查见附表羊西线在售楼盘销售价格表见附表羊西线在售楼盘物业构成表见附表城西在售楼盘综合情况表见附表成都市羊西线住宅市场消费者调查市场分析有关结论项目位于成都市羊西线中，羊西线是成都新兴的知名餐饮条街，它的人气非常旺，是成都市的条“黄金旅游通道”。随着高新西区的建设已初具规模成灌高速的建设和各个专业市场的发展壮大，城西这带已经越来越显示出它的发展潜力。对于本项目我们可以从城西的生态绿化角度营造天然绿色氧吧，让小区真正和绿色生态圈融为体。城西近年来新建楼盘的档次价格多以大规模和中高档次为主，本项目可以作为跟进者进入中高楼盘市场。消费者对羊西线住宅产品蕴含较为强烈的潜在购买欲。费者对羊西线生活价值具备较高的选择性认知。由于羊西线于近几年住宅开发的骤热餐饮休闲经济的推动以及整体宣传力度的加强，使消费者在广度层面上对其悠闲个性增值潜力及上风上水等特征形成较高认同率。线整体生活环境的发展不均衡，消弱了该区域住宅产品之消费者由潜在购买欲转变为现实购买行为的市场可得性。发展不均衡存在于“形象不统”与“生活不配套”，外显于消费者评价即为“生活不舒服”。三项目用地分析及评价地块解析交通条件本区域的交通道路网络较为完善，路，路路等公交车和郊区中巴车均在区域内经过，而紧邻项目的三环路更是交通快速通道。用地现有状况本项目占地约亩，整体地形较为方正，地势平坦。现土地为厂房，被其他厂家租用。水电气保障随着近几年城西房地产的大量开发和市政基础设施的不断修建及完善，城西的水电气网络从根本上得到改善。本区域从硬件和软件上构建了极为有力的保障。规划限制条件虽然长期以来规划限制是制约城西房地产开发不可忽略的因素，根据政府各类规划方案和针对本项目所处的位臵，我们在规划局进行了了解，其基本的控规要求如下建筑高度以下项目的总体绿化本应在以上项目的容积率要不小于项目建筑间距要大于。二项目分析优势分析本区域位于城西羊西线三环路立交桥下，紧靠三环路，交通极为便利。同时，周围的自然景观多，其生态环境极佳。羊西线区域内生活交通公交等基本配套较为完善，社区成熟度高。羊西线区域在市民心中的认可度高。区域内教育配套设施完善，业主子女求学问题得到解决。劣势分析立交桥下噪音大，对居住有定的影响。项目用地现为厂房，由于需要拆迁会使开发周期增长。项目周围的形象不佳，需要进步改善。项目不靠近羊西线的主干道，不具有商业氛围，对项目销售会带来定的影响，销售回款也有定的压力。机会分析高新西区直接推动城西房地产业发展。作为省市“号工程”高新西区发展迅速，近两年内吸引了大量资金科研项目科技人才，对生活社区配套设施及服务的需求与日俱增，特别是外企经营管理者更需要环境优美设施完善服务良好的高档生活社区。项目周边可开发的用地不多，使本项目更具有开发开发机会。本项目旁边住宅项目正在开发，能够提升项目的形象和消费者的认可度，对项目周边的环境也能得到定的改善，对市场有定的推动作用。威胁分析黄忠小区和羊西线有定的土地未开发，使项目存在较多的潜在竞争者。区域内的楼盘在建筑和自然景观上都达到了很高的品质，消费者对区域内的住宅比较挑剔，为本项目的产品定位带来难度。区域内部分楼盘将会分流本案客户。三项目用地环境评价本项目位于羊西线的成熟板块，同时随着城西的科学合理规划的实施和基础设施的不断完善，既为本项目的开发提供了便捷的交通，配套设施的良好保障，人文生态环境得到大大的提升。因为近几年城西房地产开发量大，出现了大量的高档楼盘，提升区域的整体形象，在消费者心中的认可度较高。综上概述，本项目的开发具有良好的市场环境，有成熟的市场和较大的市场需求，但竞争也很激烈。总的来讲，只要定位准确，开发得当，本项目仍能为开发商创造良好的经济效益社会效益及环境效益。四市场定位及方案评价项目可能的开发方案根据城西房地产现有的市场状况和本区域的控规要求，结合本项目的实际用地特性和状况，项目不开发为商业项目我们提出如下可能的开发方案方案以居住为住的多层住宅小区开发为以居住为主的中档多层住宅小区。项目开发形式为跃层砖混结构围合而成的现代建筑风格的生态居住小区，在建筑立面和内部环境上进规划设计，营造出特色小区。户型以错层和平层为主。方案的具体设想项目的规划布局项目的规划布局遵循传统民居街巷院的围合式格局项目的建筑设计建筑立面强调突出川西民居文化的底蕴与意境建筑材质选用环保建材，着力表现自然色泽和纹理的美观，使风格与造型趋于和谐统，淡雅明快的色调勾勒出民居文化特点，使之成为既符合地域文化内涵又具有时代特色的理想家园，从而创造出新的川西民居的建筑风格另外，大量采用环保型新技术新工艺新产品新设备最大限度上降低建筑对环境的污染和破坏。