区的优惠政策。第二章市场分析国内旅游市场现状湖作为武汉市郊的个度假区，其市场前景与国内的旅游业，尤其是武汉的渡假旅游业发展息息相关。随着国内居民收入水平的逐渐提高假日时间的延长和消费观念的改变，使居民有更有利的条件出游，国内旅游呈火爆之势。近年来国内及武汉地区旅游市场有关数据如下国内旅游市场情况我国旅游业近年来发展迅速，目前已成为世界上旅游业规模最大的国家之,境外和境内旅游市场同步增长。年国内旅游亿人次，收入亿元人民币，之后此两项每年都分别保持在和以上的增长，旅游业已被列为国民经济新的增长点,我国旅游业正处于全面发展的重大机遇。武汉旅游市场情况武汉作为华中地区的特大城市，既是个有巨大容量的旅游接待市场，也是个有巨大潜力的旅游资源市场。武汉近年旅游业发展迅速年止，共有旅游涉外饭店家，星级饭店多家，旅行社家其中国际旅行社家，国内旅行社家。年武汉市接待国内旅游者万人次，国内旅游收入亿元，年增长率分别为和，国内旅游收入占旅游总收入的以上。年，旅行社组织本市居民出游人数约为万人次，万人天，平均出游天数为天，年平均增长率分别达到和以上。此外市民自行组织近郊出游人数也相当庞大，若按通过旅行社组织出游的人数的计，其人数则为万人天，两者合计，至二日旅游的年出游量约为万人天。据统计，外地过夜旅游者在汉人均天花费元本地日游旅游者人均花费元。按本地市民出游平均每人天消费元计，则武汉本市居民近郊旅游的年消费市场近亿元，而且这个市场的年增长率在以上。武汉由于地理位置的优势，对周边客源市场有较强的吸引力，吸引众多旅游者到汉旅游，形成了个以武汉为中心的旅游市场集散地，出游方向多为自然风光较为优美的景区，长线旅游和短线旅游都有增长，家庭出游比例明显提高，出游主题更明确。旅游业尤其是家庭式的度假已成为最具发展潜力的个市场，有广阔的发展前景。二湖度假区项目的可行性分析城市周边地区生活用地的资源有限性。随着我国经济的不断发展，人民生活水平的不断提高，人们的置业信心也越来越强。但随着大城市土地的价格及环境条件所限，以及人们对生活，居住环境要求的不断提高，找到块备种条件俱优的区域并不容易，而湖旅游度假区则正有此优势。首先，这里民风淳朴，社会安定，没有城市中的那种喧闹和不安定感。其次，随着城市日趋拥挤和扩大，人们向往回归种田园风光式的生活及享受，而湖地区属城郊结合部，就象武汉市的远郊后花园加上开发成本的优势，环境的优势，可以造出更符合人们的要求和条件的居住区，有很大的吸引力。第三，湖北省已规划武汉市为中心加快，发展和带动建设华中的城市群，而湖旅游席假正好在这范围内最靠近武汉的区域，完全有条件按照省市有关中长期规划和社会的发展，建成依托武汉的卫星城镇，从而带动庙岭镇及其周边地区的社会发展和进步。与城市发展总体规划相结合。湖区域作为鄂城市最靠近武汉的区域，市政府肯定会在此地做文章，以便依靠从武汉市这个特大城市中分享部分利益。可以对比的是，武汉市江夏区原武昌县就是靠近东湖开发区划出了块庙山地域，依靠汤逊湖的风光及各种优惠政策，成立了庙山开发区，现已吸引了武汉市几大工业园及各类房地产商落户此地，几年里就取得了巨大的效益。因此，鄂城市政府完全可以也必须会按此模式，在湖地区用自然风光和优惠政策来吸引各类客户，为鄂州市的发展招商引资。市场容量按上述武汉本市旅游市场的有关统计数据，以目前的近郊游市场容量为基础，加上年的增长率，在未来几年内其市场容量将快速增长，保守估计在年内就可达到亿以上。以湖与武汉紧邻的地域优势自然景观优势，再加上我们投资开发后的软硬件环境优势，以在未来的几年内吸引武汉近郊游客流量的计，其市场容量就近个亿，再考虑到上述的土地资源的有限性及武汉城市发展的总体规划和进度，其市场潜力必将得到更大地发挥。有的优惠政策给予的权限及瞻望。根据湖北省及鄂州市政府的有关决议，湖旅游度假区在开发建设和经营上享有如下的政策扶持湖旅游度假区享受省级旅游度假区及省级开发区的优惠政策。年月日，鄂州市人民政府专题会议纪要号决定湖北省湖旅游度假区开发有限公司对度假区平方公里规划的具备统规划统招商统收费统开发统管理的五个权限。会议还决定在湖旅游度假区坚持旅游业高科技产业房地产业并举的原则，走统规划分步实施滚动投资立体开发之路，实行资本的良性循环。号纪要还决定度假区内水面由上市公司武昌鱼集团租赁给湖北湖旅游度假区开发有行开发和建设，应选择对大自然景观即非掠夺又不过度浪费的原则，围绕湖区，建设错落别致又能四季见绿见水的别墅群，做为开发商的重中之重。我们认为，就当前武汉市的实际情况参考今后定时期的经济发展来看，建设高尚别墅并非是很多高科技含量的建筑材料和技术，而应在于些细微之处的设计构思上。在造型结构人居环境等方面围绕水绿来做文章。般应以两层为宜，如果建三层会因为每套面积过大而出现销售困难。