资项目经济评价方法与参数第二版国务院关于加快棚户区改造工作的意见国发号关于做好危旧房棚户区改造调查统计和规划编制工作的通知川建发号关于印发德阳市棚户区改造工程实施方案的通知德办函号关于规范市区城中村及棚户区改造的会议纪要德府阅号德阳市城市和国有工矿棚户区改造实施方案德建发号关于市区城中村改造进入灾后重建体系的请示德建发号国家建设部及德阳市颁布的与房地产相关法律与政策德阳市城市规划管理技术规定德阳市城市总体规划关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法四川建设发展股份有限公司公司章程同类项目开发的经验和资料德阳市工程造价信息及有关配套文件有关工程造价分析资料德阳市城市规划管理技术规定年修订版该棚户区改造工程中标通知书及其公示凯江路以南沂河路以北沂河四组北地块规划设计条件通知书规条字号可行性研究范围项目研究的范围包括本项目实施的必要性项目所在区域的市场研究项目定位与产品方案项目开发方案投资估算财务评价不确定分析社会效益分析及环境影响评价等。结论与建议本项目符合德阳市十二五城市总体规划，项目的建设可扩大公司经营规模，提升公司品牌形象，并促进地方经济发展。通过市场分析可以看出，项目市场前景看好，能够取得较高的市场占有率。通过财务分析可以看出，本项目有较强的盈利能力和偿债能力。项目建成后可有效提升企业自身品牌价值，推动德阳市大城市建设步伐。第二章项目建设背景及必要性项目建设背景经济发展概况国民经济平稳健康发展年四川地区生产总值亿元，增长，其中第产业,亿元，增长第二产业亿元，增长第三产业亿元，增长。德阳市国民经济快速增长，年，全市实现地区生产总值亿元，总量居全省第三位，比上年增长，增幅分别高于全国全省和个百分点。亿元年年年年年四川省和德阳市生产总值四川省生产总值德阳市生产总值数据来源四川省统计年鉴。以下同固定资产投资平稳增长四川省年固定资产投资亿元，增长，其中房地产开发投资亿元，增长。德阳市年固定资产投资亿元，比上年增长，增速比上年提高个百分点。其中房地产开发投资亿元，比上年增长。亿元年年年年年四川省和德阳市固定资产投资四川德阳城镇居民收入稳步增长年四川省城镇居民人均可支配收入元，增长城镇居民人均消费支出元，增长。年德阳市城镇居民人均可支配收入元，全市城镇新增就业万元。元年四川省和德阳市城镇居民人均可支配收入四川德阳从上述数据可以看出，目前德阳市的整体经济运行平稳，经济环境良好，人民生活水平逐年提高，社会消费品零售总额增长迅速，人均可支配收入高于全省水平，商业发展潜力巨大，在四川省处于较高水平。德阳市各方面的快速发展，为本项目建设提供了有利条件。形势分析年德阳纳入成都大都市区范围，受成都城市空间发展方向的牵引物流中心布局第二机场的建设及天星旌江快速路的良性影响，与绵阳成为竞争与合作并存的邻友。成德绵成为打造空间结构群带多线交通系统廊两轴多线功能地位西部最有竞争力的城镇群。德阳市按照融入成都，贯通东西，覆盖全域，支撑发展的基本思路，加速打通成德组合型交通枢纽，成德南高速公路成都第二绕城高速过境段成绵乐城际铁路和连接成都的旌江天星快速通道建设。四通八达的交通枢纽，将支撑形成以德阳城区为核心，辐射周边各个县市区主要交通干线为联络线的半小时快速交通系统，通过多条放射状快速道路系统连接县城及小城镇，在半小时城镇圈范围内形成伞状空间结构。德阳城镇将在区位优势的带动下跨上经济发展的高速通道。根据德阳市城市总体规划，其中心城区发展目标为把德阳中心城区建设成为以现代物流商务会展职业教育科技研发和休闲娱乐为支撑的区域性中心城市。在产业发展中提出空间布局优化市域产业空间布局，形成三区多轴多点的空间格局。目前德阳市正强化规划引领，完善基础设施，加快推进新型城镇化进程，着力构建城乡体化发展格局，不断增强中心城市的辐射带动能力与吸引能力，朝着构建区域中心城市和山水宜居城市的目标加速迈进。德阳市年政府工作报告中指出实施全域对营销人员实行考核奖励制度，奖金与业绩挂钩，以提高销售业绩。注重媒体如电视报纸及户外广告的宣传作用。向购房者提供三至二十年按揭购房服务，及产权办理免费服务，以减轻购房者的付款压力和企业的资金紧张压力，使购房者以安心省心地购房。售后服务我公司严格实施商品房质量保证书及使用说明书制度，保障主体结构向正常使用年限，严格执行保修范围内的国家有关规定。通过使用说明书告诉用户正确使用装修房屋，严禁装修中对主体结构有影响的行为，保障所有业主的公共利益。实施完整封闭式的物业管理，支持收支平衡的非赢利性物业收费原则。项目竣工后，由我物管公司按规定办理入住手续，实施从保安维修卫生绿化代收费用等系列物业管理服务。并及时办理产权手续，定期组织对用户进行回访，及时解决工程质量物业服务产权办理等系列问题。第四章建设方案场地概况沂河四组位于天山北路以东，北至凯江路南至沂河街。建设规模本项目总占地面积约,平方米，总建筑面积为,平方米，建设总容积率为，建设密度为,高层电梯住宅面积,平方米其中还建住宅面积平方米，层商铺面积,平方米，其他建筑面积平方米，地下停车场面积,平方米。