热水设备，如有特殊需求自费另行安装。建筑结构在规划部门允许的情况下，建设成层电梯洋房与七层花园洋房。注具体实施细节在规划部门确定规划指标后方能确定村所需要配合开展的工作由村委会配合云南房地产开发有限公司上报项目立项申请积极推进土地收储流程与我公司协商签订意向性合同协助云南房地产开发有限公司取得土地开发权。第三章房地产公司开发流程介绍般地产项目开发流程公司开发安置社区计划流程提出建房设想房地产承诺为村提供优质的商业住宅，并提供优质绿化条件，在双方协商下提供部分商铺以提升村民居住质量及收入来源村民小组所得土地赔偿款作为成品房抵购资金，以此交换国有土地开发条件。项目可行性研究开发商提出开发设想想项目可行性研究申请项目用地征地及拆迁安置筹措房地产开发资金建设工程招标项目设计施工市场营销及策划物业管理前期的有关机关已经对项目的可行性做了初步的研究，但作为该房地产的开发商，公司仍应该在掌握基础参数的基础之上对该案的可行性做出更为详细的分析研究，并编制可行性报告。项目用地的申请该项目开发所使用的国有土地尚未取得，其中地块需要变更土地使用性质，需要村民积极与政府进行反应，督促规划修改的进程其他两块地块则走正常拿地流程。在我公司正式开始开发该项目后，公司将依照有关法律规定办理国有土地使用证建设用地规划许可证建设工程规划许可证建设工程施工许可证商品房销售预售许可证，以便下步的房地产开发工作。项目设计项目设计是房地产开发的重要环节，事关建成后的小区安全舒适等方面，与广大的住户的切身利益息息相关。公司将严格依照有关规定，并和有关设计方密切合作，设计出优质宜居的高尚社区，为开发优质的小区奠定基础。开发资金的筹措公司将严格依照有关规定积极筹措相关资金，并采取合理有效地方式对资金的使用进行管理。我公司有能力引进外资并和多家银行及融资担保公司有良好的合作关系。建设工程的招标公司将和村民委员会村民小组精诚合作，依照国家的有关法律法规，以招投标的方式选定有实力的建设单位和监理单位参与小区的建设施工和监理，以确保工程质量。施工地产开发有限公司将全面监督施工流程驻守本公司及第三方监理公司工程师，方面保持对监理单位的有效监督，同时也是对建筑质量的进步监管。公司将严格依照有关规定，做好对建筑施工的监管工作，严把质量关，建优质房屋。交房及物业管理在整个工程完工并通过有关部门的验收之后，国有土地地块的住宅公司将办理好商品房质量保证书商品房使用说明书，并依照有关规定交房及售房。第四章管控要点分析项目安全三级安全管理网络公司自成立之日起即建立了三级安全管理网络，由房地产公司牵头，委托方地产公司施工方监理方共同成立安全管理小组，实行安全生产责任制。做好各项防火防盗等措施，并积极配合安全员的各项工作公司安全员为安全直接责任人，协助公司领导对整个公司的安全生产进行检查监督，并按要求向安全管理小组提供信息，执行公司安全会议的决议，组织学习各项安全生产制度及文件，及时会同各部配置安全设施，按期参加多方安全会议。实施公司安全管理制度主要包括以下几方面例会制度每周定期召开安全生产文明施工会议，要求施工单位监理单位必须派安全负责人参加会议，分析安全生产文明施工形势，布置安全生产文明施工工作。临时突发事件即时召开安全会议，即时解决突发事件。对施工单位的安全管理选择安全记录良好的施工队伍，并在施工合同中签订安全责任状，明确施工单位的安全责任，要求具有法人资格的企业有关部门核发的营业执照和资质证书并要求提供有效的安全施工许可证法人代表资格证书施工简历近三年安全施工记录安全施工管理记录。施工单位进场时，检查其施工安全制度安全措施安全人员配置是否齐全得当，合格后方可进场施工。须遵守工程建设安全生产有关管理规定，严格按安全标准组织施工。要求施工单位建立健全安全生产责任制并严格执行，安全生产目标层层把关，落实到人安全生产文明施工必须符合安监站制定的检查评定标准要求。严格执行招投标制度，并将安全作为重要的分项对投标单位进行评价考察奖惩制度发生安全事故要查明事故发生原因，明确责任，分别新工艺新技术，均应审核其技术鉴定书。检查施工现场的测量标准建筑物的定位放线以及高程水准点，重要工程还应亲自复核。协助承包单位完善质量保证体系，包括完善计量及质量检测技术和手段等。协助总承包单位完善现场质量管理制度，包括现场会议制度现场质量检验制度质量报表制度和质量事故报告及处理制度等。把好开工关。施工过程中的质量管理要强化施工队伍的质量意识。通过思想教育，达到从企业领导到全体职工，都树立起百年大计质量第的观念，形成人人讲质量，个个为质量的良好风气。要督促施工队伍的技术培训。强化施工队伍的技术培训，方法多种多样，既可以采取请进来，送出去的形式学习先进技术和先进经验，也可以在施工现场扎实地普及基本知识，强化技能提高。强化施工现场的技术质量管理。具体说来，就是严格把好四关材料关。对施工单位使用的建筑材料装饰材料半成品预制品及其他切构件，要严格把关检验，不合格的不准使用。抽验关。现场工程技术人员要督促施工单位按规定制作混凝土及砂浆试块，如期进行试压，作出试压报告记录，并实行随时抽检制。