收入变化率为，则﹝﹞﹝﹞﹝﹞解这个方程得由此可看出，本项目销售收入允许变动幅度为，∞，也就是说，在销售过程中当下调价格和实施优惠措施时，销售收入下降幅度不要超过，否则项目将达不到基准收益水平。建设投资对内部收益率敏感性分析建设投资变化主要是房屋开发费变化时对内部收益率影响如下列图表所示基准收益率为投资变化幅度内部收益率基准收益率依据以上图表，采用插入法计算建设投资变动临界点设临界点销售收入变化率为，则﹝﹞﹝﹞﹝﹞﹝﹞解这个方程得从以上计算结果看出，建设投资允许变动幅度为∞建设投资上涨幅度到时，内部收益率道道临界值。即建设投资在∞，范围内变动时，项目利益大于最低期望水平。否则，项目达不到最低期望盈利水平。因此，在保证工程质量前提下，在项目开发过程中定要严格控制建设投资，是投资上涨幅度控制在以内。财务评价结论财务评价结果表明，拟建项目参与各方各项指标均比较理想，项目在经济上可行。第十五章社会评估项目实施对社会影响分析项目实施对当地居民收入和生活水平影响本项目可拉动板桥镇经济增长。提高项目周边地价和房价，带动周边住户增加收入。项目实施对地区居民就业影响项目建成后，可直接或间接增加就业，对当地经济发展具有重要意义。项目与所在地互适性分析不同利益群体对项目态度及参与程度项目参与群体非常广，受益面宽。各级组织对项目支持程度该项目受到土地建设发改委乡镇党委政府等部门大力支持。社会风险分析影响项目社会因素主要是受益群体，由于项目生存与否与收益群体直接关联，从主观上项目社会风险不大。社会评价结论项目建设对板桥镇社会经济和文化有较大促进作用，项目社会适应性良好。第十六章风险分析及对策市场风险分析项目在区位配套设施交通环境等方面有较大市场需求优势，但在销售价格方面有定风险。居民实际购买力处于上升趋势，从长远看销售前景看好。为保证项目成功，开发商应提高工程质量，通过降低开发成本，减小市场风险。做好方案规划。总体规划配套环境规划户型规划应杜绝规划设计单调缺乏完善配套功能方案规划，从方案规划上和户型设计上赢得消费者，减少项目市场风险。经营管理风险分析本项目主要应加强市场营销工作，加大促销力度，多渠道多种方式推广促销，尽快销售，才能最大限度减少项目市场销售风险。在项目实施中还应优化设计，采取切实可行工程技术措施和施工方案，在施工管理中，控制各项开发管理费用降低投资成本。做好物业管理和售后服务工作。金融财务风险分析资金开发回收考虑减少占用资金回收风险，应采用多种付款方式促销，可选择采用次性付款方式分期付款方式七成银行按揭方式建筑分期付款银行按揭特惠免息分期付款等多种付款方式，是开发资金按预期回笼，消减金融财务风险。第十七章结论和建议项目及市场条件项目综合居住环境指数高。目前板桥镇房地产开发市场好，本项目由良好市场条件。周边生活配套健全，项目具备良好开发建设环境。经济分析结论乐岩新区商住项目通过可行性研究，可实现利润万元，税收万元，所得税后利润万元，项目所得税后内部收益率大于基准利率，财务净现值万元，投资回收期年，项目投资利润率，投资利税率。分析结果表明该项目各项经济效益指标较好，具备可行性。经测算，项目按设定售价，当销售率达时，项目可保本。项目敏感性分析表明，项目自身抗风险能力强。总之，项目具有较好市场环境及定自身发展条件，经测算个项目经济指标较好。建议建议发展商应根据市场反应谨慎安排开发计划，先试探市场承接能力，准确把握市场雪球和变化，并采取有效营销手段，充分发挥项目优势，因势利导引导消费需求，是项目成功关键。易受冷空气影响，降雨多，空气中水分含量大，年均湿度。夏季降雨多大雨暴雨，冬季经常处于昆明静止锋控制下年均降雨。雨季为月，降水，占全年降水，干季为月至次年月，降水为，占全年降水，并有连续降雨特征，平均天，最短天地表水和地下水均相当丰富。基础能源设施本项目位于科技街，新社区内道路纵横交错，交通便利。当地水电资源丰富，官网畅通。电力资源更为丰富，为本工程建设提供了最更根本保障。原。地势整个场地地段平整，高差不大。地面现状宗地内未有建筑地下情况宗地内无管线底线电缆暗渠和受保护历史文物古迹及可利用建筑物。土地完整性宗地内无城镇绿化带名胜古迹江河湖泊等因素分割土地。地质情况勘察资料表明该宗地地下水位，据场内取水样分析结果，地下水对混凝土和混凝土钢材无腐蚀性。勘察资料表明该宗地位于，在地震作用下无建筑物安全稳定问题。场地地基土质条件较好，适宜该项目建设。根据国家中国地震参数区划图和云南省烈度区划图，罗平县板桥镇抗震设防烈度为度，设计地震加速度值为项目周边社区配套周边米范围内社区配套交通状况项目紧临科技街东接大营路西距乐普街米北面消防道宽六米。教育板桥镇中坐落在项目周围，拟建板桥镇中心完小幼儿园距该项目米。医院等级和医疗水平大型购物中心主要商业和菜市场拟建超市据项目米，拟建新区内大型农贸市场在该项目周围。文化体育娱乐设施拟建文化广场距该项目米。银行邮局板桥镇邮局距该项目米。宗地周边米外但可辐射范围内主要社区配套现状项目所在地距板桥镇江索田火车站米，距板桥客运站米。