业总面积平米，其中汽配经营面积平米，占总量的五金机电经营面积平米，占总量的从经营的规模来看经营面积在平米以上的商家仅家汽配家，五金机电家，约占总户数的五家公司经营面积平米，占总面积的经营面积在平米以上平米以下的商家共有家汽配家，五金机电家，占总户数的家经营的总面积共平米，占总面积的家商家中汽配家的经营面积共平米，占总经营面积的家商家中家五金机电商家的经营总面积平米，占总经营面积的经营面积在平米以上平米以下的商家共家其中汽配商家家，五金商家家，占总户数的。家公司的经营总面积共平米，占总面积的家汽配商家经营面积共平米，占总面积的家五金机电商家经营总面积共平米，占总面积的经营面积在平米以下的商家共家其中汽配商家家，五金机电商家家，占总户数的经营面积共平米，占总面积的。其中家汽配经营商家经营面积共平米，占总面积的家五金机电商家经营总面积平米，占经营总面积的。从经营的业态来看汽配经营商家大多数是零部配件经营与维修相结合，即既给维修点供货，又同时经营维修业务而五金机电商家则基本没有经营维修业务。从经营的范围来看汽配经营商家经营的零部件涵盖了几乎国产各个厂家各型号高中低档车，进口车主要为中低档车型五金机电商家的经营范围来看主要集中于为食品业机械加工造纸矿山设备农用机械以及汽车美容服务所需设备服务，明显地是与宜宾九县区的工业农业服务业以及煤矿有直接联系，他们主要为宜宾市的五粮液丝丽雅天原以及两个纸厂惊雷科技厂厂厂机械加工汽车维修美容煤矿等的需要具有直接联系，以上这些企业的日常维修需求是五金机电商家的主要服务对象。从市场调查中与商家交流的信息来看不管是汽配经营商家，还是五金机电经营商家，本地人比较少，初略估计在左右，大部分均是外地商家，又以福建温州广东河北商人居多福建商人又大多经营五金汽配，浙江温州商人以经营电器小型设备的居多，广东商人以经营高压电器成套设备的居多，河北商人以经营机械设备备品备件的居多他们的客户主要集中在宜宾九县区，少量云南昭通贵州大方带的客户④他们已经有思想准备，知道西郊现在以街为市肯定时间长不了，政府出面管是早迟的事，对城管交警环卫等部门怨言较多，大多希望规范市场，但同时在新建市场时服务配套，如物流金融生活等大部分商家不需要展场，但约有左右的小型成套设备经营商家需要在室外有平米左右展场，并且希望展场在方便装卸的地方以上商家需要在附近有库房，并且以楼为最佳，左右的商家也可在二楼设库房，仅有约左右商家只能将库房设在楼，大多数商家不愿将库房设在地下室据调查多个商家推测，在这部分商家中，有意向也有能力购买商铺的占，大部分商家持观望态度，只要政府的措施得力，优惠政策到位，能够形成五金机电汽配市场氛围，他们愿意租赁。他们现在的门面租金价格在元平米，库房租金价格元平米，希望租金价格不要高于现在的价格。从产品出现的频率来看汽配商家中最多的依次是轮胎米其林玛吉斯韩泰发动机配件康明斯斯太尔润滑油统昆仑雷尔夫其他各种车型配件零部件五金机电商家中最多的依次是线材线缆德阳文昌宫旌东特变电工产品德力西正泰电器轴承哈尔滨瓦房店各种泵阀电动工具量具刃具矿用防爆电工产品等。上述市场无统规划，商铺沿街经营，以街代市，散小差，经营场所环境杂乱脏，缺乏统的市场经营管理，严重影响了宜宾的城市形象，同时也制约着宜宾工业经济的发展。同时随着宜宾市经济的发展，受地理位臵的限制，市场商家经营无法扩大经营规模。建设专业的五金机电汽配钢材市场，已成为改善宜宾市的市容市貌，提升城市品位的当务之急。二专业市场容量与市场饱和度对比分析五金机电汽配市场将对宜宾市经济特别是工业经济的发展起到有力的支撑作用。根据考察调研，成都仅万贯五金机电市场的面积就超过万平米即使按同等的二级城市德阳绵阳比，德阳恒大五金机电市场总建筑面积就达万多平米，绵阳五金机电城的总建筑面积就达万平米。而宜宾目前的五金机电市场尚不到万平米，可见，目前宜宾的五金机电汽配市场容量远不能满足支撑宜宾经济发展的要求，已经市场框架根据纯多层框架土建造价成本测算管理费行政人员按地上建筑面积计初始面积测算按地上建筑面积计审计费招投标代理费测绘费每户竣工面积实测按地上建筑面积计竣工现状测绘费国土地办证按地上建筑面积计定额测定费按土建总造价计档案管理费组卷费按土建总造价计监理费土地费用以起拍价万元亩计算营业税及附加税住宅门面车库按实际销售额计交土地契税按土地费总额计交土地增值税按实际销售收入计交土地交易费按土地款总额计交转移登记费门面旅馆按销售额计交银行贷款资金利息向银行贷款万，按年计利息，每年按计代建道路成本按道路面积元平米未包括沥青混凝土面层代建公共绿地及临时绿化用地成本按绿化用地面积元平米成本合计每平米摊销成本按总建筑面积分摊项目总投资约亿元，银行贷款万，自筹资金亿元，其中自有资金万元。投资回报按全部实现销售测算利润专业套型层二层三层按门面均价计算按门面均价计算按门面均价计算商业小户型层单列二六层综合商业楼按门面均价计算住宅地下车位数地下车位按万元个销售收入合计利润利润率结论按照江北区域的现有市场住房销售价格和江北建材城销售等周边门面销售均价测算，专业市场层按元平米均价预测，二层按元平米计，小户型层按元平米计，项目销售收入合计亿元，利润约万元，利润率。