批发市场能够健康有序发展。二整合电子市场，树立“诚信”形象鉴于电子市场重复建设低水平同质化竞争愈演愈烈，业户利润率下降，部分业户外迁，市场发展后劲乏力的现状，整合电子行业市场，在创造品牌扶植重点业户和经营内容多样化上下功夫，树立“诚信”形象使市场具有长久生命力。三强化市场管理与净化市场服务，完善市场功能发展山大路科技市场的投资环境优势和价格优势正在失去。随着业的发展，各地政府纷纷出台优惠政策开办科技市场，许多货源直接来自深圳等地，济南市的些先天优势随之失去，加上缺少科研生产环节，山大路科技市场的发展与北京上海广州等地的距离已越拉越大。市场竞争要建立在不断创新的服务手段和方式，切以客商的利益为前提，为客商提供最优质的服务，增强市场的凝聚力。按市场规律运作，全方位立体定位，走出原有的经营模式，从单纯的软硬件销售过渡到研发创新之路，拿出山大路的品牌，走精品电脑城的路子，最终把山大路打造成“金牌科技硅谷”。四批发市场多种交易模式美旗物流交易配送新模式，走出传统的“手钱，手货”的简单交易方式，并免去商户经营租金，定期举办展览会展销会交易会博览会等，积极促进批发市场的发展。五统模式，避免多头管理从中央到地方，许多部门都参与批发市场的建设和管理，造成批发市场在管理上政策上的不统，看起来有关部门都在管批发市场，到需要解决问题时，谁都不能负责到底，许多部门向批发市场收取多达多种名目的费用，美旗物流交易配送模式市场由经政府批准设立的管理办公室统管理，不存在任何政府执法部门直接进行杂乱收费现象。六建设电子市场商业服务业配套电子市场到午饭时间，满大街都是拿着饭盒到处吃饭的人，与科技条街的盛名太不相称，因此该项目建设的与电子交易市场相配套的商业服务业设施，将会形成良好的市场配套氛围。七建立与山东各大院校的互动机制建立种互动机制，将山东各大院校的人才优势与众多科技市场的资金市场优势有机结合起来。委托院校搞开发，可创造自己的品牌，也可为山大师生提供些实践的机会。而各大院校也可针对市场业户适当开设些培训班，设置软硬件开发营销维修等实用性较强的课程，提高业户的整体素质，打好“上台阶”的基础。八无形资产提升山大路科技市场经过了初级阶段有形资产的交流，应当向更高阶段无形资产的交流过渡，山大路将真正成为条集科研孵化贸易商务于体的科技“硅谷”。山大路业的竞争自此将进入个新的阶段，即由低水平的同质化竞争上升为高科技含量的品牌良性竞争，以此为契机和标志，山大路的二次腾飞即将开始，而山大路的明天也定会更美好。四美旗物流电子交易配送中心前景规划本项目启动开发建成投入使用后，交易配送中心的营业面积近万，同时有商务写字楼星级酒店以及酒店式公寓配套服务。项目容纳批零交易商家在户户左右，完全可以确保山大路周边现有电子批零商家的经营用房，并将有相当的场所可以用来吸纳济南周边公里范围内生产厂家经营商家大户代表的加入。使入驻经营者依托美旗的物流模式和强力支持，发挥他们自身的经营才干，将市场逐步做好做强做大，同时为与我集团合作的台湾产业园韩国科学城三菱产业园等众多的高科技产家提供最好的物流交易配送服务。从而将济南电子交易配送中心打造成整个华北的产品物流交易配送基地。具体规划设想如下将涵括现货贸易期货贸易服务贸易等多种贸易形式，产品经营范围覆盖整个电子行业产业链，最终将发展成为电子产业的信息中心技术中心服务中心投资中心交易中心和资金结算中心。二美旗物流电子交易配送中心经过年精心培育，发展成熟之后，年交易规模可望达到亿元，形成立足齐鲁市场资源供给能力而又远远超越齐鲁资源供给能力的经营格局。三年，美旗物流电子交易配送中心的市场将以济南为中心，辐射山东天津北京江苏河南河北山西市场，控制环渤海经济圈，渗透长江三角洲和东北地区，触角延伸到安徽陕西湖北江西内蒙等地，并对电子行业产品进出口格局产生重要影响。第六章房地产开发经营运作的思路本项目的房地产是个以电子交易中心和国际大卖场为主，以配套商务办公星级酒店及高尚居住功能为辅的综合开发项目。具体运作的思路如下统规划统建设统招商分类经营为了便于取得用地，并得到政府的强力支持，项目必须以美旗控股集团这样个外商投资企业来运作。同时，为了符合国内用地政策的调整和要求，整体项目的招拍挂必须依定程序公开进行。