平方米包括原有住宅建筑面积平方米地下建筑面积平方米包括原有地下建筑面积平方米拟建地下建筑面积平方米规划设计准则以带动地区商业发展为目标，积极调整用地布局，结合基地现状实际，兼顾多种功能如休闲居住的同时注重保持商业活力的持续与增强减少内外交通的相互干扰，外部交通不引入内部，在地块周边进入地面停车场地下停车库坡道。打破单的步行尺度，形成网状多选择的步行行为路径。通过设计多个内部景观庭院，用彩虹桥，街，步行天桥等设计手法，强化多层次的立体步行系统。六建设进度安排根据本项目规划目标及政府对投资项目税费缴纳等房地产方面的项目管理规定，参照常熟市招商城地区同供求圈内类似项目工程进度的般状况，确定工程建设实施进度。七投资估算及资金筹措本项目投资估算范围为常熟市招商城长江商厦改建新建工程总投资项目投资金额估算改建工程基本费用项目单价元面积总价万元备注长江商厦房地产取得成本地上平方米含新建工程占地地下平方米原商户疏散搬迁补贴装修改造费暖通消防新增电梯费部其他费用的改建工程投资总计新建工程基本费用项目单价元面积总价万元补缴土地出让金政府配套费地上基础及结构施工造价总市场装修费暖通消防其中市场酒店写字楼新建住宅地下室电梯等配套设施其他费用的新建工程投资总计开发费用改扩造工程基本费用为万元，另外还需支付管理费用销售费用及利息费用。管理费用销售费用财务费用合计本项目总投资万元。见“资金投入计划表”资金来源及筹集项目总投资为万元，其构成是由项目单位的自筹资金拟申请的银行贷款及项目预售回款组成的项目单位自筹资金万元，占总投资的，其中项目公司注册资本金万元，关联单位个人借入万元。拟申请银行贷款万元，占总投资的，期限三年以内，用款计划第次申请万元，于年月投入使用第二次申请万元，于年月投入使用第三次申请万元，于年月投入使用第四次申请万元，于年月投入使用。本项目销售收入合计为万元，其中商铺部分年经营权出售收入万元。海鲜大酒楼物业连锁型酒店及写字楼物业部分销售收入万元。住宅物业部分销售收入万元。八项目销售收入的预测本项目商铺部分定价依据本项目地处常熟招商城地区西南区域，临近九龙大市场原万利市场，与招商城小商品市场时装中心具有较大可比性。招商城小商品市场新小商品市场位于青莲路和新莲路交汇处，是小商品区域中最大的建筑，总建筑面积近万平方米，建筑主体四层，局部五层，主要经营家用小百货箱包化妆品礼品电器眼镜辅料等。二层主要用于安置万利老市场的商户，多余商铺实行拍卖承租权拍卖成交价万元间，现已基本售完。楼层商铺间数商铺主力面积拍卖价格开业时间管理费余间约万年月元月二余间约万年月元月三余间约未定年月元月四余间约未定年月元月九龙大市场九龙大市场即原万利小商品市场，位于招商城中部偏南区域，东临商城北路，南靠第三停车场，西临第二停车场，其改扩建工程已于年月日开工，改扩建以后面积为万平方米，其中二三层为服装辅料小商品市场。楼层商铺间数平均商铺面积平均预售价格二万元三万元时装中心地处青莲路新莲路口，总建筑面积万平方米，其中楼有多只为老市场安置回迁店铺，二楼万平方米女装世界，商铺每间约平方米，三四楼万平方米羽绒城楼层商铺间数商铺主力面积拍卖价格开业时间老市场回迁年月二余间约万年月三四未定年月长江商厦商铺与同类项目对比分析比较类别长江商厦新小商品市场九龙大市场时装中心地理位置招商城西面招商城东面招商城核心招商城核心建筑规模交通条件优越般便利般商户资源现有市场不景气承接原万利市场商户，资源比较充裕原万利市场商户资源已转移至新小商品市场承接原五六区部分商户，资源比较充裕开发背景民营企业政府民营企业政府本项目商铺部分销售价格预测从上述对比分析可以得出本项目商铺从规模商户资源等方面不如九龙大市场和新小商品市场及时装中心。本项目交通条件商业配套市政配套条件等方面优于九龙大市场和新小商品市场及时装中心。招商场环球服装城商铺价格偏高是导致开铺率不高的个隐性原因，招商城地区商铺高价对后期商业运营可能产生不利影响。因此，长江商厦改扩建项目商铺部分年长期承租权市场售价预测为面积可售面积预测单价万元预测总价万元改建层改建二层新建层新建二层新建三层合计本项目酒店写字楼部分销售价格预测常熟招商城地区尚无对外出售的酒店写字楼物业可供比较，但从现有酒店写字楼物业租金水平并参考常熟市区酒店写字楼物业市场价格，本项目酒店写字楼部分销售价格应不低于元，可实现销售收入万元。