苑仅有休闲度假功能，重要的和特征是狩猎与射击竞技，刺激性强，参与感盛，体验深，因此，吸纳的消费人群，消费结构也不样野营野炊同样是种特色，有不同的体验和感觉。这些娱乐项目的发展，无疑含丰富和促进黄陂旅游产业的发展。是黄陂旅游兴区的需要。黄陂是农业大区，人口众多，经济相对比较滞后，北部地区由于地貌及资源赋有的情况分析，发展工业或集约化农业均有不可逾越的障碍，根据黄陂十五经济发展总体规划及黄陂区十五旅游总体规划，北部地区划为木兰生态旅游区的定位是十分科学合理和实事求是的。该项目的实施将进步拉动黄陂经济及地方经济的发展。是投资企业不断发展的需要。经济是多元的，作为投资商必须敏锐判断经济发展主方向，合理资金投向，获得最佳效益，同样抓住机遇和切入点也非常关键。休闲旅游业方兴未艾，发展势头强劲，适时进入不仅可实现投资多元化，抢占商机，更能壮大企业发展规模，分散投资风险。二项目竞争优势区位优势木兰星光湖休闲度假苑位于黄陂星光湖东岸，距武汉中心城区仅余公里，有岱黄路和黄孝路相连，驱车仅需分钟可直接抵达，交通十分便利区内交通网密集，可便达孝感及武汉周边城镇。距武汉天河国际机场约公里。木兰生态旅游区已成为武汉名符其实的后花园，其品牌效应日益强劲，成为武汉市郊区旅游的大热点，区内景点众多，特色各异星光湖休闲度假苑既可占本区旅游品牌的市场效应，又可抢后发而先至之机遇。市场优势星光湖休闲度假苑主要客源市场是武汉市，包括武汉市市民和外地来汉的旅游者商务会议旅游，其次是孝感麻城黄石等中小城市。武汉是华中地区特大城市，人口余万，流动人口余万，旅游消费市场潜力巨大根据同行业研究，游客武汉黄陂居民占，省内除武汉占，省外占。随着武汉市经济的发展和人们收入的提高，生活方式武汉消费习惯的改变，武汉人对休闲娱乐的需求与日俱增，走出家门度假娱乐的人群会不断增长。资源优势尽管星光湖休闲度假苑从旅游资源评价的角度整体质量不高，但人们对旅游产品的需求却因人而异，因景而各具特色，只要依托主要资源合理开发与利用，因需求而定位，市场前景就会光明，资源优势就尽数发挥。企业经济与技术优势三家联合公司经济技术力量雄厚，长期从事房地产开发和城市市政工程建设，具有准确判断市场经济活动规律，科学投资的能力，具有抗拒市场风险和对星光湖休闲度假苑深度开发和规模发展的能力，并能在武汉市投资圈形成聚集效应，同时，有强烈的投资意愿。旅游产品优势木兰星光湖休闲度假苑娱乐项目如狩猎射击野营野炊等独具特色，与黄陂区内其他景区的项目形成优势互补，产品相对多样，娱乐性更高，消费层次更高。三竞争劣势与不利条件资源质量相对较差除水域景观外，其他游戏景观的开发需大量投入，增加成本，延缓降低企业效益。项目开发管理水平有待进步提高星光湖休闲度假苑是项综合开发项目，需对项目方方面面进行论证，科学经营理念，在可研究成后，应严格项目管理，科学规划。四机遇与挑战经历了轮旅游热潮，中国旅游者感受到了大众旅游的挤乱差，旅游需求日益差异化，目的地选择日益多样化，娱乐项目日益特色化，无疑木兰星光湖休闲度假苑将是武汉市民新的最佳选择，项目发展奠定了良好的基础。这是项目顺利发展的重大机遇。木兰星光湖休闲度假苑面临区际间竞争的挑战，项目包括了农家乐别墅会议室与会议接待等相似项目，且是投资的主体，这些必将同区内其他先行开发和即将开发的旅游项目形成竞争，这时项目高水平管理，深度开发并形成特色是项严重的挑战。第四章客源市场分析与预测改革开放以来，武汉抓住机遇，扩大开放，实施了国民经济持续快速健康增长，年平均增长率达。居民收入稳步增长，城镇居民人均可支配收入近万元劳动就业工作取得新的进展，全市从业人员余万人。调查显示家庭总收入万元的占，万元的占，万元的占，万元的占。目标客源市场定位木兰星光湖休闲度假苑的市场定位应是多角度的立体的动态的，随着客源市场变化而适时调整。从客源市场区域来看应主要定位于级二级市场，级市场主要包括武汉市及其远城区孝感市这些城区到木兰湖星光湖休闲度假苑交通方便，且历史文化风俗习惯消费行为大体相似，人群往来密切，有传统的协作关系及地缘关系。二级市场包括荆门黄石麻城仙桃等城市，这个范围内人口众多，交通便捷，城市经济也较发达，具有很大的市场潜力。从旅游动机和出游目的看应定位于周末游，假日游，并兼顾休闲体育商务会议等客源市场。从客源组织形式看应定位于组团和散客相结合的市场。从消费层次看应定位中高万人综合二种预测方法，按平均算术质，最终预测各种游客数量万人万人万人第五章项目建设规划由于项目仍处在可行性研究阶段，详细的规划蓝图并没有形成，经营理念市场定位也应与总体及详细规划协调致，这里只能说明初步的规划设想与基本思路。规划的指导思想规划必须依托星光湖自然风光，突出项目经营特色，遵循自然生态规律，以市场为导向，以经济社会环境综合效益为项目目标，保护与开发并举，培育与利用并重。