项目周边环境治安情况项目所在地治安良好民风淳朴。空气噪声污染状况项目所在地无工厂，空气质量优良。最大噪音分贝为分贝，无污染。危险源情况项目所在地无高压线放射线易燃易爆物品生产和仓储基地。项目建设条件项目位于板桥镇市区内，与镇中心经济生活区相连，周边配套设施齐全，对外交通道路已形成，项目地对外交通方便，环境优美，是建设商住区理想位置。道路现状及规划发展项目区内四面都有道路连通，交通四通八达。供水状况给水源采用自来水，由管线引入，管径为。污水雨水排放雨水按地势高差经雨水管汇集后排入城市河道，污水经生态化粪池处理后通过污水管排入排污管。通讯有线电视电话网络电话有线电视宽带网络已覆盖整个新社区。永久性供电和临时施工用电永久性供电由引入，资源和原材料分析地质气象水文罗平县板桥镇位于云南山字型构造东翼及南岭东西向负复杂西延部位，三迭纪后，经多次复杂变动，早就了不同结构体系及复合联合构造型，属于典型喀斯特地貌主要受静止锋影响，气温较低，全年日照小时，日照平均百分率。年均气温，日照差较小，最热月，最冷月第侯易受冷空气影响，降雨多，空气中水分含量大，年均湿度。夏季降雨多大低，开发水准不高。房地产开发企业发展状况板桥镇目前进行房地产开发企业为首次开发企业或者在云南二线城市注册房地产开发公司，开发企业品牌效应没有显现，对于本项目开发企业打造品牌实力奠定了定条件，通过该项目实施。可扩大在板桥镇影响力，树立良好品牌形象。通过板桥镇住宅商业销售以及商业租金价格水平，目前板桥镇处于房地产开发期，整体发展空间较大，住宅项目售价较低价格较低，整体利润率较低，商业发展水品速度较快，可大力发展售价达到较高水品。市场研究分析市场处于起步阶段，对专业地产运作有良好空间。商业地产在当地消费者认同度高。销售与后期运营脱节，后期回报低。商业形式较为单，联排式商业层商业价值较高，然而二三层商业价值和价格难以实现。商业铺面划分不灵活，缺乏铺面组合性。第五章项目定位产品定位先对品牌产品所生存市场环境进行细分，以便在市场定位时区别于其他竞争者，挖掘出对消费者而言是有价值有影响力利益点，然后进行加工包装。本项目定位住宅为主商铺为辅。目标客户群定位旅游观光客板桥镇位于罗平县旅游景点必经之地，旅游者罗平县以外户籍人士预计占目标客户。公务员企业白领教师政府公务员和大部分企业白领属于高收入群体，且都具备较高文化素质，对生活质量要求日益变高，本项目无论建筑风格或者是产品档次上来看，都十分适合这个群体居住要求，预计占目标客户。外来客商板桥黄姜辣椒和烤烟市场吸引了很多外地客商，这批人有很强购买力，而且都愿意在环境较好地方居住，独排式住房无疑是他们身份地位象征。预计占目总论项目概况项目名称板桥镇新社区商住项目建设地点项目用地位于罗平县板桥镇乐岩新社区内建设单位项目开发商深圳市广森投资集团有限公司罗平分公司农贸市场和拟建新农贸市场很近，购物方便。项目劣势分析与评价开发商无相应类似成功案例可以用做比较和参考，目标客户群对价格接受和认可需要较长段时间。项目面临机会分析和评价板桥镇位于云南贵州广西三省交界，交通四通八达，左接贵州，右接广西。板桥镇位于钟山乡长底乡旧屋基三乡镇中心。板桥素有烤烟之乡黄姜之乡油菜之乡美誉，独具山水特色和良好人居环境，随着城镇规划格局不断完善和形成，项目配套设施将得到进步完善。云南将大力推动文化产业发展，板桥镇作为旅游城镇，未来发展潜力较大。项目面临威胁分析与评价本片区目前商务氛围欠缺，可能会影响未来商铺销售。第四章市场分析板桥镇房地产发展及市场基本概况板桥镇目前房地产市场发展为起步阶段，商业繁华区域，主要集中在主要街和路上，并且均已底商为主，缺乏规模商业体。对于商业人流组织产品形态商业业态定位等，缺乏新意商业，成熟度低，挖掘商业价值较少。整体来说，对于目前板桥镇房地产发展成熟度较低，开发水准不高。房地产开发企业发展状况板桥镇目前进行房地产开发企业为首次开发企业或者在云南二线城市注册房地产开发公司，开发企业品牌效应没有显现，对于本项目开发企业打造品牌实力奠定了定条件，通过该项目实施。可扩大在板桥镇影响力，树立良好品牌形象。通过板桥镇住宅商业销售以及商业租金价格水平，目前板桥镇处于房地产开发期，整体发展空间较大，住宅项目售价较低价格较低，整体利润率较低，商业发展水品速度较快，可大力发展售价达到较高水品。市场研究分析市场处于起步阶段，对专业地产运作有良好空间。商业地产在当地消费者认同度高。销售与后期运营脱节，后期回报低。商业形式较为单，联排式商业层商业价值较高，然而二三层商业价值和价格难以实现。商业铺面划分不灵活，缺乏铺面组合性。第五章项目定位产品定位先对品牌产品所生存市场环境进行细分，以便在市场定位时区别于其他竞争者，挖掘出对消费者而言是有价值有影响力利益点，然后进行加工包装。本项目定位住宅为主商铺为辅。目标客户群定位旅游观光客板桥镇位于罗平县旅游景点必经之地，旅游者罗平县以外户籍人士预计占目标客户。公务员企业白领教师政府公务员和大部分企业白