区域内商业项目较少，商业氛围较淡。市场机会宏观市场整体向好，商业物业正处于快速升温阶段，有效需求空间较大位于市政府重点规划区域，项目地周边居住氛围浓厚，将给项目带来发展较大空间新区除在建颐和广场项目外，暂时无规模较大商业项目京沪高速铁路经过将给本项目带来较大发展机会。市场威胁项目所处新区域缺乏有力消费群体支撑本项目，需要采取措施吸引其他区域消费群体购房，给本项目销售工作带来定难度颐和广场建设对本项目销售有消极影响。二项目占有率及吸纳率评估预测目标市场需求量目前，沧州市约有人口万，新区规划为城市副中心，约有万人左右，暂时没有成型商业项目，随着政府对新区规划环境改善，西部区域对商业需求还会进步加大。目标市场供应竞争量西部新区随着交通环境休闲场所等配套不断完善，区域房地产将持续稳步发展。目前在售商业项目有颐和广场等，在售楼盘后续供应量约余万平方米。本案作为西部区域个大型商业综合性项目推出，不仅会改变该区域商业形象，同时也会引起新区甚至沧州市商业供应量激烈竞争。项目竞争力评估地段本地块位于沧州市政府年城市总体规划西部新区，北侧为沧州市交通局，还拥有市政主次干道解放西路迎宾路西外环规划路品牌本项目开发单位为石家庄市鑫达房地产开发公司沧州分公司，公司先后开发建设了鑫达康居园康居园二期工程，开发建设商品楼面积数十万平方米，为沧州城市建设与发展做出了巨大贡献。品质项目谋求把国际化思潮与中国本土文化有机结合，创造种追求健康生活方式，在尊重沧州本土文化同时，充分考虑国际生态人文项目定位理念，即项目建筑风格为中式简约式，追求现代与古典结合，宾馆酒店内部采用具有沧州特色杂技武术表演，外部景观走廊雕塑小品遍布其间，并辅以大面积绿化带，形成特色中心主题景观区项目配有充足地上地下停车位，其目使项目生活休闲价值最大化，打造出沧州市具有最具沧州特色商业项目。经营本项目宾馆酒店以自营为主，聘请国内知名酒店进行日常经营管理商务楼出售超市娱乐中心以出售为主，并进行招商组市，引进大型连锁商业机构。物管物业管理中心主要负责项目物业管理职责，如日常保洁维护安全防卫，公共设施维护管理等。物管保安主要采用流动岗组团固定岗合理配臵。形象项目致力于营造沧州第本土化高品质商业综合区，其形象定位新城市精神代言商务楼本土化人文住区沧州会馆缔造新城市购区缔造沧州视界观娱乐中心第五部分项目财务可行性研究项目初步定位根据用地总体规划进行功能分区，本项目地块为商业用地，占地亩，开发类型以宾馆酒店商务楼超市为主，其中宾馆建筑面积，商务楼建筑面积，超市娱乐中心建筑面积为。具体经济指标如下估算用地面积建筑面积建筑面积建筑面积销售价格销售额宾馆酒店商务楼元万元超市元万元合计亩万元二项目开发成本分析本项目开发由土地成本前期开发费建筑安装工程费公建配套设施费房地产各项税费管理销售和财务费用不可预见费营业税及附加贷款利息等构成。鉴于前期费用公建配套建设费房地产税费是根据土地成本建安工程成本基数作为成本统计和计算基础。因此，以下将会具体细述在项目开发过程中涉及到土地成本建安工程成本和房地产税费等有关部分各项计提依据和计算过程。详见如下项目各类开发成本览表单位万元项目名称总投资单方成本元工程量备注土地成本万亩前期开发费三通平工程钻探费建安总价计提工程设计费建安总价计提工程监理费建安总价计提质量安全监督费建安总价计提临水临电建筑安装工程费宾馆多层商务楼小高层超市三层基础设施费供电工程供水工程道路工程排水工程绿化工程绿化率房地产各项税费土地出让金契税按地价计提土地增值税建安总价计提公建配套费含停车场等配套设施管理销售和财务费用开办和管理费建安总价计提销售代理费按成交价计提销售推广费按成交价计提不可预见费按成交价计提营业税及附加按成交价计提静态投资总额三项目开发总投资综述单位万元项目名称总投资单方成本占总投资比例土地成本前期开发费建筑安装工程基础设施费公建配套设施费房地产各项税费管理销售和财务费用不可预见费营业税及附加静态投资成四财务效益分析下列表中，商务楼按元，超市娱乐中心按元来计算。单位万元销售收入减工程成本销售利润减所得税税后利润总额税后成本利润率五可行性研究结论从房地产市场角度财务测算角度看，本项目开发运作是可行。但在实际经营开发过程中还存在定风险，商务楼元平方米商业元平方米价位从现在市场状况看是售价偏高，从二到三年角度来看，要实现项目物业零库存销售，还是有相当压力，项目产品策略市场策略仍要精心制定。石家庄完美顾问机构年月起朔黄铁路，南至国道范围作为沧州市新发展区域。新区作为市场，带动商业经营水平提高产生了积极影响。商业规划沧州市商业主要集中在火车站周边两公里范围内及新华路解放路及南北大街两侧，根据沧州市城市总体规划年，新区规划建设将商务商贸区分布在京沪高速火车站两侧。正在建设和即将建设主要商业项目览表项目名称规模华北商城二期经营面积约平方米，停车位个颐和广场占地亩，总建筑面积万平方米，停车位个宏宇财富广场总建筑面积平方米，层为商业，层为公寓，平方米停车场人民商场总建筑面积约为平方米小南门商业步行街总占地面积万平方米，总建筑面积万平方米新建大型综合超市经营面积预计万平方米，门前停车场面积平方米三人文环境研究人口概况年末，沧州市总人口为万人，其中农业人口万人，非农业人口万人人口自然增长率。