职业职务生产企业占以上般受薪者为主针对性诉求重点两房面积在平米左右，总价控制合理房型规划经济实用在杨浦改善居住条件，正是时候年龄集中在岁针对性诉求重点区域内不多见的小高层产品栋距开阔，平米中庭花园欧陆风情的住宅面积平米左右三企划思路探寻以东外滩的耀眼前景吸引客源因为本案周边除了废旧的工业厂房，还有破败的两层平房。目前的区域状况难以让人联想本案为高尚住宅区。所以我们要告诉客户本区域的发展潜力。明年的东外滩项目启动后，本案周边环境确实会有改观。在目前不能眼见为实的情况下，企划要引导客户构划美好未来。以独树帜的欧洲风格走俏杨浦因为杨浦新造的住宅房以平实的多层为主。象本案这样欧式风格的小高层确不多见。所以我们要让客户感到花小