二规划的基本原则市场导向原则合理进行市场定位，根据消费欲望确定市场需求，同时迎合时代和市场发展需求。可持续发展原则正确处理资源开发与保护之间的关系，处理经济发展和环境保护之间的关系星光湖休闲度假苑处在北部低山丘陵区，土壤贫瘠，降雨量大且集中，建设过程中易造成水土流失，使土壤直被系统退压，项目肯定有生活污水外排，如果处理不当，为对较封闭循环率低星光湖造成污染。生态学原则生态学原理要求项目实施必须遵循生态规律，注意环境的承载能力。方面，要注意建筑密度，不得过度破坏植被绿化建设必须因地制宜，科学选择树种。另方面，要求人造景观和自然景观必须协调致，建筑格局色彩形态必须融入环境建筑物不得临水而建，便保持定距离，破坏岸线景观。三规划内容项目规模项目总占地面积亩，其中有林地亩，疏林地亩，荒地亩，耕地旱地亩建筑用亩，站场道路用地亩。项目内容及功能围绕木兰星光湖休闲度假苑项目功能的主题，项目功能共分七个功能区别墅区入口接持服务区狩猎区美食街等附星光湖休闲度假苑平面布置图别墅区分为区，分布在主入口北部三个半岛上，沿岸线距最高水位线米布置，共栋，均为单体，每栋床位个，建筑面积约平方米，功能为接待游客住宿。射箭场射击场位于主入口北部，别墅之间东侧，面积约亩主要为游客提供射箭活动，中期开发提供对抗射击游戏服务。主入口接待服务区入口广场北端为游客接待中心与职务中心，为游客提供登记寄存医疗救助安全服务，以及兼顾项目行政管理办公培训功能，入口广场南端为会议中心，为会议团体提供会议职务及其他必要的娱乐职务。美食街位于项目区南端，星光湖最南汊东侧，为游客提供农家饭菜土特产美食配套建设农家菜园，直接为美食街提供新鲜绿色菜肴。野营区野炊烧烤场位于主入口湖对岸凸出的小半岛上，游人可从陆路可便捷抵达本区主要为游人提供多样形式的旅游体验，享受狩猎成果。狩猎区位于星光湖西岸面积余亩，圈羊养兔，供游客狩猎，体会射击之乐趣，享天近之规律。沙滩浴场位于区别墅南侧，沿湖岸线，建设让游人尽享之艳丽，风色之丽。项目配套设施给排水系统给水系统，直接从星光湖取水，通过自然沉淀消毒塔压供水日设计供水能力吨排水实现雨污分流雨水自然漫流污水进入污水管网，送污水处理站。道路设计道路总长约公里，铺碎石，路米，停车场处能同时容纳台车辆停放。景观厕所设计景观厕所座，布置在旅游线路旁，厕卫污水进入排污管网。垃圾箱设计景观垃圾箱个，分置于游人集中地，垃圾多产地如烧烤场。供电设供电变压站座，功率，配电电压，根据实际需要分输各区。通讯木兰星光湖休闲度假苑区域无线电通讯盲点较多，手机信号不好，对外通讯较困难规划设计所有客房都须开通程控电话，并设立宽带网络安装卫星电视接收系统设立电讯网络机站。第六章安全与环境保护医疗与安全建立医疗室负责游客急救，常见病的医疗护理，保障游客健康。培训数量适宜的安全保护人员，能及时实施救助备配必要的安全器材，如灭火器救生圈衣等。在危险路段，危险地点建立安全防护措施，并设立警示标牌。狩猎场射箭场必须制定严格的安全管理措施，制定安全应急预案，落实安全应急措施和装备。二环境保护建设套高效污水处理系统，实现污水稳定达标，达标污水回用进行绿化或灌溉，污水处理方案须经地方环保部门审查同意后实施。项目实施过程中须尽量减少破土面积，防止水土流失，减少绿地的损失。生活垃圾及其他固体废弃物须集中收贮，场外集中卫生填埋，并科学选址。污水收集率必须达以上。实现雨污分流。项目绿化须尽量选择本土树种，做到前压和生态效益相结合。集中式餐饮油烟须经治理实现达标排放。水上娱乐昼避免污染水体，禁止使用柴汽油船，提倡使用人力船。线路供电供水排水通讯须统规划，埋地分输，尽量减少破土面积和影响景观。第七章投资估算与财务分析投资估算根据法定估算依据，结合项目工程量的实际情况，经测算，其各类投资如下表，考虑项目比较大，次投入可能不现实，也不科学，仍按常规的近中远期分别估算。近期年年，中期年，远期年以后。表旅游基础设施投资估算道路交通项目名称投资额万元近期中期远期入品通道停车场码头游览大道步行道其他小计给排水项目名称投资额万元近期中期远期给水工程排水工程污水处理工程小计信息网络项目名称投资额万元近期中期远期电力网络通讯小计消防系统建设项目名称投资额万元近期中期远期消防系统垃圾处理及其他项目名称投资额万元近期中期远期垃圾处理其他合计表旅游接待设施投资估算项目名称投资额万元近期中期远期别墅会议中心接待服务中心餐饮服务设施管理设施涉滩浴场美食街洗浴中心名人馆狩猎场射箭场野营场其他合计表环卫与绿化投资估算项目名称投资额万元近期中期远期绿化环卫垃圾桶公厕合计表旅游产品营销投资估算项目名称投资额万元近期中期远期广告设计宣传旅游产品开发旺季促销产品推介合计表总投资表项目名