从整个地块号的用地面积万亩，容积率为，地面建筑万左右，总建筑面积约万的初步规划来看，如果按用地万元亩计，楼面地价含拆迁补偿应不超过元，总地价约在亿元左右。同时，为确保用地的顺利取得，我方将向政府主动提出用地竞标的高门槛是商用面积万，定向作为电子及其关联产品的交易平台，由开发商负责经营，不可分割成小店面对外销售二是确保项目竣工交付使用后实现的税收第年不低于亿元年交易额亿元，第二年不低于亿元年交易额亿元，第三年不低于亿元年交易额亿元三是必须建造万的国际大卖场，并负责引进世界零售业的巨头进驻经营四是必须按我方编报经政府确认的规划方案开发建设交易中心商务中心四星级酒店，这样基本上可以让所有的对手因综合开发经营风险因素望而止步，从而使我方可以按公示基价独家取得开发用地。从项目运作的规划设计功能分区招商入驻做旺市场以及项目周边交通状况的综合因素考虑，计划对整个项目次拆迁到位，次投资建造，次运作成功。二交易配送中心及配套商用写字楼的营运模式投资及成本分配回收运作主体山东美旗物流投资有限公司和关联企业二运作方式建造平台押金抵本房产融资。电子交易配送中心按美旗式物流模式运作。美旗商务写字楼租售皆宜。如果是交易中心的经营者认购的，其购房价格可抵经营授信保证金，给予现金交付同等的授信额度。地下停车位般只租不卖，但经营者有购写字楼或住宅的可以配售与房产户数相当的车位。三投资及成本分配投资主体由美旗物流有限公司投资，也可由美旗控股左右，美旗各关联企业参与合作成本分配考虑到物流交易中心的商用性质较好的运作模式较快的投资回收以及较好的融资抵押方式，电子交易中心的开发成本可以多分摊些前期和综合费用，地价和造价则按实核算三配套商住房产的营运模式投资成本分配及销售策划运作主体美旗控股集团及其关联企业二运作方式统规划集中开发销售自营租赁相结合。配合综合商业中心的建设，推出小户型大中户型产权式酒店公寓等高尚城市花园住宅，以市场需求为导向，优化产品的规划设计，努力做到受市场欢迎，投资回报较快较高。股东或合作伙伴，除负责股份出资外，还应分工筹集地价含配套费的交缴款项，确保取得开发用地的土地权证找资质在二级以上，资金和技术实力雄厚的大型施工企业作为战略合作伙伴，长期配合开发施工。定要有较好的业绩可查看，二要保证不转包，三要确保有科学和高效的管理机制，完善的规章制度及运作方案，最好能找到全垫资并能交钥匙的承建伙伴由美旗物流配合，对项目施工单位的钢材水泥等大宗建材实施全过程配送，并予以结算时间的支持，从而解决前期开发启动资金的部分困难注重规划设计和营销策划。应通过招标方式来取得最佳建造的设计方案，最佳的营销策略和方案。这是项目除资金问题以外最关键的工作。总平方案设计需要建立在详细的市场调查的基础上开展。为此，方面集团及关联公司的专业部门和人员正在着手对济南主城区特别是历下区的地产项目及其发展方向市场走向进行专题调研，另方面，旦取得用地，将由美旗营销策划公司和港台沪深等地专业公司负责具体开展项目运作的策划实施。三投资及成本分配回收投资主体美旗投资集团为主，吸收愿意加盟美旗事业的关联企业入股成本分配鉴于项目的整体取得统规划次开发，以及住宅地产部分的回报相对较低，整个项目的规划设计前期费用以及关联成本可以比商用第章项目概况项目概况项目名称项目总体名称济南美旗山大路综合商业中心。项目分体名称美旗物流电子交易配送中心美旗国际购物中心美旗国际酒店美旗国际商务中心美旗城市花园。二项目地址项目位于山东省济南市历下区山大路与拓展后的经路延伸线原花园路的交汇处西南方向的三角地块，经路规划改造的地块，该路段是济南市中心城区的第二金街。三项目建设规划指标占地面积万约亩总建筑面积万。其中地面万，二层地下室万总容积率绿化率屋面绿化率建筑密度项目总投资亿美元左右，建设周期年，经营使用期限年商业年，住宅年。四项目建设性质商业商务及配套住宅交易中心产品展示金融国际大卖场酒店住宅停车场等配套设施。五项目功能定位项目功能定位为电子及关联产品的专业交易配送中心的开发建设和经营，以及配套商业商务酒店居住项目的开发。具体功能划分为产品展示交易配送销售中心金融信息亏损企业亏损额亿元，比上年降低全员劳动生产率按当年价全社会增加值计算为万元人，房屋施工面积万平方米，房屋竣工面积万平方米。固定资产投资固定资产投资规模扩大。全年全社会固定资产投资亿元