地产价格增幅将稳中放缓，如果政策向社会保障属性的倾斜是急进的，变革性的，则房地产价格的短期波动将加大。多重悬念值得关注首先，年是否会有新的调控措施出台。我们预计年中上旬起应该会有政策陆续跟进。比如像征收物业税的呼声日渐高涨，所谓的保有税其实就是物业税的变种。个越来越普遍的共识是，由于物业税迟迟不出台，客观上助长了房地产暴利和投机行为的盛行。房屋持有的低成本不仅引发购房者贪大求阔，更直接导致多套房屋持有者待价而沽，造成目前二手房市场房源充足，却交易严重低迷的怪现象。其次，政策执行力能否得到切实加强。在飞涨的房价和膨胀的房地产业中，部分地方政府近年来扮演的角色耐人寻味由于自身利益和眼前利益，过多过深地介入房地产业，往往置中央的部署于不顾，使调控政策的执行力大打折扣。政策分析人士认为，从年月的国家十部门联合检查各地调控效果，到即将开展的专项督查，表明中央政府问责的剑锋已明确指向政策执行力。纵观数年来我国房地产业的发展过程，可以说是从乱到治从无序到有序到规范的过程。这个过程，经济学家称为房地产产业的过渡时期，专家预计这个时期可能还要持续数年。但是就房地产行业对我国经济增长的拉动作用和带来的社会进步贡献来分析，国务院及央行目前出台的系列新政最终不过是抬高房地产开发的投资门槛，保护消费者和国家金融机构利益，更好地发挥房地产支柱产业的作用。央行出台的中国房地产金融报告中明确肯定了房地产业是拉动经济增长的支柱产业，并表示要继续支持房地产业的健康发展，使其支柱产业的功能得到充分发挥。同时就房地产行业在中所占的比例来分析我国目前的房地产行业占比例为左右，而美国等西方发达国家房地产行业所占比例高达，所以无论从国家的经济发展需要，还是从世界经济发展的规律中都可以预见中国的房地产行业是个朝阳产业，还将会有巨大的发展前景和利润空间。形势比人强，识事务者为俊杰，般来说，在市场经济条件下，行业洗牌旦开始，对于激烈市场竞争中那些弱者来说，就很有可能避免不了被淘汰出局的下场。而对于那些自身综合素质较高的企业来说，则机会无处不在，只要能够准确定位，适应市场潮流，在行业洗牌之时，暗藏的也可能是做大做强的天赐良机。综上所述，我们认为在目前的宏观市场条件下进行房地产项目开发，定要认真研究规避政策风险，充分认识本地区市场竞争环境和消费者心理状态，设计出适合当前市场需求和政策提倡的产品，有计划分步骤的对项目进行开发。区域分析山东省日照市地处中国黄海之滨，山东半岛南翼，隔海与日本，韩国相望。市域面积平方公里，海岸线公里，人口万，其中市区人口万人。几年来在市委市政府的领导下，日照市实施港口立市科教兴市工业强市生态建市的发展战略，不断提高城市核心竞争力，使日照市经济和城市形象实现了跨越式发展。与此同时，日照市的房地产行业随着日照市的经济持续发展和城市基础建设的不断推进，也取得了巨大的发展。近几年来日照市的房地产业增长速度直位于山东省各城市前列，对日照市的城市化进程推进和城市知名度的提高起到了积极的推动作用，目前房地产行业已经成为了日照市经济支柱产业之。日照市的房地产行业起步较晚，但是房地产企业的开发水平和开发规模却发展较快，市场竞争也较为激烈，随着日照市城市重心和区域经济结构的重新调整规划，目前房地产市场开发热点板块效应已初现雏形，我们认为重点有以下几个板块老城区板块昭阳路以西，西外环路以东地区的房地产开发项目，该板块商业配套齐全交通便利基础设施也较为完善，但是由于历史原因，该地区城市建筑形象和居民整体素质相对落后，加之日照市行政经济文化中心规划东移，导致该地区住宅产品价格在市场表现偏低。但是今年随着日照市土地成本加大及其它区域房产价格的带动，该区域板块市场均价有了较大的提高，代表项目有九点阳光春天公寓丹阳佳苑荣安站前广场德富龙商业广场向阳小区等，上述项目住宅产品目前的市场均价为元平方米元平方米左右。次新市区板块昭阳路以东，北京路以西及海曲东路沿线地区的房地产项目，代表项目有风景水岸水晶花园时尚荣域世嘉水榭花都假日湾阳光花园等，该地区界于新市区和老城区之间，周边环境可塑性强，楼盘卖点较多，开发商大多聘请了专业代理公司进行策划销售，是目于市场压力，只要严格的依照市场规律，借鉴科学的项目管理经验，差异化经营定位，合理规避政策风险，全员树立品牌意识，相信该项目的开发推广后，定会使开发商取得良好的经济效益和社会效益。威胁分析由于次新市区新市区板块和石臼开发区板块内的新增房地产开发项目均以陆续开盘销售，有的项目已形成现房态势，同时上述板块中各个开发商大多有定的市场开发经验和口碑基础，项目间市场竞争激烈。目前属于日照市房地产开发热点地区，这势必会分流拟开发项目的潜在客户。三市场定位项目定位房地产项目开发原则，必须要建立在了解客户需求的前提下进行细分，抓住市场空白点，准确地进行定位。我们建议该项目定位为是日照市中高收入水平阶层群体认可的未来城市中心生活区。是中高阶层及商人眼中极富增值前景和高回报率的投资物业。是外地游客需求的性价比较高能够增值保值的休闲物业。