施工关。现场工程技术人员和质量监督员，要现场监督施工人员严格按照施工设计图纸方案施工，不得有丝毫的含糊。如果发现施工单位在施工中不按照设计图纸方案施工，应立即采取果断措施，作出返工处理。记录关。现场施工管理人员，每天都要认真负责填好施工日记，使施工质量的每个环节都达到设计要求，切实保证房产质量的提高。施工完成后，要组织好竣工验收，要组织专家，按照国家建筑安装工程质量检验评定标准严格进行验收，对不合格的工程，决不交付使用。施工中需要严格遵守的环节协调承包单位完善工序控制。严格工序间交接检查。重要的工程部位或专业工程应亲自进行试验或技术复核。对已完成的分项分部工程，按相应的质量评定标准和办法进行自检验收。审核设计变更和图纸修改。按合同于必要时可下达停工令。组织定期或不定期的现场会议，及时分析通报工程质量状况，并协调有关单位间的业务活动等。工程项目竣工质量管理按规定的质量评定标准和办法，对完成的分项分部工程单位工程进行检查验收。组织试用。审核承包单位提供的质量检验报告及有关技术型文件。审核承包单位提交的竣工图。整理有关工程项目质量的技术文件，并编目建档。房地产开发项目质量管理的主要途径和方法对房地产开发项目在施工阶段进行质量监控主要是通过审核有关文件报表，以及进行现场检查及试验这两方面的途径和相应的方法来实现的。施工阶段质量监督控制手段旁站监督测量试验指令文件规定质量监控工作程序利用支付控制手段。成本与资金管理鉴于此次项目四个地块的开发，无需虑项目选址，着力规划设计阶段，着力于施工阶段。双方将设置共管账户，双线监控资金流向，每笔资金明确记录严格核算成本。设计阶段的工程造价控制推行设计招投标，择优选择设计单位积极推行建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法，尽量将工程主体及配套项目绿化等工程设计捆绑招标，采用多家竞投，组织有关专家综合评比，优选出好的设计单位，促进设计方在项目整体布局建筑造型使用功能上开拓创新，在降低工程造价上下功夫。开展限额设计，有效控制造价限额设计，健全设计经济责任制。设计人员应熟悉掌握建筑工程预算定额及费用定额，熟悉建筑材料预算价格，然后按项目投资估算控制初步设计及概算，再用初步设计概算控制施工图设计及概算。因此，各专业在保证功能及技术指标的前提下，必须制定双赢策略，合理分解和使用投资限额，融施工图设计和施工图预算为体，把技术和经济有机结合起来。严格控制设计变更以保证投资限额不轻易突破。房地产开发企业的工程造价管理人员应与设计部门积极配合，及时提供可靠的工程基础资料。克服那种只顾画图不顾算账的倾向，变画了算为算了画。并利用同类建筑工程的技术指标进行科学分析比较，优化设计，合理降低工程造价。工程招投标阶段的工程造价控制遵循公平公开公正诚信的原则招标前，应严格审查施工单位的企业资质经营业绩经济实力管理能力及社会信誉，必要时进行实地考察，避免特级企业投标，级企业转包，二级企业进场等不正常现象。认真编制招标文件造价管理人员应收集积累筛选分析和总结各类有价值的数据资料，对影晌工程造价的各种因素进行鉴别预测分析评价，然后编制招标文件。招标书条款应严谨准确和全面，工程造价及相关费用应限额。工程标底要保证质量，把工程标底控制在合理造价的下限。合理低价者中标目前推行的工程量清单计价报价与合理低价中标，作为业主方应杜绝味寻求绝对低价中标，以避免投标单位以低干成本价恶意竞争。所谓合理低价，是在保证质量工期前提下的合理低价。对于众多的投标者，开发商只能按照定标准，例如技术先进质量最佳工期最短造价合理等方面选择中标者，再把建设工程发包给他。严密工程合同条款对工程合同中涉及工程费用收取标准工期质量等级承包内容及方式价款的结算方式保修内容及期限违约责任争议处理等，都应有明确约定。在签订工程合同过程中，对招标文件和设计中不明确不具体的内容，通过谈判，争取得到有利于合理低价的合同条款。同时，对索赔要有前瞻性，有效避免过多索赔事件的发生。此外，应争取工程保险工程担保等风险控制措施，使风险得到适当转移有效分散和合理规避，提高工程造价的控制效果。施工阶段的工程造价控制工程监理制实施与管理实现三控管的监理体系，是控制工程质量进度工程造价三大目标的重要保证，充分发挥其控制投资，增进效益的作用，就可以给预结算审查提供套比较规范的设计变更现场签证的资料文本，从而反映真实的工程量。优化施工方案及施工顺序优化施工方案也是控制投资最有效的手段之。所谓优化就是从若干个施工方案中选择个技术上切实可行施工期限能满足要求施工质量能够保证施工费用较低的施工方案。严格控制工程变更施工前，要组织施工人员到现场勘查，对图纸进行会审，技术交底，避免施工中出现不应有的返工，特别是对那种设计费用较高的设计变更，必须经设计单位建设单位监理公司施工单位等现场代表共同论证核实，尽量减少合同外费用。严格现场签证管理现场签证是工程建设中经常性的工作，若管理不到位，就可能给工程带来不必