场址选择自然条件地理位臵德阳市位于四川盆地成都平原东北部，南距省会成都市公里，北接绵阳市，东南与遂宁资阳两市交界，西南连成都市，西与阿坝州接壤。年建市，今辖旌阳区广汉市什邡市绵竹市中江县罗江县，市境狭长，东西宽约公里，南北长约公里，幅员面积平方公里，人口万。距省会成都公里，距双流国际机场分钟车程，宝成达成铁路，成绵成南高速公路国道贯穿境内，六个县均有高等级公路联接，乡乡通公路，市区到各县形成了半小时经济圈。项目地块位于德阳市旌阳区，东邻中江县，西连绵竹市和什邡市，北接罗江县，南靠广汉市。是德阳市人民政府所在地，其下辖个镇个乡个街道办事处，是德阳市经济文化商业中心，全区幅员面积平方公里，常驻人口万余人。市区建成区面积平方公里，是四川单区建成区面积第位，其总人口万余人，国家特大型工业企业中国第二重型机械集团东方电机有限公司东方汽轮机有限公司东方锅炉有限公司等众多企业坐落其间，是中国第三大重型装备制造业基地。项目位于近邻嘉信茂沃尔玛商业中心，周边居民区完善成熟，基础设施齐备，生活服务设施配套齐全，交通购物便捷，繁而不暄，既是居家臵业的极佳地段，又是高档住宅区发展的理想用地。德阳市行政划分德阳市管辖个区旌阳区个开发区高新区个县中江县罗江县代管个县级市广汉市绵竹市什邡市。德阳市行政区划览表县级行政单位幅员面积常住人口行政中心旌阳区旌阳街道什邡市方亭街道广汉市雒城镇绵竹市剑南镇罗江县万安镇中江县凯江镇气候条件全市平均气温为，冬季平均气温为，春季气温为，夏季气温为，秋季气温为。最热月出现在月，月平均温度达,最冷月出现在月，平均温度为。全市极端最高温度为，普遍出现在月全市极端最低温度为，大部分区市县出现在月，少部分出现在月。降水量年总降水量毫米，最大降水量毫米，最小降水量毫米。降水量多集中在月，占年降水量的地质条件德阳市位于四川盆地西部和青藏高原东缘向四川盆地过渡的交接地带，热水生物等自然资源丰富。地貌特点为西部主要是山地，中部为平原，东部为丘陵台地，地质构造为西侧是龙门山隆起褶带，东侧为龙泉山褶断带，中部是德阳坳陷。德阳市境内高山平原丘陵地形兼有，呈西北高东南低梯级分布。山区面积占全市总面积的，平原面积占全市总面积的，丘陵占全市总面积的。德阳市主要河流有绵远河石亭江鸭子河清白江，为沱江水系凯江郪江，为涪江水系。地下水储量年约亿立方米，多聚集在中部平原地区。人民渠主干渠过境水余公里，引流岷江为重要水资源。德阳市交通概况德阳市是全国第个实现网化工程达标的地级示范市。距成都双流国际机场余公里。宝成铁路达成铁路京昆成绵高速公路沪蓉成南高速公路国道和境内四通八达的市县快速通道构成了德阳发达的铁路公路航空立体交通体系，还有成绵乐城际铁路客运专线成德绵高速公路成绵高速复线途径什邡绵竹成德南高速公路在建。德阳市交通设施建设完善。年全市公路总里程公里。在总里程中，等级公路占公路里程总数的。其中，高等级公路含级公路公里，高速公路公里。全年新铺油路水泥路公里。全市实现乡乡村村通公路。新建县乡级汽车站个。基础设施概况全市拥有程控电话容量万门不包含移动联通等，可视电话数据通信分组交换互联网等业务发展迅速。移动通讯工具人均拥有量位居西部第。变电容量万千伏安，已形成以千伏为骨干的供电网络，城市供电基本达到准则，供电网络覆盖全市城乡，能提供充足的电能。六县市区均属都江堰灌区，供水充足其浅层优质天然气储量名列全国之首，完全能够满足项目建设要求。本项目市政基础设施齐备，整个工程的交通供电通风供水排污通讯等各方面均已到达施工场地。施工条件天然建筑材料本工程施工所需要的砂料卵石石料上料等全部能在工程区范围内采购。其质量可满足要求。主要外来材料的供应本工程施工的主要外来材料主要包括钢材木材水泥等，均能在区内市场采购。施工电源本工程施工电源由德阳市电力部门供应。因此，本工程的施工供电可靠，电量充足，能满足施工要求。施工队伍及设备施工队伍通过招投标方式，在市内外竞争，择优选择有能力承担本工程施工的国家级专业施工企业。工程所需的机械设备由中标企业自行解决。德阳市有丰富的劳动力资源，可为本工程提供充足的劳动力。交通交通本项目东侧为城市主干道天山路，路宽，南侧为城市主干道凯江路路，路宽西面及北面为米的规划道路，可形成消防环道。公用辅助工程给排水工程根据建设单位及现行国家有关规范，本工程设臵有给水系统排水系统消火栓消防系统自动喷水灭火系统等。给水系统由室外市政给水管道引入根口径为的管道，设臵进出水管转输水箱加压设备等，由市政管网直接供水。生活污水经格栅沉砂池处理后排入市政污水管道公共卫生间污水采用单立管双立管系统，底层单独排入市政污水管网雨水经管沟收集排入市政雨水管道。自动喷水灭火系统设湿式水力报警阀安全信号阀水流指示器闭式喷头末端试水装臵等同时地下二层消防水泵房内，设自动喷水灭火水泵各层按规范配臵设有手提式磷酸铵盐灭火器。供电工程由城市电网引入路电源供电，设臵变电所，对原高压配电