本项目住宅部分销售价格预测参照本区域内佳和大厦公寓房平均价格元，本项目交通条件及商业配套优于佳和大厦，销售价格应不低于元，可实现销售收入万元长江商厦改扩建总项目总计可实现销售收入万元。见”销售收入经营税金及附加测算表”。本项目销售方案结合常熟市招商城商铺销售情况，本项目商铺部分的实际销售面积取总建筑面积的进行测算，采取拍卖长期承租权年方式，年月开始招商，开展市场调研，规划市场经营业态，经营业态不再以床上用品为主，将进行必要的调整。年月月期间视新建改造计划序时进度完成情况分三到四批拍卖，做好新老商铺投放时间的衔接，确保现有商户在改建项目开工前大部分能迁入新建商铺经营酒店写字楼及新建高层住宅的实际销售面积取总建筑面积的，其中海鲜大酒店及连锁经济酒店分别整体出售。年月开始招商预售，年当年预售款回笼年当年预售款回笼其余在年全部实现销售。地下车库作为业主的配套设施，暂不考虑租售。九项目经济效益评价基础数据的选取项目计算期限年月年月流转税费营业税按销预售收入的计提。城建税及教育附加按营业税的计提。所得税按销预售收入的计提。土地增值税按销预售收入的计提，其中商铺为出售经营权，不缴土地增值税。银行借款本金万元，年利率，期限年。财务评价方案的确定项目物业包括可销售物业商铺酒店写字楼住宅和非经营性物业人防工程地下车库设备设施用房，销售性物业在建设期间和期末按销售计划进行销售，所得销售收入直接参与项目总体收益评价。项目盈利能力和清偿能力分析损益预测本项目预计实现销售总收入万元，税后利润万元，见损益预测表损益预测表单位万元序号项目金额经营收入销售收入原市场改建前净收入经营成本商铺酒店写字楼成本期间费用管理费用经营成本销售费用销售收入财务费用经营税金及附加土地增值税利润总额所得税收入税后利润项目静态财务评价指标总投资收益率总投资净收益率自有资金收益率自有资金净收益率项目借款偿还期最长为年，借款本息用销售回款偿还，偿还银行借款本息完全有保证。见“资金来源与应用表”结论综上所述，本项目的财务效益指标良好，偿还银行借款本息有保证，能令项目的投资方有很好的超额回报。项目实施方案可行。项目总说明项目背景常熟招商城发展现状常熟招商城是众所周知的“中国服装生产批发名城”，商城内分设招商场纺交市场八达市场五金市场小商品市场六大管理片区，拥有服装针织品布匹装饰面料床上用品小商品鞋业五金电器等家大型专业批发市场，为日均万人次的批发消费人流提供了丰富的商品，市场面积平方公里，年交易额达亿元，名列全国亿元以上纺织品服装鞋帽商品市场销售额第七位。近年来随着外地新兴市场的崛起，常熟招商城先天存在的布局欠合理基础设施陈旧市场环境落后和名特优商品比例偏低以及外贸业务短腿等因素，严重制约着商城的持续发展。年开始，常熟招商城进入全面扩容升级阶段，上海轻纺集团投资亿元打造常熟国际服装城新建万平方米的小商品城万平方米的时装中心，总投资亿元建筑面积达万平方米的九龙大市场原万利小商品市场改扩建工程也已于年月日开工。本项目现状地理区位长江商厦位于常熟招商城的西南区域，西临招商南路连接市场省道，北临招商城第三停车场商城广场，南隔商城中路与仕德伟缝纫机城国际服装城相望，人流车辆通行十分方便。由于紧靠二大停车场，拥有了招商城地区其他专业市场无法比拟的市场公用配套资源近个车位。建筑形态长江商厦总建筑面积平方米地下层平方米地上六层，其中二层为床上用品市场和绒线市场，框架式结构，柱网跨距达米以上，两层共计平方米三层以上为住宅，共计平方米。长江商厦总占地面积为平方米，其中现有住宅占地为平方米，市场占地及空地面积为平方米，临街建筑延展长度达多米。经营历史长江商厦由原常熟金穗房地产开发公司开发建设，二楼商铺出租经营，三楼以上住宅房已全部出售。现由产权方委托江苏常熟管委会下属的招商城集团公司进行管理，并由后者出租给两家商户。由于下列原因，该商厦目前经营景气度不高。楼梯装饰结构陈旧，该商厦内外立面装修已有年之久，由于当时开发者对商业物业开发经验不足，初期装修设计的理念为街区式批发市场，未按完全批发市场的需求进行设计，这就造成了商厦内外功能组织较为零乱。经营模式落后，由于开发者及现时所有权人均缺乏商业物业管理经验，长江商厦的经营管理停留在简单的物业管理层面上，管理公司只提供保洁保安服务，尚未引进国际先进的商业物业管理技术，造成该商厦内由于市场的扩容速度短期内将超过商户资源的增加速度，市场招商压力增大，原来招商城地区市场开发的“甩手掌柜”的模式已无法推行。酒店物业常熟招商城地区每天的人流量在万人次，但酒店业发展呈现“小乱散