在别墅建筑密度上，如何最充分利用地形势总建筑面积最大化而又不致因为过度拥挤，样式千篇律而影响购买者的和人空间而打消购买念头，使开发商和购房者都满意的双赢局面，显得最为关键。别墅群的销售对象应锁定距离最近而收入又相对较高的武汉市东湖高新技术开发区的白领阶层和大专院校的高收入人群。总之，要充分利用湖地区空间开阔，空气清新，蓝天碧水阳光绿地的天然生态环境特点，建设成武汉市东郊最好的别墅群来吸引购买者。高尔夫球场及高级会所高尔夫球运动英文名称含有在碧绿草地和阳光中呼吸新鲜空气的户外活动之意。高尔夫，其开头字意为，同时也有氧气阳光步履，同为人的生命不可缺少部分而为人们所追求。随着人们生活水平的提高，高尔夫球场将为居住在湖高级别墅区的主人与国内外政企商界精英文化艺术及其它社会名流或亲朋好友提供个休闲交际健身等活动的绝好去处。除此外，还应建个提供交流服务的能达到五星级水平的高级会所及其配套设施，以及提供完善的现代化的信息咨询服务中心。包括中西餐厅酒吧高级套房学术会议厅等。这样才能为湖的住户，旅游观光者随时提供流的服务，便捷的信息及休息休闲健身交流活动的场所，会所和高尔夫俱乐部还可以介绍贸易伙伴，组织公关活动和交流活动。可以定期举办科技文化经济体育等专题讲座，提供各类需求信息和人际交往，进行网上贸易活动等。为湖的长期滚动发展提供了个合适的场所。第五章投资估算与资金筹措投资需求估算土地开发项目的实施运作需投资固定资产人民币亿元另加上租赁管理财务及高尔夫球埸项目等需配套流动资金人民币万元，共计需投入资金人民币万元。项目的资金运用分为五个部分第部分是土地绿化及基础设施第二部分是水面租赁第三部分是高尔夫球埸第四部分是水上观光巴士第五部分是项目营运的有关费用。各部分费用构成如下土地平整及开发成本土地及附着物补偿其它安置费，两年内按元亩计算，五年后根据国家级地方的法律法规和有关标准计算，预计每五年此项支出上升。土地办证税费，目前国家土地征税元亩的标准，另鄂州市政府于根据开发区优惠政策，适当予以优惠估为元亩，五年后根据国家及地方法律法规将会每五年上升。房屋拆迁补偿费，区内现有居民多户及几所中小学可由鄂州市政府出面安置，以每户平方米计算每平方米元，则平均为元亩五通成本道路市政工程费，小区内共计铺设水泥路面宽米道路公里，车道公里，另由庙岑按武黄高速公路车道公里及市政设施先计费用为万元折合每亩单价万元亩元亩。给水工程投资万元折合每亩单价万元亩元亩。排水工程费用约为万元，折合每亩单价万元亩元亩。通电工程，旅游区内需修总配电房座分配电房座，工程投资初步预计为万元，折合每亩单价万元亩元亩。通电工程费预计为万元，折合单价每亩万元亩元亩。绿化工程费用及小区公用设施费用万元，折合单价每亩万元亩元亩。以上合计元亩亩亿元。水面租赁费用年月日鄂州市人民政府专题会议纪要号决定度假区内水面由武昌鱼集团租赁给湖北湖旅游度假区开发有限公司租赁价格为万元年，由此推算水面租赁支出折现为万元万元。高尔夫球场项目投资和经营支出完善现有高尔夫项目会所及配套娱乐项目投资约万元，年均经营及维护支出约为万元年，折现为万元万元，此项支出为万元。水上观光巴士项目利用湖良好的自然环境广阔的水面资源,良好的水上航运条件,开通联接各个景点的水上观光巴士航线,增加湖夜游内容开展湖垂钓游橡皮艇等水上娱乐项目。具体的建设内容为建两个水上观光巴士专用小型码头建十艘客位的小型观光游船购置垂钓木舟橡皮艇各艘建配套的旅游服务设施对周边环境进行园艺绿化整治。项目的建设期约为年，总投资为万元，年均经营及维护支出约为万元年，因此经营支出折合为万元万元，此项支出为万元。度假区营运的有关费用管理费用每年费用万元年，整个度假区开发经营管理年限为年左右。万元年年万元销售费用按总收入计算。亿万元财务费用在前期投资项目未形成收入之前，需依靠贷款资金周转，按在建设期前五年内年均贷款万元，平均贷款利率取，则年利息万元，折现后财务费用为万元。合计费用万元。以上五部分总投资预算为万元。二前期项目的投资需求与资金来源。项目启动的资金需求由于湖旅游开发区规划的面积达平方公里，面积十分广阔，而且建设周期长达近年，需要投入的资金数额巨大，因此开发应是分步骤有阶段流动式的。上述投资预算是以亩用地的开发和年的经营费用为基础计算得出，在实际的项目实施上则必须是分步实施滚动投资的方式，若以现有地区较为成熟的地盘为先期开发对象以年建设周期分摊，按般同类项目的资金投资运用情况计算，估计首期头二年内资金的净投入量约为投资总额的，即约需亿元。在这亿元的投入中，如果利用好工程施工中的资金调度安排，至少可以用的资金完成的工程量，另的余额可从项目经营收入中周转支付，因此开发建设中资金投入和来源的计划和管理非常重要。公司对项目开发资金来源按上述个亿资金的，即亿