收益。另方面，村民居住区的集中安置建设，可将大片原有村民的居住建设用地整合出来，不但节约了土地资源，而且可以利用节约的土地发展二三产业。随着经济的不断发展，部分农民将从产中分离出来，向二三产业转移，不但有利于加快农村城镇体化进程，而且对加快村庄产业结构调整的步伐，切实增加农民的工资性收入无疑具有十分积极的推动作用。项目建设有利于带动农业观光旅游业发展，促进当地经济增长木桐村地处融江西岸，是柳城县城郊个典型的临江村屯，生态环境优美，景观资源得天独厚，村庄东部大埔水电大坝的建成将柳城的河东河西版块连成了片，无疑为木桐村发展农业观光旅游业带来了难得的机遇。本项目建设拟结合木桐村独有的临江景观区域优势，坚持二三产业互动城乡经济相融的原则，通过招商引资，引导支持有实力带动力强的企业进行规模化生产，鼓励村民通过土地承包经营权流转和进入企业工作等方式，与企业形成利益联结机制，在突出农产品规模化种植的同时，使蜜桔莲藕等特色种植园成为具有引种示范旅游观光等功能的现代产业，把木桐村打造成为具有农家餐饮采摘观光等功能的休闲农业庄园，实现提高农业规模化效益的同时，增加农民收入，促进当地经济增长的目的。第四章项目调研及建设规模柳城县木桐村现状地理位置柳城县木桐村位于柳城县城城西，融江西岸，距县城中心约公里，距马大公路约公里，水路陆路交通便利，是柳城县城郊个典型的临江村屯，生态环境优美，景观资源极为丰富。资源条件木桐村土地总面积约亩，其中耕地面积约亩含水田约亩，丘陵畲地约亩，村民住宅区面积约亩。全村共有个村民小组，总人口人，户数户。村庄所在地域气候适宜土壤肥沃，水资源丰富，无任何污染，环境条件得天独厚。农业生产木桐村村民以种植水稻为主，主要经济作物有甘蔗蜜桔蔬菜莲藕芋头等，农业生产较为粗放简约，农产品附加值不高，农民收入水平较低，年人均纯收入仅为元左右，远低于柳州市农民人均纯收入元的水平。村屯建设木桐村共有个村民小组，各组村屯居住分散分布极不均匀，人口集约化程度较低，村屯规模从几户到几十户不等。整个村庄现状居住建筑总面积约万平方米，各类建筑物零零散散，缺乏紧凑的布局和统筹安排。近几年，随着农村经济的发展，农民生活水平有所提高，但由于缺乏统规划的控制与引导，村屯基础设施建设方面并未得到根本改善，集中表现为现有建筑危旧房多安全隐患大，通村道路大多未硬化且弯多路窄破损严重，村庄基础设施不完善配套服务设施不健全，村民生活环境卫生条件恶劣，存在较严重的脏乱差现象。项目建设规模的确定根据现场调研及村民意愿调查，本项目建设拟按人的标准为村民集中建设安置居住区，完善给排水供电电讯道路场地景观绿化等基础设施工程，配套建设商业服务会所休闲活动中心等公建设施，同时预留三产发展用地，为村民建成个生活便利设施完善功能齐全环境舒适的现代化居住社区。本着节约集约用地经济实用美观舒适的原则，确定项目建设规模和主要建设内容如下本项目建设规划净用地面积为平方米约合亩，总建筑面积平方米，主要建设内容包括层别墅型住宅栋户，面积共平方米层住宅栋户，面积共平方米层住宅栋户，面积共平方米休闲会所栋，建筑面积平方米配套商业建筑面积平方米新村配套的给排水供电电讯场地道路及景观绿化等基础设施工程。项目建成后，整个小区居住人口规模可达人，总户数户。第五章项目建设初步方案项目建设原则以人为本通过规划编制手段，力求创造个环境优美功能合理尺度亲切宜人具有地方特色和丰富文化内涵的现代化农民居住社区。引导和帮助农民切实解决住宅与畜禽圈舍混杂问题，搞好农村污水垃圾治理，改善农村环境卫生。同时，注重村庄安全建设，防止山洪泥石流等灾害对村庄的危害。节约用地要加强宅基地规划和管理，大力节约村庄建设用地，向农民免费提供经济安全适用节地节能节材的住宅设计图样。通过清理村内闲置宅基地，利用原有村庄用地进行旧村改造等，实现节约用地紧凑用地保护耕地退房还田的目的。整体布局配套建设按照中华人民共和国村镇规划标准的技术要求，结合旧村现状实际，把新社区作为个相对的个体，整体规划，统布置住宅公建绿地道路和给水排水电力电讯管线，以保持社区的相对性。近期建设与远为发展观光旅游业而提供的文体休闲活动场所。其它设施结合休闲农庄观光旅游业发展需要，地块沿江地带规划建设亲水步道亲水平台游船码头室外活动场地游泳池等休闲活动设施。道路场地硬化工程完善新村内外交通道路及场地的硬化，均采用混凝土路面，面层厚度㎝。给水工程小区用水量估算小区规划居住人口人，依据居住小区给水排水设计规范居民生活用水定额为升人日，时变化系数取，则最高日生活用水量为。度假休闲中心用水量按照估算，日最高量用水量为。绿化浇洒用水定额按计，日用水量为，商业用水按计,日用水量为。综合以上项，估算项目小区最高日用水量为。本项目由城镇给水管网供水，引两根给水管，在小区内形成环状管网，供生活与消防用水。六层建筑以下用水直接由市政给水管网提供，六层以上需要做加压处理。住宅分户水表集中设置，户内给水管道按暗装考虑。生活给水管材选用室外埋地管选用管，室内为塑铝稳态给水管。