是年轻高收入阶层体现自由时尚成功首选的城市小巢。是中老年人认为较适合养老居住的老年公寓。品质定位我们认为个楼盘销售的成功与否，并不在于品质的高低，而在于其品质档次能否适合市场的实际需求，为突出该项目休闲健康安全智能便捷人性化的全新城市中心居住生活理念，建议该项目提供以下配套设施智能化安防门禁系统闭路监控。有线电视电话光纤宽带接入。商业部分规划为国际连锁休闲商务酒店参考酒店美国格林豪泰酒店休闲购物街区等特色商业业态。以上定位要明确可通过招商及合作来达成以次奠定开发商高素质的品牌形象。针对不同客户提供菜单式装修服务客户与专业装修公司签约。该楼盘应该在外立面和公共空间设计上要贯彻精品意识，提升楼盘附加值，通过美观的外在形象带动楼盘品质提升，力争使该项目成为城市地标式建筑。客源定位目标客户日照市年收入在万元人民币以上的中高收入家庭。项目用地周边居民和小私营业主。投资者。内陆地区滨海城市置业人群。老年客户。在老年公寓仍未长足发展时，些需要享受城市便利的老人，会选择市区带电梯的居项目。韩国及台湾商人二目标市场日照市区北京上海邯郸郑州淄博齐鲁石化临沂东营青岛及鲁中内陆城市。户型及面积定位根据该项目客源定位，要求产品总价低，户型灵活的特点，我们建议项目户型应注重以下特点高层产品主力户型为二居室面积控制在平米之间多层产品主力户型为三室两厅卫面积控制在平米之间。尽量保持户型均好性。尽量做到户型方正明厨明卫。小户型起居室与卧室之间隔断可自由打通。部分户型可考虑组合出售联体，以满足市场不同需求。南向采用外飘窗，增大有效面积，冰箱及卧室衣柜位置尽量做到内凹设计，节省使用空间。充分考虑海景优势及卖点，在增加建安成本和售价增值间找到合理平衡点。价格定位高价的楼盘，虽然在短期销售中可能会有较高利润，但若不为购房者所接受，将会造成楼盘的长期滞销。若价格定低了，虽然能在相当短的时期内畅销，但也有可能因价格太便宜，使开发商无利可图。制定个合理的价格是保证开发商资金尽快回笼并取得相应销售周期内最高利润的个重要条件。我们建议采用先外部因素调查，在了解目标客户需求的前提下，结合市场竞争的实际情况，根据反馈信息，调整内部开发成本，制定了个合理利润的价格策略，根据客户的消费心理尽量做到户价，其结果既保证了消费者的利益，又使发展商取得了应有的经济效益。四规划设计设计理念设计是项目的灵魂，我们认为该项目规划应注重建筑单体与周边环境的有机融合，利用建筑小品和主题会所来提升项目品质，突出文化健康休闲的全新城市滨海生活理念。项目内部规划要遵循人车分流动静分区商住分离的人性化设计理念，突出各自文化氛围，尤其在小品景观和各个节点区域，设置不同的交通通路进行人性化区分。而在景观设计上要充分考虑日照地区的自然气候条件和未来物业管理运营成本，尽量在营造高品质文化氛围的同时兼顾到实用性和经济性，降低开发和经营成本，同时要规划足够的停车位，可考虑在部分沿街商业或裙楼屋顶做空中花园设计，增加绿化层次和项目卖点。外立面风格应考虑海滨城市建筑的特点，充分体现简约时尚灵动的国际现代建筑特色，同时在设计上要充分考虑本地区的气候特点及生活习惯，体现出人性化生活空间。使该项目成为日照市的个耀眼的亮点，力争成为日照市地标性建筑。规划数据及技术经济指标基本参数用地面积总建筑面积，其中住宅面积商业面积，社区公建面积。基本规划思路项目规划以多层住宅为主，适当布局少量高层住宅。沿街为商住综合楼，由南向北规划多层住宅其中型栋，型栋，北端规划小高层栋，东面南面沿街底商为二层，北面为底商层。建筑结构设计意向多层为异型框架拄混合结构，小高层为框架剪力墙结构，底商足部转换，墙体主要采用孔型砌块水泥砖外墙保温材料柔性腻子普通涂料内墙白水泥两遍屋面聚氨脂保温克两层防水做法上水采暖管材，粉末喷白铸铁暖气片，下水普通管材入户合成防盗门，窗户型塑钢料普通中空玻璃多层混凝土现场搅拌，小高层混凝土用商品混凝土。工程造价计算参考数据预算采用山东省综合定额三级取费，零工单价元钢材均价元吨，袋水泥吨，商混单价元每立方米。基本投资情况和开发周期测算该项目概算总投资人民币亿元左右，其中土地投入人民币约亿左右，工程计划分三期建设，总开发周期三年半，预计实现利润亿人民币左右。项目内部规划要遵循人车分流动静分区商住分离的人性化设计理念，突出各自文化氛围，尤其在小品景观和各个节点区域，设置不同的交通通路进行人性化区分。而在景观设计上要充分考虑日照地区的自然气候条件和未来物业管理运营成本，尽量在营造高品质文化氛围的同时兼顾到实用性和经济性，降低开发和经营成本，同时要规划足够的停车位，可考虑在裙楼屋顶做空中花园设计，增加绿化层次和项目卖点。项目开发建设总体组织设计设计手续申报阶段个月工程发包方式公开招标方式选择施工单位，预算结算，包工包料，清单报价按时结算，效地控制项目的工期成本质量。开发方案设想与分析考虑到市场推广计划及小区成片建设的需要，拟将整个项目分为三期开发。第期首先完成海曲东路临街楼盘作