年人口统计览表地区总户数户总人口人非农业人口性别年龄男女岁岁沧州市市辖区新华区运河区分析随着沧州市人口增长，城区面积不断扩大，在对居住需求增加同时对商业购物需求也在不断增加，在客观上推动了沧州市商业繁荣发展。四综合分析沧州是个六百多万中小型城市，主要以工业和特色农业为主随着经济发展，投资环境得到了进步改善，房地产业特别是商业发展空间增大历史悠久，文化底蕴深厚，旅游资源丰富，素有金丝小枣之乡鸭梨之乡铸造之乡杂技之乡美称随着国家宏观政策调整，将对沧州市经济住房消费产生影响，并在定程度上改变了沧州市消费者观念京沪高速铁路拟建，城市规划及建设进程加快，使沧州经济投资环境得到进步改善，消费者可支配收入逐年增加，购买力逐步提高，刺激了沧州市经济快速发展。第二部分项目区域板块分析政府规划研究分析城市性质和规模规划根据沧州市城市总体规划年，城市性质为环渤海地区重要港口城市和化工工业基地，冀中东部中心城市城市规模至年主城区人口规模为万人左右，自年达万人左右，自年达万人左右，远景按万人左右考虑。规划人均用地指标为平方米。城市空间发展战略规划总体原则优化主城壮大港区战略东移协调发展，调整布局整合资源相对集中突出重点空间结构为城两区，哑铃式布局结构。即中心区港城区临港化工园区，中间有铁路高速公路和公路连接。用地布局及发展方向规划规划用地发展方向为以现状为基础，重点向西，适当向东。总体布局采用集中式发展，以运河地震断裂带和小流津河构成环城水系为特色，结合绿地建设，形成城三区七组团城市布局结构。城，即以外环路范围内用地为基础旧城三区即相对旧区新区开发区七组团，即运河东旧城中心组团运河西综合组团新区行政文化教育综合组团新区工目标市场展望根据沧州市政府沧州市城市总体规划年，本区域将成为政府开发规划力度较大地区之，将成为沧州市行政教育科技商贸及大量住宅区，新区区交通环境改善，不仅会提高居住环境，带动西部区域商业繁荣发展，同时对沧州市整体经济发展起到了促进作用，届时，新区将会出现天蓝地绿水空气新鲜良好居住休闲购物空间。三沧州市场商业物业情况商场类沧州商城地理位臵新华中路，华北商城对面商城概况总建筑面积万平方米，地下层地上四层，内设商位个业态分布负层食品超市和地下品牌家具市场层小商品市场二层大众服装市场三层名品直销市场四层仓储区经营方式以租赁为主，既进行商位仓储老板办事处广告位等项目租赁，又兼营国际标准道保龄球馆租金价格元平方米天发展战略近期形成相对固定科学管理模式，适时调整市场结构和引进先进业态，建设具有自身特色批零市场文化。中期发展提高。用三年时间完成公司二期扩建工程，形成七万平方米大市场。在沧州市取得比较稳固垄断地位，其主要标志是集购物休闲娱乐服务会展于体，在全市同行业中做到规模最大，服务最佳，价位最低，功能最全。长期向集团化方向发展在实现市场经营产业化基础上，进步跨部门跨行业经营，组建集团公司，争取在六年左右时间成为上市公司，通过市场机制作用搞好资本运做和扩张，实现公司滚动式和跳跃式发展。顺城商厦地理位臵解放路与南北大街交口西北角商城概况商业部分总建筑面积万余平方米，是沧州市迄今为止规模最大配套设施最为完备大型综合性商厦。整个商厦共分层地下层地上两层，每层面积约万平方米地下室部分为近万平米沧州市目前为止最大购物超市，经营商品多种。铺位租金元元平方米天配套设施中央空调两部滚梯部电梯实时监控消防安全设施配有烟感喷淋手动报警等配套设施。宏宇财富广场地址新华西路二中西侧开发商第部分项目地块资源分析项目地块资源分析地块经济技术指标项目占地面积亩含亩空地总建筑面积约余平方米使用年限年地块用地性质本地块为商业用地，开发大型商业项目。核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,地块先天条件分析地块性质型大规模商业物业，给本项目提供了开发有利空间，项目地周边居住氛围浓厚，行政事业单位较多，是未来城市发展重点方向，本案开发填补了西部新区商业空白，同时也将推动西部区域经济发展。第三部分目标市场研究分析区域房地产市场特点区域房地产开发存在利好因素市政府政策方面支持基本上没有污染企业，是最适合居住区域大量空地可以开发，地面基本平整，不存在拆迁问题土地价格相对于其他区域比较低廉，降低了土地成本市委市政府西移，以及各项市政配套日益完善，为房地产开发带来了大量人气。区域房地产开发特点及弱势由于本区域消费群体有限，需要吸引其他区域消费者消费西部区域周边商业配套设施需要定时间进行完善。二区域目标市场展望根据沧州市政府沧州市城市总体规划年，本区域将成为政府开发规划力度较大地区之，将成为沧州市行政教育科技商贸及大量住宅区，新区区交通环境改善，不仅会提高居住环境，带动西部区域商业繁荣发展，同时对沧州市整体经济发展起到了