排水工程排水体制室外排水体制采用雨污分流的排水体制，室内采用污粪合流。污水量计算污水量按用水量的计，污水量为。污水系统室内生活污水设置立管接纳各层污废水，各立管均设置在管窿内。室内污水经室外管网排入化粪池后，再排入城镇污水管网。雨水系统雨量公式采用柳城县暴雨强度公式其中重现期年，地面集雨时间。屋顶雨水采用有组织的屋面雨水排放系统，雨水经雨水斗收集后经立管排至室外雨水管网地面雨水由道路雨水口和暗管收集，排入室外雨水管网雨水汇合后就近排入附近水体。排水管道室内排水管道采用消音螺旋空壁排水管，室外排水管道均采用双壁波纹排水管。检查井雨水口均采用省标或国标砖砌，雨水口布置间距约。管道在道路下的最小覆土为。供电工程设计范围本工程设计范围包括高低压变配电系统火灾自动报警系统住宅楼配电系统及防雷接地小区道路照明有线电视系统宽带接入网含电话设计。负荷等级及电源负荷计算本工程消防水泵防排烟设施事故应急照明疏散指示照明火灾自动报警及消防联动排污等用电为二级电力负荷其余为三级电力负荷。本项目用电负荷如表所列。表用电负荷估算表序建筑物名称建筑面积单位功率用电负荷住宅度假休闲中心商业用房绿地合计电源本工程从柳城电网拟就近引回路电源作为动力照明电源。变配电设计本工程拟设台箱式变电站供住宅电力负荷拟设台作为二级电力负荷电源。小区各箱式变电站采用低压集中动态补偿，补偿后的功率因数达到以上。公用部分拟采用低压计费方式，在低压侧分动力照明等用电点的总出线处按负荷性质分类设计费电表。住宅采用户表计费，电表分单元集中安装。配电系统小区供电采用系统。二级负荷均采用主备电源切换后供电。所有消防设备均由消防控制中心进行联动控制，也可就地控制。所有消防设备的动力配线，均采用耐火铜芯线穿钢管暗敷。小区住宅供电采用由箱式变电站分回路用电缆沿电缆沟直供或通过电缆分接箱到住宅楼各单元。小区道路照明采用电缆沿电缆沟敷设。有线电视通信及宽带小区内有线电视通信及宽带含电话线路沿宅弱电缆沟敷设到各住宅楼。景观绿地绿地系统建设对于保持生态环境提升社区的景观品质具有重要的作用。结合自然环境和住宅发展意向，采用阔叶乔木灌木和草皮相结合的绿地系统。环卫设施生活垃圾收集与清运小区内建设垃圾池二处。近期以混合收集为主，远期以分类收集为主垃圾清运应做到日产日清，清运率。公共厕所商业服务区及休闲会所内均设有公共厕所。第六章项目发展模式及实施计划发展模式根据木桐村独有的地理位置临江景观及蜜桔莲藕等特色产品资源优势，项目建设发展模式策划可确定为农庄服务型新农村。即充分利用村屯农户庭院空间以及周围的鱼塘果林菜地等农家资源，增设耕地种菜现场采摘任意点宰自选自做等服务项目，让游客吃农家饭享农家乐，大力发展农家休闲娱乐旅游经济。项目可利用木桐村紧邻大埔电站与县城中心区仅江之隔的区位优势，把建设现代农庄与发展特色农业产业相结合，依托蜜桔莲藕芋头等产业，围绕休闲生态观光旅游农业以及名优农产品进行项目包装，积极开展各类相关招商活动，发展第三产业，成立股份制公司，使农田变股田农民变股民，增加农民收入，让农民住上别墅住宅，过上真正意义的城市生活。工程实施计划本新村工程建设期拟定为年，其中前期准备工作个月，实施施工个月。项目拟分期分块建设，分四个阶段进行项目前期设计和招标，四通平与土建施工建筑装修竣工验收。第七章投资估算及资金筹措投资估算项目建设概况本项目建设净用地面积为平方米亩。项目总建筑面积平方米，统建设给排水供电电讯道路场地硬化景观绿化等基础设施。投资估算依据项目规划初步方案同类工程的结算资料广西壮族自治区建筑工程消耗量定额其它相关取费标准规定或文件。投资估算总额项目投资主要包括建筑安装工程及设备费，室外工程费，与本项目直接相关的工程建设其他费和预备费。经估算，本项目建设总投资为万元，其中建筑安装工程费用万元其他费用万元基本预备费万元。估算过程参见后附表项目总投资估算表资金筹措项目总投资万元，建设资金拟全部为承办单位自筹解决。第八章经济社会效益经济效益测算房地产开发销售收入本项目住宅建筑面积共约平方米，按人人标准为村民提供安置住宅面积共平方米，余下的平方米住宅及配套的平方米商业建筑可用于对外销售或者统筹安置木桐村周边村民取得经营收入。住宅销售按均价元平方米测算，住宅销售收入估算额为万元商业建筑销售按元平方米测算，商业建筑销售收入估算额为万元以上两项之和，销售收入总额为万元。项目建设总投资约万元，项目开发静态亏损约万元，项目可在建成后通过农业观光旅游业的经营收益取得投资平衡。农民收入增加本项目拟整合木桐村现有的土地资源，统筹规划农业规模化生产，结合木桐村独有的区域优势，建设蜜桔莲藕等特色种植园，使其发展成为具有农家餐饮采摘观光等功能的休闲农业庄园，在提高农业规模化效益的同时，增加农民收入。农民收入增加可体现在三个方面是农产品生产效率提高而增加的收入二是在三产企业就业增加的工资性收入三是三产经营的股份分红收入。根据经验数据统计测算，这三部分收入增加可使木桐村村民的年人均纯收