专业市场建设是城市基础设施的重要组成部分，属于完善城市配套功能。按照专业市场的建设开发特点，市场建成投入营运后，需要三至五年的市场扶植期，在这个期间，市场资产基本无法出售，引进的商家根本无法收到租金，这样就需要占用开发商较大资金，并付出管理营运成本以及融资成本。具体本项目市场培育期的费用测算如下我公司三年市场培育期将承担的成本根据成都德阳绵阳专业市场投资回报来看，专业市场的投资回报相对于住宅来说较慢，且前三年属于市场培育期，很难实现销售，且前三年般给商家提供免租期。因此，在前三年我公司将承担除商业小户型全部销售后的建设成本万元，还要承担此三年付出的管理成本招商运营成本占用资金利息成本。三年招商人员工资成本个人招商人员平均万元年，三年为万元三年招商人员福利统筹公积成本个人招商人员平均万元年，三年为万元三年办公费用成本差旅费接待费等万元年，三年万元。三年招商广告宣传成本以万元月，年万广告费，三年广告费用为万元按商业小户型全部销售，专业市场三年的培育期无法销售计算占用资金利息三年市场培育期将占用我公司资金万元，属于银行贷款。由于修建时间为年，建成后两年占用资金利息按年利率，利息为万元，第三年按年利率计算为万元，利息共为万元。三年占用资金我公司须支付的成本为万元可见公司在三年的市场扶植期将承担的招商运营管理成本招商宣传费用以及三年占用资金利息成本近万元，以项目开发利润，根本无法承担这个费用，需要政府在政策上予以扶持。建议政府扶持专业市场建设给予的扶持政策宜宾的专业市场建设对比成都万贯五金机电城德阳恒大五金机电城的建设，最大的不同在于成都德阳专业市场建设开发企业是以万亩左右，参照工业用地性质取得建设用地，而宜宾是按照商住用地拍卖土地，两者土地成本差距非常大。仅以我们两公司拟建的五金机电汽配钢材市场为例，按照商住建设用地，取得亩土地就多承担开发成本约亿元，极大地增加了开发企业的负担，在市场运营的初期给企业带来很大的困难。参照成都德阳市区两级政府支持市场建设的政策，对比宜宾市区两级政府出台的政策，我们建议政府落实宜宾市区已经有的政策之外，还应本着企策，放水养鱼，培植税源的原则来引导扶持专业市场建设。建议给予远达公司和裕川集团以下政策，或帮助落实以下政策积极支持新建专业市场的企业，建议区政府落实或帮助企业落实已经出台的扶持政策请参照翠委发第号文件精神，对新建专业市场给予投资总额的财政补助请参照宜府办发号文件精神请求给予新建专业市场的两个企业各万元两年贷款贴息请参照宜府办发号文件精神请求帮助落实将属于市级收入的城建配套费新菜地开发建设基金异地绿化费防空地下室易地建设费白蚁防治费散装水泥基金等规费减半征收自贡远达公司作为外来企业，本项目应列为宜宾市重点招商引资项目，享受相应招商优惠条件。按照企策，放水养鱼的原则，支持专业市场建设，引导市区沿街五金机电汽配钢材经营商家向专业市场集中。建议区政府给予新建专业市场的企业和入住专业市场的商户以下政策按新建专业市场开发建设的纳税区政府财政分成所得的，返还企业，专项安排用于补贴该项目的建设按新建市场建设上缴的城市建设配套费区政府财政所得，全部返还企业，专项安排用于补贴新建市场的建设凡商家从沿街铺迁入专业商品市场的，请区政府给予每个商家或经营者次性补贴元给予市场三年的扶植期。第年试营业期，入住市场的商家缴纳的增值税营业税所得税区政府财政所得部分，全部返还补贴给予商家或经营者第二年，入住市场的商家缴纳的增值税营业税所得税区政府财政所得部分的，返还补贴给予商家或经营者第三年，入住市场的商家缴纳的增值税营业税所得税区政府财政所得部分的，返还补贴给予商家或经营者对于入住市场的商家需要在区工商局办理变更登记的，请求免交变更登记所需的所有税费和工本费，开通招商绿色通道，用最快的时间完成变更登记对于入住专业市场的商家或经营者，农业户口可给予解决人户的农转非指标对于入住专业市场的外地来宜商家或经营者的子女入学，其收费标准按政府现有规定收费标准执行，不另行收费引导五金机电汽配经营商家入住专业市场，建议政府对于不入住专业市场的商家考虑给予定的强制措施，如工商税务登记不予年检等。进步强化城市管理和行政执法，引导五金机电汽配钢材经营商家入住专业市场。请求区政府协调相关部门特别是交通卫生城管部门，对现真武路慈善路西郊路两路桥带以及南岸蜀都大道，按城市交通环卫城市管理相关规定，从严执法，彻底整治这些地段的市容市貌，提升城市品位。通过这些政策的落实和实施，预计开发企业将得到以下优惠建议政策如落实企业可能得到的实惠政策实惠备注如得到区政府给予投资总额的财政补助银行贷款资金利息向银行贷款万，按年计利息，每年按计，政府按银行基准利率给与我公司贴息两年配套费江北按元计,政府减半征收，返还我公司元平米绿化景观费用绿化景观按元平米建设，政府减半征