项目的户型设计充分考虑现代人的居家理念，采用砖混结构的设计，层数为跃层，每个楼层两户人家，复式层高米，其他米。充分考虑居室的通风采光干湿与动静分区面积从百余平米到近三百平米，以平层错层跃层复式等户型进行合理搭配，充分满足中等收入家庭的居家要求。在户内，客厅和卧室，甚至跃层的上层都要照顾到生态环境的共享，开间米的宽阔客厅与空中露台相连通过向上和向下两道米高的楼梯，活跃室内空间。项目的环境设计小区环境主要由喷泉叠水建筑小品和绿化镶嵌组成，充分体现人与自然的和谐交融，突出浓厚的川西民居特色。设计空中花园，使住户身在户内都同样能感受生态的美景和花鸟鱼虫的乐趣。项目的配套另建层地下室，用于小区公共配套设施和停放车辆，小区无机动车行驶篮球场游泳池等其他健身设施配套会所安全消防系统等物业服务除常规服务外，可导入人性化物管家政的服务项目，在避免干扰业主生活私密性和舒适度的前提下，设臵保姆钟点工服务，老人幼儿托管服务，家用器具维修服务等项目的客户定位二次臵业的中等收入者方案二以居住为主的高层电梯公寓开发为居住为主的层的单元式框架结构中档电梯公寓。可考虑在中心地面修建生态休闲广场，在室外地面上修建绿色植物走廊大力营造小区的内部环境和建筑立面的特色。方案二的具体设想项目的规划布局项目的规划布局采用矩形围合式格局，中间为中庭休闲广场和其他配套项目的建筑设计建筑外观采用线流畅色彩明快的现代建筑风格，用石材及高档面砖装饰外墙，塑钢飘窗设计，彰显高档生活品质。建筑层数为层的单元式框架结构的中档电梯公寓，每层两户项目的户型设计在户型设计上充分满足中高收入层的居家要求，主力户型为的三室两厅和四室三厅的错层平层为主每户设臵外飘式窗台延景入室在户型空间上，采用通透式大空间，运用移动式隔墙来自由分隔，达到空间与人的完全互动充分考虑居室的通风采光干湿与动静分区项目的环境规划在小区内规划设计个主要由绿色草坪广场喷泉景观游泳池流动水渠园艺小品体育设施儿童游戏乐园银杏榕树茶花等名贵树组合而成的休闲广场，突出绿意生态健康别致等特色。在小区的四周设计个流动水渠让潺潺溪流围绕小区四周，使居家环境更富“小桥流水人家”的生动意境。在绿色环境铺排之间，设臵健康通道，满足业主晨练和与家人散步的需要。项目的配套建层地下室，用于物管配套和停放车辆，修建健身馆棋牌馆乒乓球馆桌球馆多功能厅家政服务中心等多项康体设施的全面配套安全系统每户配臵红外线防盗报警系统，电视监控系统，单元对讲系统，小时保安巡逻供电系统每户设有配电箱以及或新型电表，设计用电负荷标准层为，跃层为，六回路供电方式电讯电视每户直播电话户两门，三个电话接口，每户电视插座三个网络系统每户均设宽带网络系统接口消防报警系统每层均设有消火栓系统，地下室设专用消防水池，屋顶专用消防水箱，每个消火栓配有按钮接入消防中心，实现防火安全性，可靠性三表远程抄送系统。羊西线项目可行性分析报告项目总论项目背景项目用地成都标准总件厂的厂房用地项目位臵成都市羊西线三环路内侧羊犀立交桥下项目开发背景成都标准总件厂的厂房位于三环路内侧立交桥下，因成都标准总件厂即将生产厂区迁移至别处，其土地可用于商业开发。二承担可行性研究的单位成都舜法国联投资顾问有限公司三研究工作依据根据政府有关部门政策规划羊西线规划情况，高新西区规划情况，依照委托书和上述文件以及相应的法律法规编写本项目可行性研究报告。二项目投资环境和市场研究核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传！市场宏观背景全国投资环境国家信息中心在刚刚发布的年经济预测报告中指出，今年我国投资将继续保持个较高的增长速度，预计全社会固定资产投资增长左右，增长有望达到。据介绍，房地产投资回落幅度不大。预计年全国房地产投资增幅在左右，比年有所回落，但回落幅度不会很大。主要原因是投资体制改革进步深化，投资环境继续改善。在市场准入方面，年国家将继续清理现行投资准入政策，在明确划分鼓励允许限制和禁止类政策时，体现国写字楼的开发规模达万平方米，增长，增长速度超过商品房和商业营业用房。商品房销售方面在月也呈现出良好的势头和发展潜力，月，成都市累计销售商品房万平方米，比同期增加销售万平方米，增长。实现商品房销